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　　浙江省樂清市大荊鎮(zhèn)盛宅下村養(yǎng)豬專業(yè)戶張啟福往年只能獲得5000元的小額貸款。去年，他以自己的農(nóng)村住宅抵押獲貸4萬元用于家豬養(yǎng)殖，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬元增加到20多萬元。農(nóng)房抵押貸款使他心里樂開了花。

　　“應當盡快修改擔保法等法律，允許農(nóng)民用宅基地抵押貸款以解決融資難問題，激活農(nóng)民‘沉睡的資本’�！鼻安痪�，全國人大代表、浙江富潤控股集團董事局主席趙林中向全國人大常委會提出這樣的建議。

　　物權法制定時曾有激烈爭論

　　據(jù)了解，新中國成立后，我國一直實行農(nóng)村土地歸集體所有，一戶農(nóng)民只允許有一處宅基地，不準買賣、轉讓。

　　根據(jù)憲法的規(guī)定，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有。土地管理法也規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。擔保法雖然規(guī)定抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，但這部法律同時規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權，不得抵押。

　　這就意味著，如果一戶農(nóng)民擁有兩處以上宅基地就構成違法。農(nóng)民的宅基地只可自己建房，不可流轉，不可出賣、轉讓，也不可以抵押。

　　所以，雖然農(nóng)民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押權的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權，一旦債務人不能清償債務，債權人只能以抵押房屋的建筑材料作為動產(chǎn)優(yōu)先受償。將房屋拆除后以建筑材料還債，這無疑大大降低了房屋的價值。因此，金融機構等債權人一般不愿意接受借款人用農(nóng)村房屋設定抵押。

　　這就造成農(nóng)民向銀行貸款時，很難以房屋作為抵押物，而許多農(nóng)民又沒有其他的抵押物，因此，目前農(nóng)民用向銀行貸款的方式進行融資十分困難。

　　全國人大常委會組織開展的“三農(nóng)”問題調研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民的貸款要求能夠得到滿足的不超過30%。

　　在物權法起草過程中，應否放開農(nóng)村宅基地使用權的轉讓和抵押，以解決農(nóng)民融資難問題，一直存有爭議。因物權法草案沒有關于農(nóng)民以宅基地使用權抵押的規(guī)定，于是有人建議，應允許農(nóng)民以農(nóng)村宅基地使用權抵押，這對于解決農(nóng)民融資難問題和農(nóng)民增收問題必將起到重大的推動作用。

　　對此，全國人大法律委員會反復研究認為，考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。

　　為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，物權法規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定�！�

　　溫州攪動土地改革敏感神經(jīng)

　　“法律的這些規(guī)定，其實堵死了農(nóng)民利用房產(chǎn)向銀行抵押融資的路子，直接影響了農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)、致富�！壁w林中接受本報記者采訪時說，目前，我國許多人可以運用資產(chǎn)向銀行抵押融資，而收入較低的農(nóng)民卻因為沒有抵押物無法向銀行貸款。

　　趙林中專門就農(nóng)民貸款問題進行了調研。他發(fā)現(xiàn)，早在幾年前，溫州市中級人民法院和溫州市國土資源局對集體土地使用權及集體土地上的農(nóng)民住房轉讓問題就有過會議紀要。根據(jù)該《紀要》，對已辦理抵押登記手續(xù)的集體土地使用權，只要符合流轉條件，就可以由法院直接裁定處分；農(nóng)民住宅涉及集體土地使用權的，可以在其所在村村民之間有償調劑，并可辦理過戶手續(xù)。這就從“終端”上解決了“農(nóng)房抵押貸款”的障礙，實際上認可了“農(nóng)房抵押貸款”。

　　在這樣的背景下，從2006年開始，溫州市各縣市全面開辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務，使其成為支持新農(nóng)村建設、農(nóng)戶致富奔小康的重要信貸方式。

　　但物權法實施后，溫州的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務陷入困境。為消除疑慮，規(guī)范管理，進一步激發(fā)金融支持新農(nóng)村建設的熱情，2009年1月8日，溫州市政府專門召開專題會議，就繼續(xù)推行農(nóng)房抵押貸款試點工作等問題進行協(xié)調，并形成會議紀要發(fā)至各市縣。

　　據(jù)趙林中了解，這份被稱為“攪動中國土地改革敏感神經(jīng)”的會議紀要的主要內(nèi)容為：

　　一是農(nóng)戶申請農(nóng)房抵押貸款時，需滿足兩個前提條件：提供抵押登記的農(nóng)房抵押物必須已領取房屋所有權證和集體土地使用證；申請農(nóng)房抵押登記的農(nóng)戶，應具備兩處(含)以上的住所或其抵押房產(chǎn)變賣處置后仍有安居之地。

　　二是處置抵押權的受讓對象為土地所在縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)戶口人員。

　　三是房屋登記機構對符合上述條件的農(nóng)房抵押登記申請，應予以受理。國土資源部門在變更土地使用權時，應事先查詢該房產(chǎn)抵押狀況。抵押期間，國土資源部門對農(nóng)房的集體土地使用權不予變更登記。

　　四是農(nóng)房抵押貸款人在無力償還貸款情況下而需對農(nóng)房進行處置時，相關單位應尊重并協(xié)助執(zhí)行法院對抵押物的裁決，國土資源部門應依生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書給予辦理農(nóng)房宅基地使用權的變更登記，房管部門應依據(jù)變更后的土地使用證辦理相應的農(nóng)房所有權轉移登記。

　　五是銀行業(yè)金融機構在農(nóng)房抵押出現(xiàn)不良時，應采取多渠道的救濟措施，不能以農(nóng)房不能抵押為由追溯相關登記機構的登記行為。

　　代表建議應盡快修改擔保法

　　溫州市農(nóng)房抵押貸款的開辦，不僅有效突破了農(nóng)民貸款抵押擔保難這一制約瓶頸，而且盤活了農(nóng)民的固定資產(chǎn)，激發(fā)了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)的熱情，同時也相應增強了銀行對農(nóng)民加大放貸的信心。

　　據(jù)介紹，僅樂清市至2009年3月末農(nóng)房抵押貸款余額就達28.9億元，其中樂清農(nóng)村合作銀行貸款余額達8.28億元，涉及農(nóng)戶3595戶，不良貸款率控制在0.5%以下。

　　農(nóng)房抵押貸款是否違法，對這一問題有不同理解。溫州市法院一位法官認為，國家歷來沒有法律禁止農(nóng)民的房子抵押、買賣。擔保法規(guī)定，農(nóng)村宅基地的土地使用權不能抵押。農(nóng)民的房子雖然建在宅基地上，但這個房子已變成混合物，它已變成農(nóng)民的財產(chǎn)。擔保法也規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，應當允許農(nóng)民抵押、轉讓自己的房子。

　　“溫州市推行農(nóng)民自建房抵押貸款的做法，非常值得借鑒和推廣�！壁w林中認為，但這一多贏的融資方式，還受到擔保法等法律的約束。

　　為此，趙林中建議，應對擔保法有關規(guī)定作適當修改，允許集體土地使用權及地上定著物可以作為抵押物，并在一定范圍內(nèi)進行流轉，這樣可以避免不必要的爭論。

　　“溫州用實踐破解了農(nóng)村發(fā)展中的難題，激活了農(nóng)民‘沉睡的資本’”，趙林中為此建議，在全國范圍內(nèi)推廣這一做法，并從法律層面予以保障。