政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場架構(gòu)的合理性,更應(yīng)該矯正房市的偽市場成份,而非在房價點位上進行或明或暗的價格調(diào)控。
央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示,居民購房需求連續(xù)多月出現(xiàn)下滑。房市低迷和美國政府的“救市”催生了中房協(xié)為房企的請愿:出臺嚴(yán)控政策的前提是房價非理性上漲,現(xiàn)在條件不同了,政策自然應(yīng)該做出相應(yīng)調(diào)整。即放松二套房新政,以此刺激房市。
但是,即便政策真的放松二套房政策,也對房市影響甚微,甚至是忽略不計。事實上,由于存在借款人與貸款人信息不對稱和信息甄別問題、信息真?zhèn)蔚呢?zé)任認(rèn)定問題和商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險管控水平等問題,二套房新政自實施之日來其實并沒有發(fā)揮多大的作用,某種程度上說業(yè)已被架空了。
更進一步講,放松二套房新政更多地是為房地產(chǎn)商提供了一個有名無實的“利好”或“托市”談資。
首先,投資和投機性購房者本身屬于錦上添花人群,不可能成為房價下跌趨勢的雪中送炭者。
其次,在房價下跌趨勢下,放開二套房新政的成效,銀行的理解和態(tài)度將起到非常重要的作用。在房價下跌形勢下,真正的商業(yè)銀行從理性的角度講其房貸發(fā)放將更加審慎。對于投資性和投機性需求的房貸審核將更加嚴(yán)厲,畢竟對于商業(yè)銀行來講,投資和投機者利用銀行的錢來撬動房市的投資收益,其違約風(fēng)險概率將相當(dāng)大。銀行要規(guī)避損失、覆蓋其可能的風(fēng)險敞口,必然自發(fā)地提高二套房貸款的首付比例,并提高貸款利率。否則,在發(fā)放房貸業(yè)務(wù)上意味著銀行與投資或投資者的風(fēng)險與收益不對稱,即銀行承擔(dān)了更多的風(fēng)險卻收益不高。
再次,對政府來講,房價泡沫理性回歸才是宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的基石,才是降低宏觀經(jīng)濟風(fēng)險或避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險向整個宏觀經(jīng)濟蔓延的有效保障。房價的理性回歸有利于緩解擠占性消費問題,是啟動內(nèi)需的一個必要條件。在外需寒流日益加重下,房價理性回歸將為中國經(jīng)濟內(nèi)需型轉(zhuǎn)型提供有力的支持。另外,雖然國有商業(yè)銀行都變身為股份制銀行、商業(yè)性初步轉(zhuǎn)型,但行政性習(xí)氣仍然較濃,官本位觀念仍然存在,國有商業(yè)銀行的風(fēng)險隱患仍然主要以操作風(fēng)險為主。在這種情況下,若政府托房市成功,對房地產(chǎn)來說是個套利機會,但對銀行和政府來講則向房地產(chǎn)開發(fā)商輸入了政策紅利,而承接了其風(fēng)險。最終的結(jié)果是風(fēng)險在堆積而非矯正或釋放。
總之,在當(dāng)前不成熟的市場中,對房市買賣行為的管制是必要的。政府應(yīng)該反思的是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場架構(gòu)的合理性,更應(yīng)該矯正房市的偽市場成份,而非在房價點位上進行或明或暗的價格調(diào)控。(上海第一財經(jīng)研究院研究員 劉曉忠)
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