剛剛過(guò)去的10月和11月，讓武漢人感受到了樓市“高燒”減退的跡象。
據(jù)外地媒體報(bào)道，深圳、廣州等地房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降，樓市“拐點(diǎn)”開(kāi)始到來(lái)。那么，武漢樓市是否也開(kāi)始進(jìn)入冬天？
現(xiàn)狀：房?jī)r(jià)有松動(dòng)跡象
武漢10月新房銷(xiāo)售總套數(shù)為9381套，比9月減少916套。11月份每周的銷(xiāo)量也在持續(xù)下降。價(jià)格上漲幅度也開(kāi)始縮小。11月份，樓盤(pán)每周漲幅不超過(guò)1%。
二手房同樣如此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢分部介紹，10月和11月二手房成交量下降均超過(guò)10%。一些大戶(hù)型的房子，報(bào)價(jià)也有所松動(dòng)。
另外，11月部分新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，價(jià)格比之前預(yù)計(jì)的要低一些。光谷某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前，根據(jù)此前該區(qū)域樓盤(pán)定價(jià)情況，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)均價(jià)不低于6500元/平方米，但開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5500元/平方米；江岸某樓盤(pán)定價(jià)也比周邊樓盤(pán)每平方米低了千元；漢口某樓盤(pán)上月底開(kāi)盤(pán)時(shí)，出現(xiàn)了多時(shí)不見(jiàn)的“一次性付款97折”的優(yōu)惠。
這更讓購(gòu)房者有了觀(guān)望的理由。目前一些均價(jià)在7000元/平方米以上的樓盤(pán)，開(kāi)始感受到了銷(xiāo)售壓力，不少樓盤(pán)售樓部門(mén)可羅雀。
原因：漲價(jià)太猛 調(diào)控密集
引起購(gòu)房者觀(guān)望情緒彌漫的大背景有兩個(gè)：一是今年武漢樓市價(jià)格漲幅驚人，二是頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策�！斑@一年漲了兩三年的價(jià)。”某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理介紹。他們2004年的樓盤(pán)價(jià)格為2700元/平方米，2004年被稱(chēng)為房?jī)r(jià)漲幅最快的一年，當(dāng)年漲價(jià)幅度也不到400元/平方米。而今年截至上月中旬，武漢市均價(jià)已經(jīng)到了5572元/平方米，較年初上漲了1700元/平方米。
今年7月份開(kāi)始，不少樓盤(pán)漲價(jià)速度驚人。光谷一樓盤(pán)，甚至出現(xiàn)了一天調(diào)一次價(jià)的現(xiàn)象，每天調(diào)價(jià)10元，一個(gè)月調(diào)了300元/平方米；南湖的一個(gè)樓盤(pán)，哪種戶(hù)型好賣(mài)就調(diào)哪種，一周調(diào)50元，周周如此……不少樓盤(pán)在9月底、10月初，短短幾天就調(diào)價(jià)500-1000元，就是因?yàn)槭稽S金周期間外地購(gòu)房者來(lái)得多，房子賣(mài)得俏。
除中心城區(qū)樓盤(pán)外，近郊樓盤(pán)也緊跟上漲步伐。
這種上漲態(tài)勢(shì)，讓本地普通購(gòu)房者望而卻步，在追漲一段時(shí)間后，他們開(kāi)始觀(guān)望起來(lái)。
與高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)相比，今年的5次加息還有不到一個(gè)月就要“算總賬”，明年起還貸壓力大增；第二套房首付、利率均提高；限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等等調(diào)控政策，在出臺(tái)一段時(shí)間后，開(kāi)始進(jìn)入政策執(zhí)行期，其效應(yīng)會(huì)集中顯現(xiàn)，這也是購(gòu)房者選擇觀(guān)望、暫緩出手的重要原因。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所張東教授如是認(rèn)為。
開(kāi)發(fā)商：“不著急，慢慢賣(mài)”
盡管外地頻頻出現(xiàn)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”到來(lái)的消息，本地消費(fèi)者也開(kāi)始觀(guān)望，但開(kāi)發(fā)商顯然并不著急。記者從多個(gè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)了解到，經(jīng)過(guò)對(duì)近一個(gè)月來(lái)的市場(chǎng)跟蹤發(fā)現(xiàn)，目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商采取明確的降價(jià)措施來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售，連往年喜歡在價(jià)格上做文章的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，也顯得比較平靜。
解放大道一樓盤(pán)，一期5月底開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)6500元/平方米，不到兩天賣(mài)光。二期9月底開(kāi)盤(pán)價(jià)格躍過(guò)9000元/平方米，銷(xiāo)售速度立刻慢下來(lái)�，F(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)，仍舊慢慢賣(mài)，價(jià)格沒(méi)有松動(dòng)的跡象。
“從今年年初到現(xiàn)在，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)商的預(yù)期，他們今年的銷(xiāo)售任務(wù)都已提前完成，利潤(rùn)更是翻番。目前的觀(guān)望氣氛他們并不著急，更不可能輕易在價(jià)格上做文章。房子屬于‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的產(chǎn)品，反正利潤(rùn)已經(jīng)到手了，剩下的慢慢賣(mài)也不著急。”中國(guó)指數(shù)研究院李國(guó)政認(rèn)為。
不過(guò)一些投資者套利變現(xiàn)也初現(xiàn)端倪。一些投資者加快了套現(xiàn)的步伐，在二手房市場(chǎng)上，今年才銷(xiāo)售的次新房比例明顯有所增加(本報(bào)曾報(bào)道)。
在互聯(lián)網(wǎng)上，投資客也分成了兩派。一派認(rèn)為房?jī)r(jià)已到高位，再不出手很難找到下家接盤(pán)，賣(mài)了獲利最實(shí)在；而另一派則認(rèn)為，房?jī)r(jià)還有上漲空間，特別是缺少其它穩(wěn)定投資渠道的時(shí)候，還是持有房子劃得來(lái)。
專(zhuān)家：談“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早
“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)到了高位，出現(xiàn)波動(dòng)或小幅回落很正常。但不能立即下結(jié)論說(shuō)房?jī)r(jià)要掉頭向下了。”張東教授認(rèn)為。在漲得過(guò)快的情況下，遭遇密集的宏觀(guān)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)肯定有一個(gè)調(diào)整期。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，外地一線(xiàn)城市有風(fēng)向標(biāo)的作用，但房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還受當(dāng)?shù)匦蝿?shì)影響。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了普漲局面，這是不太合理的。在這一波漲價(jià)中，無(wú)論是品質(zhì)好、地段好，還是品質(zhì)一般、地段一般的房子，都一哄而上了。今后這種局面很難持續(xù)下去，價(jià)格會(huì)有區(qū)分。比如中小戶(hù)型，國(guó)家要求數(shù)量占到70%以上，但目前供應(yīng)量顯然未達(dá)到，導(dǎo)致這類(lèi)房子供需緊張，短期內(nèi)價(jià)格回落很困難。
去年底至今年初，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)一波觀(guān)望行情，但幾個(gè)月后，房?jī)r(jià)便開(kāi)始“報(bào)復(fù)性”猛漲，讓不少人目瞪口呆。今冬的觀(guān)望期過(guò)后，明年會(huì)否迎來(lái)一波猛漲行情？
“今年很多項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)支了明年的上漲空間，很難再出現(xiàn)這種行情了�！崩顕�(guó)政認(rèn)為。今年一個(gè)普遍的特點(diǎn)是，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大。在漢口城區(qū)，連續(xù)幾次拍出的高地價(jià)，讓周?chē)牡禺a(chǎn)項(xiàng)目立刻大幅漲價(jià)。比如9月份京漢大道一宗地塊，樓面地價(jià)超過(guò)6000元/平方米，預(yù)計(jì)其未來(lái)房子的售價(jià)可能接近萬(wàn)元。隨后，周邊幾個(gè)項(xiàng)目立刻調(diào)價(jià)，單價(jià)直逼或超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)。這就把明年甚至后年的漲價(jià)空間都利用了，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出絕大部分人的購(gòu)買(mǎi)力，以后可能再難有這樣的漲幅了。(黃振琳 董俐）
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