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潘石屹:住宅市場(chǎng)大格局正在改寫(xiě) 目前是陣痛期

2008年11月06日 15:22 來(lái)源:錢(qián)江晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  上周記者采訪(fǎng)我時(shí),我曾用三個(gè)字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市情況。即在今年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時(shí),政府馬上減息,調(diào)整按揭貸款成數(shù),減稅,房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就可以恢復(fù),是“V”的形狀;在奧運(yùn)之前救市,可能發(fā)生“U”形態(tài);進(jìn)入四季度,快到年底時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呈“L”形態(tài),難以預(yù)測(cè)什么時(shí)間恢復(fù)。但我這里指的是住宅市場(chǎng),前幾年的調(diào)整和目前救市也都是在住宅市場(chǎng)中進(jìn)行的,商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本未涉及。

  不過(guò),需要注意的是,住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)。以前,主要是以商品住宅為主,現(xiàn)在增加了許多保障房,有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房,還應(yīng)該包括雙限房。以北京為例,保障房去年用地是650萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積,今年是760萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積,相當(dāng)于每年10萬(wàn)套房面向市場(chǎng)推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬(wàn)套。這對(duì)住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊,市場(chǎng)格局要重新改寫(xiě)了。

  房地產(chǎn)商要適應(yīng)這種市場(chǎng)格局的變化,不能適應(yīng)的就會(huì)淘汰出局。從對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊來(lái)看,關(guān)鍵看保障房在市場(chǎng)推出的時(shí)間和數(shù)量,以及政府能不能完成保障房的計(jì)劃。

  如此巨大的保障房計(jì)劃,地方政府沒(méi)有這么大的財(cái)力獨(dú)立完成。所以,不可能走新加坡由政府建造住房的路子,只能借助市場(chǎng)力量,房地產(chǎn)商和銀行的力量。美國(guó)解決低收入住房的路子,如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問(wèn)題。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷放大,釀成了今天的次貸危機(jī)。實(shí)踐證明,最好辦法是由財(cái)政直接去解決,把這種福利房、保障房與市場(chǎng)分開(kāi),新加坡的路子是安全的,可能見(jiàn)效會(huì)慢一點(diǎn)。

  在目前房地產(chǎn)大形勢(shì)下,住宅房地產(chǎn)商做選擇是很困難的事,應(yīng)該在兩年前就做出公司戰(zhàn)略調(diào)整的。住宅,尤其是緊靠保障房的住宅,降價(jià)可能是選擇之一。但是降到什么程度?經(jīng)濟(jì)適用房的地價(jià)是零,你的地價(jià)是“招拍掛”來(lái)的。政府出臺(tái)一系列的政策明顯無(wú)誤地傳遞著一個(gè)信號(hào)就是:“幫助低收入人群解決住房問(wèn)題”。每一條政策背后都重復(fù)著這個(gè)信號(hào)。

  目前,是市場(chǎng)格局調(diào)整的陣痛期。

編輯:位宇祥】
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