地產行業(yè)正面臨調控,地產股一度深幅下調,或許是萬科(000002,200002.SZ)2007年年度股東大會爆棚的原因。昨日326名股東或股東代表參加萬科股東大會,創(chuàng)下了萬科成立18年來的一個新紀錄。
面對主會場爆滿而只能站立的部分股東,萬科董事長王石表示了歉意。他說:“股市不好、地產行業(yè)面臨調整的時候,大家都關心公司的經營情況;股市好了,可能大家不一定都來了。當前,地產行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實,并面臨節(jié)能減排等不確定性因素,萬科正以小戶型的主流產品,通過住宅產業(yè)化的開發(fā)模式,滿足自住性質的剛性需求,以應對行業(yè)風險。
[行業(yè)趨勢]市場剛性需求仍然存在
股東非常關心萬科管理層對房地產行業(yè)未來走勢的判斷。王石回應說:“地產行業(yè)出現(xiàn)拐點已是事實,所以,我們去年11月份在廣州、深圳調整了住宅產品的價格。跟著萬科調整價格的房地產公司,房子賣得不錯;不跟著降價的房地產公司,都很難受。但只要城市化的進程不改變,3.5億人持續(xù)進入城市,房地產行業(yè)仍然存在堅實的剛性需求,產品小型化是趨勢。”
王石與萬科總經理郁亮都認為,房地產市場調整的重點不在價格,而在于市場心態(tài)。郁亮分析:“大家都知道,去年曾出現(xiàn)消費者排隊買房、搶購的現(xiàn)象,現(xiàn)在市場亢奮的心態(tài)已經消除,心態(tài)理性調整的過程基本完成。不過,市場的現(xiàn)狀可能會繼續(xù)引起消費者的觀望,消費者對市場的預期和判斷也需要時間來消化,消費者過度觀望、市場過度調整的可能性也依然存在!
王石與郁亮認為,目前的調整只是階段性的插曲,不會改變行業(yè)向上的趨勢。萬科今年一季度的銷售數(shù)據(jù)顯示,1-3月份,該公司累計銷售住宅面積114.5萬平方米,銷售金額101億元,同比分別增長82.9%和119.1%.進一步分析這些數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),萬科1月份銷售的房子中,屬于首次置業(yè)或改善自住條件的剛性需求部分占83%;到3月份,這個比例已上升至89%.
[資金瓶頸]個人房貸成主要資金來源
萬科的股東們非常擔心2008年房地產企業(yè)緊繃的資金鏈會出現(xiàn)斷裂的風險,并且提到了購房者“斷供”對地產商的影響。
郁亮表示:“地產業(yè)現(xiàn)在的狀況就是,誰準備了更多的糧草,誰取得了先發(fā)優(yōu)勢,誰就會獲得更多的機會。銀行對地產企業(yè)的銀根確實在縮緊,信貸成本上升不是問題,關鍵是如何得到銀行貸款。也有外資希望給我們注入資金,但是國家對這種資金的口子收得很緊,外資還進不來。所幸的是,銀行對我們的客戶購房按揭是有保證的。其實歸根結底,資金周轉的關鍵還是在銷售,所以我們更關注存銷比,當銷售不好的時候我們會減少開工量!
對此,國泰君安分析師孫建平認為,今年房地產企業(yè)從股市再融資或從銀行貸款都受到了限制,銀行相對支持個人按揭貸款,因此,個人房貸成為房地產開發(fā)商最主要的資金來源,萬科看到了這一點,所以該公司非常果斷地調整住宅產品價格。
即使在資金需求較大的情況下,王石明確表示,近期萬科沒有從二級市場再融資的計劃。有股東當即表示,萬科的做法比中國平安更負責任。
[應對策略]提高小戶型銷售比重
未來地產市場充滿不確定性和模糊性,對此,王石表示,萬科則領先同行一步開發(fā)小戶型產品,這使公司在應對市場不確定性方面取得了先發(fā)優(yōu)勢。源于萬科的數(shù)據(jù)表明,該公司今年1月份售出的房子中,90平方米以下的戶型只占39%;到3月份,這個比例上升至54%.
“對于銷售價格達200萬元的大戶型住宅,價格下降30%,銷售情況會好嗎?”王石現(xiàn)場詢問在座股東后接著說:“大戶型住宅即使降價30%,也不會有太多的人買。但是在我們產品中占主導地位的小戶型住宅,價格只要下調5%,市場就會很敏感了。”
前兩年,地產市場火熱的時候,因為利潤高,絕大部分的地產商都想建大戶型,沒人想做小戶型。2005年,有關部門要求新開工樓盤套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上時,大多地產商都在抵制,整整一個月都沒有人拿地,唯獨萬科第一個響應了這一政策的要求。
王石說:“我們把重心調整到小戶型住宅上的策略是正確的。而在房地產市場上,產品結構的調整不是6個月內就能做到的,住宅的戶型從土地的使用規(guī)劃、建設、設計這些環(huán)節(jié)就已經確定了,要調整產品結構需要一年半的時間。我們已經取得了先發(fā)的優(yōu)勢!
郁亮稱,90平方米以下住宅占萬科去年銷售總量的比重為40%,今年小戶型住宅的銷售比重將進一步提高。
此外,王石還透露萬科將通過住宅產業(yè)化方式促進房地產行業(yè)的節(jié)能減排工作。他表示:“在全球氣候變暖的背景下,再加上中國政府已經承諾減排20%,所有的企業(yè)都將受到嚴格的節(jié)能減排限制。房地產企業(yè)在這方面要未雨綢繆。我們不僅在建筑施工方面,而且還和上下游聯(lián)系,使用通過綠色認證企業(yè)的產品,促進節(jié)能減排目標的實現(xiàn)!
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發(fā)改委:股市資金或回流房地產市場
國家發(fā)改委昨日發(fā)布“一季度中國住房市場價格形勢分析”指出,近期股票市場深幅調整,大量資金逃離股市,同時,隨著我國經濟增長的放緩,部分生產流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金,在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下,這些資金很可能選擇再次進入房地產市場,而不是存入銀行,從而拉動房價繼續(xù)走高;
此外,居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。所以,部分城市經過一段時期調整后住房交易將會有所回升,二季度房價上漲壓力加大,全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。(記者 何靜)
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