隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，各城市樓盤有價(jià)無市現(xiàn)象愈演愈烈。廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價(jià)下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，能否因此表明樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來臨？
對(duì)此，專家意見不一。有專家稱，目前出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備，但也有專家認(rèn)為，上述種種跡象僅是樓市的自我調(diào)節(jié)而已，不能判定拐點(diǎn)的產(chǎn)生。
“拐點(diǎn)”論
專家稱之為拐點(diǎn)的，意指房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)跌，依據(jù)是各主要城市的房?jī)r(jià)由空漲向量?jī)r(jià)齊跌轉(zhuǎn)化。據(jù)了解，進(jìn)入10月份以來，廣州、深圳部分樓盤價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略，每平方米價(jià)格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。而且部分樓盤還打出促銷牌，如通過送車庫(kù)、送物業(yè)管理費(fèi)和額外折扣等措施。
根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“2007年樓市拐點(diǎn)會(huì)否出現(xiàn)？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認(rèn)為拐點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)；對(duì)于現(xiàn)在是否是買房的好時(shí)機(jī)，69.13%的被調(diào)查者認(rèn)為不是，再等等，僅有18.11%的人認(rèn)為是，以后房?jī)r(jià)還得漲；對(duì)于今后一至兩年里房?jī)r(jià)將呈何種走勢(shì)，47.56%的被調(diào)查者認(rèn)為下降，7.95%的人認(rèn)為快速增長(zhǎng)，32.05%的人認(rèn)為穩(wěn)定增長(zhǎng)。
而部分專家也認(rèn)為目前出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)的因素已經(jīng)具備。一方面，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺(tái)，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策在不斷地細(xì)化、調(diào)整和落實(shí)。另一方面，地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷飆升本身也是影響市場(chǎng)成交的主要原因，因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上升到大多數(shù)工薪消費(fèi)者購(gòu)買不起、少數(shù)投資性買家也無利可圖時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。
“非拐點(diǎn)”論
“目前個(gè)別城市部分樓盤樓價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點(diǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng)，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)過于武斷�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
持相似觀點(diǎn)的專家認(rèn)為，目前發(fā)生于主要城市的量?jī)r(jià)齊跌或全面降價(jià)銷售，一種可能是觀望導(dǎo)致的消費(fèi)不足而政府管制讓一些開發(fā)商擬從市場(chǎng)退出，從而降價(jià)銷售；另一種可能是投資消費(fèi)這一支持高房?jī)r(jià)的力量發(fā)生轉(zhuǎn)移導(dǎo)致置業(yè)流動(dòng)，流出城市發(fā)生消費(fèi)滯留；還可能是各種調(diào)控政策導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期性持懷疑態(tài)度，從而做出吐貨決定，并形成集體行為。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)或是調(diào)整應(yīng)該是市場(chǎng)發(fā)展的一種必然，但是樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)或者調(diào)整并不等同于房產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)量下跌，而是一種漲幅的趨緩。
今年以來，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，預(yù)先透支了未來的房?jī)r(jià)空間，因此出現(xiàn)一定的波動(dòng)調(diào)整是正常的。幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價(jià)格依然在增長(zhǎng)，不能就此認(rèn)為拐點(diǎn)將會(huì)出現(xiàn)。
以北京為例來看，造成北京房?jī)r(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。土地資源的有限性決定了供應(yīng)上的緊張。而北京作為全國(guó)的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購(gòu)房的主力之一；同時(shí)北京作為全國(guó)高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，也將面臨購(gòu)房問題。北京的房?jī)r(jià)很難下降。
房地產(chǎn)市場(chǎng)一直高開高走，短暫時(shí)間出現(xiàn)適當(dāng)高開低走或低開低走，它只是樓市為適應(yīng)市場(chǎng)需求的自我調(diào)節(jié)而已，并不能判定拐點(diǎn)的產(chǎn)生。
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房?jī)r(jià)下跌的期望必然破滅。相反，如果市場(chǎng)供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場(chǎng)狀況，那么,房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整是一種必然。(記者 武文靜）
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