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深圳房價波動幅度105% 開發(fā)商資金鏈命懸一線?

2008年05月21日 16:14 來源:上海證券報 發(fā)表評論

  樓市陰云密布,深圳首當其沖

  官方數(shù)據(jù)顯示,深圳去年的房價“白漲”了,目前已經回落到了一年前的水平。深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名,且一年之間的漲跌波動總幅度累加高達105%。而開發(fā)商在沒有更多融資渠道的情況下,紛紛開始收縮戰(zhàn)線、暫停買地、出讓股份等以“救命”。業(yè)內人士警示,一旦行業(yè)調整進一步深入,開放商資金“決堤”風險一觸即發(fā),很多開發(fā)商的資金潰敗可能就先出現(xiàn)在深圳戰(zhàn)場上。

   房價過山車

  深圳市國土資源和房屋管理局上周在其官方網站公布的《2008年1-4月深圳房地產市場發(fā)展分析報告》顯示,1至4月深圳新建商品住宅的成交均價分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米,總體呈現(xiàn)連續(xù)下滑態(tài)勢。

  “目前,深圳房價經過較大幅度的調整后,基本回落到去年2、3月的水平!弊珜懺摲輬蟾娴纳钲谑蟹康禺a研究中心分析師王鋒如此評價。也就是說,深圳房價猶如坐了趟過山車,已跌回了一年前。

  而同樣由深圳市房地產研究中心所作的報告顯示,去年深圳的房價走勢是從1月的10872元/平方米一路飆至10月的17350元/平方米,升幅達到60%,隨后開始量價齊跌,從去年10月的波峰到今年4月的谷底,降幅又達到45%。那么,從去年至今的總體漲跌絕對值累加的波動總幅度來看,這個過山車的跳躍度已高達105%!

  與地方調研相呼應的是,國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局上周發(fā)布的4月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)也顯示,深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名。

  雖然深圳的分析師認為,在價格持續(xù)回落的刺激下,深圳樓市在3、4月已經出現(xiàn)成交量一定程度的回升,銷售量基本達到去年8、9月的規(guī)模。但問題是,1至4月深圳新建商品住宅銷售面積85.31萬平方米,同比下降62.89%;住宅空置面積則同比增加86.17%,為68.51萬平方米。如此交易狀態(tài)似乎并不足以支撐房價。

  尷尬資金鏈

  由于房價的下調并不能換來購房者對樓市的信心,深圳開發(fā)商的好日子也戛然而止,甚至于因銷售不暢而緊繃的資金鏈有演變成一些開發(fā)商脖子上的“絞索”之勢。

  業(yè)內人士表示,今年以來,基于深圳樓市持續(xù)低迷,很多樓盤都高調降價,但這種開發(fā)商積極主動向購房者讓利的行為,并沒能從根本上改變行業(yè)資金鏈普遍吃緊的現(xiàn)狀。出自深圳的開發(fā)商,暫緩上市的有之,著急私募的有之,現(xiàn)金流告急的問題首當其沖,資金鏈斷裂的風險也撲面而來。

  據(jù)記者了解,除了希望通過快速銷售來化解資金困境外,有部分小開發(fā)商已經在通過借其他公司的名義委托貸款,甚至于有向投資客短期借款的方式籌錢!澳切⿲嵙Σ粷鷧s又拿地過多的,特別是擠在去年高價拿地的小開發(fā)商尤為多,處境尤為危險。”有接觸過前來借錢的開發(fā)商的市場人士表示。

  別說是小開發(fā)商,就算是手頭尚寬裕的大開發(fā)商也開始轉移土地風險。如近日萬科就將其所持的東莞市萬科置地有限公司50%股權以500萬元的價格轉讓給了廣東宏遠集團房地產開發(fā)公司,而東莞萬科所持有的正是去年地價飆升時期以14.12億元拍下的東莞“地王”——南城水濂村地塊。

  開發(fā)商自保

  在珠三角區(qū)域的不少開發(fā)商急迫尋求化解生存危機之道時,其他區(qū)域的開發(fā)商也在思考。

  在長三角區(qū)域,江蘇中大地產集團董事長談義良告訴記者,由于目前市場競爭激烈,行業(yè)面臨重新洗牌,其選擇實施的是“跟跑”戰(zhàn)略。中大是在昆山做建筑起家的,發(fā)展了10年后在今年才成立地產集團,正在開發(fā)昆山的多個別墅項目!拔覀兏敢膺x擇一個行業(yè)標桿,如萬科起步時那樣做減法而非加法,也就是專注于房地產開發(fā),不急于資本運作,慎重選擇異地市場!闭劻x良坦言,“當然,未來五年我們也追求規(guī);_發(fā),適時進行區(qū)域拓展,規(guī)劃成為長三角區(qū)域的知名建設企業(yè)!

  金地集團上海公司總經理趙漢忠則建議,現(xiàn)在其他的金融工具都不開放,高利貸又不保險,那就少拿一點地,先把最困難的時期渡過!耙谑袌鰻顩r稍好時加快銷售以回籠資金,目前開發(fā)商資金鏈問題是有跡象但未爆發(fā),傳統(tǒng)旺季過后的7、8月的資金局面值得關注。”趙漢忠直言,“到那個時候,我們就能‘吸收’一些項目!

  在環(huán)渤海區(qū)域,北京華遠集團總裁任志強對媒體指出,今年以來由于銷售萎靡,開發(fā)商方面4年來首次出現(xiàn)自有資金告急的局面!皩λ械拈_發(fā)商而言,每家所面臨的形勢是不一樣的。去年將大量現(xiàn)金轉化為土地、今年銷售情況又不好的,這樣的開發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問題!比沃緩姳響B(tài),“現(xiàn)在中小開發(fā)商總想著借錢,可你要是沒什么實力,憑什么借給你錢?如果用股權融資,那倒可能從小企業(yè)變大企業(yè)。我們過去從來都是‘傍大款’,華遠過去就是傍華潤。只要你愿意便宜點把股權賣出去,(生存)也很容易!(記者 李和裕)

編輯:馬金龍】
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