國(guó)土資源部目前正在抓緊制定城市建設(shè)用地“批后監(jiān)管”有關(guān)辦法，并將于近期內(nèi)出臺(tái)。11月9日，國(guó)土資源部專門為此召開了會(huì)議，部長(zhǎng)徐紹史對(duì)落實(shí)批后監(jiān)管提出具體的嚴(yán)格要求。(11月22日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》)
長(zhǎng)期以來，在土地部門批準(zhǔn)用地后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施過程中往往存在超出合同約定期限交納出讓金，拖延工期不認(rèn)真履行開工、竣工時(shí)間約定，擅自改變土地用途、少批多占，甚至是大量囤積土地牟取暴利等行為。
這不僅導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，而且成為房地產(chǎn)商對(duì)抗國(guó)家調(diào)控政策、助推房?jī)r(jià)虛高的一個(gè)重要手段。之所以出現(xiàn)這種情況，根源還在于國(guó)土部門在土地管理中存在著重審批輕監(jiān)管的制度缺陷。
以開發(fā)商囤地行為為例。當(dāng)前開發(fā)商囤地有愈演愈烈之勢(shì)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，去年我國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)“囤地”就高達(dá)381萬平方米，比上一年增長(zhǎng)30.8%，最大的開發(fā)商土地儲(chǔ)備達(dá)45平方公里。在北京市已經(jīng)形成實(shí)際供給的土地中，尚未形成實(shí)際住房供應(yīng)的土地面積，就占已出讓住宅用地面積總量達(dá)53%。
其實(shí)，開發(fā)商囤地行為早為我國(guó)法律所禁止。1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年頒布的《閑置土地處置辦法》早就規(guī)定，“對(duì)超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”。
法律已明令禁止囤地，為何還會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？關(guān)鍵就在于土地管理部門缺乏一個(gè)有效的批后監(jiān)管制度，土地審批之后的使用缺乏有效的監(jiān)督和管理，從而給開發(fā)商鉆了空子。
一些土地執(zhí)法部門和人員對(duì)開發(fā)商囤地行為“睜一只眼閉一只眼”，沒有負(fù)起應(yīng)負(fù)監(jiān)管職責(zé)，實(shí)際上處于放任狀態(tài)，可他們并沒有因此受到多大處罰。于是導(dǎo)致實(shí)踐中真正被無償收回的閑置土地少之又少；一些房?jī)r(jià)漲幅過快地區(qū)，其閑置土地清理工作不僅沒有明顯進(jìn)展，新的閑置增量土地仍在不斷形成。
要想讓批后監(jiān)管制度真正發(fā)揮作用，關(guān)鍵還在于建立一個(gè)具體、可操作的監(jiān)督制約機(jī)制。必須明確監(jiān)督的責(zé)任主體、對(duì)象、具體方法，更重要的是要明確責(zé)任人監(jiān)管不力、瀆職失察的責(zé)任追究辦法。
□孫瑞灼(福州 律師)
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