北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》估測(cè)，到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米。
值得注意的是，每次談及囤地時(shí)，所有的矛頭都是指向開(kāi)發(fā)商，這顯然是不公平的。開(kāi)發(fā)商的確是囤地的主角，比如媒體曾披露某大開(kāi)發(fā)商就囤地達(dá)4500萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商也采取了諸多辦法來(lái)掩蓋囤地真相，甚至還有一些開(kāi)發(fā)商扮演了土地“倒?fàn)敗�。但是，單純依靠開(kāi)發(fā)商的能量是不可能囤積10億平米土地的。
北師大的報(bào)告指明了開(kāi)發(fā)商囤地的幫手———銀行。報(bào)告指出，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。這一數(shù)字銀行方面雖然以央行121號(hào)文件中的“銀行基本上不允許發(fā)放開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備貸款”為由予以否認(rèn)，但“基本不允許”并不等于“絕對(duì)不允許”。
不僅開(kāi)發(fā)商和銀行是囤地現(xiàn)象的主角，導(dǎo)致囤地10億平米的責(zé)任還在于監(jiān)管部門(mén)和地方政府。
首先，土地制度“縱容”開(kāi)發(fā)商囤地。“招拍掛”制度尤其是價(jià)高者得的出讓方式，導(dǎo)致實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商(如上市公司)，在土地競(jìng)拍市場(chǎng)形成壟斷趨勢(shì)，把拍賣(mài)的土地悉數(shù)收入囊中。同時(shí)，土地制度對(duì)大塊土地的出讓不加限制，也是囤地量激增的原因之一。
其次，地方政府也是囤地的“榜樣”。北師大報(bào)告透露，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，2002年~2006年全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米。一些城市連續(xù)數(shù)年未完成供地計(jì)劃�？梢�(jiàn)，土地遭遇多方囤積，而不單單是開(kāi)發(fā)商。
筆者以為，對(duì)地方政府的囤地現(xiàn)象應(yīng)從兩個(gè)角度來(lái)看：一是有意囤地以哄抬地價(jià)，目的在于獲取更多利益；二是無(wú)意囤地卻造成囤地事實(shí)，因?yàn)槠渫恋卣砟芰Σ粡?qiáng)，土地?zé)o法有效上市。
最后，客觀地說(shuō)，一些地方部門(mén)盤(pán)活閑置土地的執(zhí)行力差。也就是說(shuō)，地方政府只管出讓土地和收錢(qián)，對(duì)已出讓的土地是不是凈地卻不關(guān)心，把凈地的責(zé)任推到開(kāi)發(fā)商身上，而開(kāi)發(fā)商經(jīng)常因?yàn)椴疬w等問(wèn)題遲遲不能開(kāi)工，甚至寧愿政府以閑置土地的名義收回也不想開(kāi)發(fā)某塊背景復(fù)雜的土地。
囤積土地的違規(guī)成本極低，也是囤地現(xiàn)象大行其道的原因。杭州市國(guó)土局今年10月查處了350多畝囤地，對(duì)每畝地罰款9.5萬(wàn)元，但實(shí)際上每畝地價(jià)漲了約552萬(wàn)元，罰款額僅為漲價(jià)的五十分之一。
盡管北師大的報(bào)告是通過(guò)計(jì)算近10年來(lái)全國(guó)土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積之間的差額，得出開(kāi)發(fā)商囤地10億平米的結(jié)論，計(jì)算方法明顯很粗糙；但是，這并不妨礙我們對(duì)囤地形勢(shì)的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)囤地責(zé)任的多方追問(wèn)。
□馮海寧(北京媒體從業(yè)者)
相關(guān)報(bào)道
