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易憲容:房貸“斷供潮”會出現(xiàn)嗎?

2008年07月17日 04:47 來源:新京報 發(fā)表評論

  國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比5月低1個百分點,環(huán)比價格與上月持平。其中,新建住房銷售價格同比上漲9.2%,二手住房銷售價格同比上漲7.5%。也就是說,盡管近兩個月房價上漲幅度有所放緩,但持續(xù)上漲仍是不爭之事實,特別是今年前5個月,上漲幅度一直保持在10%以上。

  但是,今年以來房地產(chǎn)市場熱門言論,有從緊的貨幣政策使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂,即“百日巨變”論;也有房地產(chǎn)價格下降會引發(fā)銀行體系風(fēng)險,影響國內(nèi)經(jīng)濟增長和國內(nèi)住房保障體系確立;更有甚者,提出房價的下跌,會引起房奴斷供,土地流拍,地方一級財政將失去土地收入的支撐而縮減公共支出,導(dǎo)致居民沒有便捷的公共交通可坐,甚至低保、學(xué)校也難以為繼等。

  前面的“百日巨變論”、金融風(fēng)險的問題,我有文章作了詳細的分析,在此不詳表,只是來討論一下“房奴斷供”及土地財政、公共服務(wù)的問題。

  對于斷供的新聞,這幾天很熱?赡壳翱矗@種現(xiàn)象即使是在深圳,也是個別現(xiàn)象。近年來房地產(chǎn)市場泡沫很大,但從全國范圍看沒有下跌過。如果房價沒有下跌,怎么會出現(xiàn)房價市值會低于購房者要給銀行的按揭貸款的價值呢?如果這種情況不出現(xiàn),哪里來的按揭貸款“斷供”?即使今年以來深圳房價一直在下跌,但就目前的情況來看,房價下跌達到這種情況還是比較少。全國更多地方房價是在上漲,斷供如何能發(fā)生?

  另外,假定房價快速下跌,跌到個人歸還銀行的貸款大于個人所按揭住房的市值,也不是個人想斷供就可以斷供的。這就得看個人的還款能力。如果個人有還款能力而斷供,在目前商業(yè)化及法律化的條件下,沒有任何商業(yè)銀行會輕易允許個人這樣做。如果這樣做,個人斷供后的官司頻繁,可能比不斷供的成本還大。

  最后看個人斷供的代價,毫無疑問最大的受害者是購房者自己,不僅要承受首付的損失、已供按揭貸款的損失,而且會嚴重損毀個人信用記錄。可以說,在逐漸完善的銀行個人信用體系下,個人信用不良記錄將對其未來生活及商業(yè)活動帶來障礙。因此,購房者(無論是消費或投資)不會輕易選擇按揭貸款斷供的。

  至于土地財政與公共服務(wù)的問題,硬綁到一起有些離譜。在發(fā)達的市場體系下,沒有哪個國家是通過土地財政來保證政府公共支出的。如果有地方政府想通過推高房價來獲得土地財政收入,來推高GDP,表面上很光鮮,實際上不僅不利房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,也嚴重損害了農(nóng)民利益及一些地方居民的利益,為政府官員尋租創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場的許多問題根源就在這里,土地財政的改革是必然,也是目前中國經(jīng)濟改革的重要方面。

  總之,最權(quán)威的數(shù)據(jù)表明,目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格的快速下降還是個別現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場價格上漲還在進行,只不過上漲幅度小了一些。沒有房價大幅度下跌,就不會有真正的斷供問題。如果把一些惡意的違約行為看作是全國普遍現(xiàn)象,不知其用意何在?而國內(nèi)房價在上漲,豈有什么土地財政的問題?更何況土地財政本身就是問題,是中國經(jīng)濟要改革的地方。如果要把一個要改革的對象作為既定的目標(biāo)來討論房價不能下跌,其前提都錯了,其結(jié)論能對嗎?(易憲容 北京 學(xué)者)

編輯:唐偉杰】
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