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　　隨著北京奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，樓市也進(jìn)入一向被房地產(chǎn)開發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”。是延續(xù)奧運(yùn)前觀望低迷的態(tài)勢(shì)，還是迎來市場(chǎng)回暖的景象，樓市的走向目前還難下定論。不過，可以肯定的是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，奧運(yùn)會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)將凸顯三大商機(jī)。

　　預(yù)測(cè)認(rèn)為三季度房?jī)r(jià)仍以平穩(wěn)為主

　　上海易居房地產(chǎn)研究院在全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市的一項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研結(jié)果顯示，多數(shù)開發(fā)商預(yù)測(cè)今年三季度樓市成交量將繼續(xù)走低，房?jī)r(jià)仍以平穩(wěn)為主。

　　近400份問卷的結(jié)果顯示，53.5%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將進(jìn)一步萎縮，42.8%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)二季度走勢(shì)，僅有3.7%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)繁榮景象；對(duì)于房?jī)r(jià)，57.2%的受訪者認(rèn)為三季度房?jī)r(jià)將平穩(wěn)運(yùn)行，認(rèn)為將下跌的占1/3，僅有一成多的受訪者認(rèn)為三季度房?jī)r(jià)將上漲。相比針對(duì)二季度市場(chǎng)預(yù)測(cè)的調(diào)研，三季度認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的受訪者比例下降兩成；而認(rèn)為三季度房?jī)r(jià)將下降的受訪者比例，則由18.8%上升至31.0%。調(diào)查顯示，由于市場(chǎng)未見回暖跡象，開發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的期望明顯下降，但基本認(rèn)同三季度房?jī)r(jià)將平穩(wěn)運(yùn)行。

　　在受訪者中，55.4%表示看好近郊區(qū)域率先回暖，37.1%的受訪者表示看好市中心區(qū)域率先回暖。同時(shí)，在有拿地計(jì)劃的開發(fā)商中，超過半數(shù)傾向拿近郊區(qū)域土地，有三成企業(yè)傾向于拿市中心土地。

　　普通中小戶型由于總價(jià)較低，適合首次置業(yè)的剛性需求，因此被很多開發(fā)商看好。超過六成的受訪者認(rèn)為普通中小戶型公寓將是市場(chǎng)回暖的熱點(diǎn)。同樣，認(rèn)為中檔物業(yè)將率先回暖的，比例也超過了六成，說明在股市蕭條、房貸從緊等因素的影響下，市場(chǎng)上的投資性需求在逐漸減少，因此符合自住需求的中檔物業(yè)將成為市場(chǎng)回暖的熱點(diǎn)。

　　開發(fā)商仍可分享“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)蛋糕”

　　“奧運(yùn)會(huì)雖然只有短短的半個(gè)月，但是只要房地產(chǎn)開發(fā)商抓住奧運(yùn)會(huì)后的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，仍然可以分享后奧運(yùn)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)蛋糕�！敝蘼�(lián)集團(tuán)劉力博士認(rèn)為，從國(guó)際視角來看，夏季奧運(yùn)會(huì)的舉辦國(guó)在奧運(yùn)會(huì)后大多會(huì)經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟(jì)回落的過程。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)有一個(gè)完整的周期，主要分為前奧運(yùn)階段(長(zhǎng)達(dá)7年左右的奧運(yùn)籌備期)、奧運(yùn)階段(奧運(yùn)會(huì)舉辦當(dāng)年)和后奧運(yùn)階段(奧運(yùn)會(huì)后大約3年到5年的時(shí)間)。在前奧運(yùn)階段，由于奧運(yùn)場(chǎng)館和其他基礎(chǔ)建設(shè)投資大幅增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，尤其在前兩年內(nèi)，通常奧運(yùn)主辦城市都會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。在奧運(yùn)階段，由于人流大量涌入，帶動(dòng)了強(qiáng)勁的消費(fèi)需求。但在后奧運(yùn)階段，奧運(yùn)主辦城市的經(jīng)濟(jì)卻常常出現(xiàn)衰退，進(jìn)而步入長(zhǎng)時(shí)間的低谷。1984至2004年20年間，一共舉辦的六屆奧運(yùn)會(huì)中，除1996年的美國(guó)以外，其他舉辦國(guó)的經(jīng)濟(jì)在奧運(yùn)會(huì)后都有所放緩。

　　“但北京不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，開發(fā)商只要抓住北京這次產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的巨大機(jī)遇，仍能實(shí)現(xiàn)突破�！眲⒘Ρ硎�，一方面，無論是北京的人口還是經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)所占的比重都不是很高；另一方面，也是更為重要的是，奧運(yùn)會(huì)的舉辦，加快了北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，高端服務(wù)業(yè)將成為了北京新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。受奧運(yùn)會(huì)影響，2008年預(yù)計(jì)北京第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重將達(dá)到69%。從第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，與奧運(yùn)會(huì)相關(guān)的金融保險(xiǎn)、旅游會(huì)展、商業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代流通和文化體育等一批體現(xiàn)城市功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，會(huì)受到明顯拉動(dòng)，將以年均10%以上的速度發(fā)展，逐步成為服務(wù)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)一批新興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

　　三大商機(jī)將成為亮點(diǎn)

　　“旅游地產(chǎn)將率先迎來前所未有的機(jī)遇�！鄙虾Ｎ搴现菐�(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，奧運(yùn)會(huì)后由于城市知名度的提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和旅游接待設(shè)施的升級(jí)，尤其是大型會(huì)展、會(huì)議設(shè)施、高等級(jí)的賓館設(shè)施等供給水平的提升，北京舉辦大型體育比賽和會(huì)議、會(huì)展的競(jìng)爭(zhēng)力將大大提升，承辦這類活動(dòng)的機(jī)會(huì)也將增加，會(huì)展旅游、會(huì)議旅游、體育旅游等旅游產(chǎn)品的比重將會(huì)出現(xiàn)大幅增加。針對(duì)會(huì)展旅游和商務(wù)旅游，開發(fā)商可以在高星級(jí)度假酒店、度假別墅、鄉(xiāng)村俱樂部、會(huì)所和度假公寓上得到潛在利益；針對(duì)康體項(xiàng)目和休閑項(xiàng)目的旅游，開發(fā)商可以在康體療養(yǎng)院、養(yǎng)老別墅和公寓等物業(yè)形態(tài)上將有所收獲。

　　據(jù)記者了解，在亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)后的五年內(nèi)，亞特蘭大接待的來訪者有明顯增長(zhǎng)，尤其是參加會(huì)展活動(dòng)的商務(wù)旅行者，每年增加約5%至10%。由于商務(wù)旅行人員的日�；ㄙM(fèi)遠(yuǎn)高于普通的休閑游客，對(duì)酒店式公寓、高星級(jí)度假酒店的需求十分旺盛。

　　其次，住宅郊區(qū)化成為大勢(shì)所趨。奧運(yùn)會(huì)強(qiáng)化了北京多中心的城市格局，有助于改變現(xiàn)在市區(qū)人口過度聚集的狀況，形成新的房地產(chǎn)投資區(qū)域，一些原本較偏遠(yuǎn)地段或城市改造地段成為地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的空間與熱點(diǎn)。隨著奧運(yùn)區(qū)域建設(shè)，北京將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個(gè)全新的城市功能區(qū)，并將在市區(qū)形成新的以?shī)W運(yùn)區(qū)域、中關(guān)村科技園區(qū)、CBD商務(wù)中心區(qū)三大城市功能區(qū)為主的布局結(jié)構(gòu)。這種新布局將改變整個(gè)北京原有城市布局，使北京城市中心從原以天安門為中心的地區(qū)北移至奧運(yùn)區(qū)域。在奧運(yùn)會(huì)后，北京還將全面啟動(dòng)三個(gè)重點(diǎn)新城——通州、順義、亦莊的建設(shè)。相應(yīng)的，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新定位，從而推動(dòng)周邊地產(chǎn)升值，北京住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)將越來越明顯，開發(fā)商也將找到新的投資亮點(diǎn)。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，巨大的后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)余熱給亞特蘭大市的商業(yè)服務(wù)業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展，從1996年到2007年底，世紀(jì)奧運(yùn)公園周圍的主力店、購(gòu)物中心和商業(yè)寫字樓已經(jīng)取得了數(shù)百億美元的銷售收入�；�于此，鄒毅認(rèn)為，隨著北京知名度的進(jìn)一步提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施和軟環(huán)境的進(jìn)一步完善，奧運(yùn)會(huì)后北京新老商圈將“比翼雙飛”。由于消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)多元化、多層次、多領(lǐng)域的需求，以及北京商業(yè)服務(wù)業(yè)的總體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平經(jīng)過奧運(yùn)會(huì)以后會(huì)有了一個(gè)明顯的提升，將使得傳統(tǒng)的商圈煥發(fā)新的生機(jī)。更為重要的是，奧運(yùn)會(huì)的舉辦促進(jìn)了新社區(qū)的形成，促進(jìn)了市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，更促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮與均衡發(fā)展，使得位于郊區(qū)的新商圈特別是奧林匹克中心區(qū)周圍的商業(yè)物業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。(洛濤)