●房地產(chǎn)市場要抑制投機需求
●自住需求和炒房需求難界定
●判斷第二套購房應明確標準
●治理房價虛高還應多管齊下
近期,國家對房地產(chǎn)的調控政策可謂緊鑼密鼓、頻繁出臺。不久前,央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,規(guī)定銀行對第二套住房貸款首付比例將不得低于40%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高。隨后,國土資源部發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(39號令),明確規(guī)定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,即開發(fā)商將不能進行土地“分期付款”。
政策的頻繁出臺與我國當前房價的持續(xù)上漲是密切相關的。同普通商品價格上漲一樣,房價的上漲自然也是由于供求缺口所致,不過對于我國的購房需求卻需具體分析。在我國目前龐大的購房需求中,不僅包含自住房需求,也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續(xù)走高既有住房市場供求不平衡的因素,也有流動性過剩背景下的住房投機需求高漲的影響。
這意味著我國房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在不穩(wěn)定性。由于我國利率正處于上升通道,一旦部分購房人的還貸能力出現(xiàn)問題,極有可能發(fā)生連鎖反應,使得大量炒房客對房價預期發(fā)生轉變,并誘發(fā)大量投機性拋盤,導致房價在大漲之后發(fā)生大跌。
這說明,政府及有關部門必須采取保護自住房需求、抑制投機需求的方式來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展。當然,實踐中判斷到底誰是自住性需求,誰是投資或者炒房需求,的確也很難界定。比如,有人說我家里人多,一套房子不夠住,北京有很多人老家都在外地,再買一套房子把父母接來住,這能算是投資性需求嗎?因此,國家政策固然不能“一刀切”,但在特定的市場環(huán)境下,也只能“切一刀”了。因為除此之外,我們還找不到更好的辦法來區(qū)分自住房需求和投資性需求。
政策出臺之后,在具體的執(zhí)行上,又碰到一些“難界定”。比如,判斷第二套住房到底是以個人為單位還是以家庭(夫妻)為單位,目前各家銀行莫衷一是、尺度不一。在此狀況下,央行、銀監(jiān)會的確有必要盡快給出具體標準,以防銀行操作中出現(xiàn)混亂。
對界定第二套住房的問題,央行的個人信用征信系統(tǒng)將會成為各家銀行獲取信息的主要渠道,由于該系統(tǒng)經(jīng)過多年的建設已實現(xiàn)了各銀行的互通互聯(lián),因此從技術支持上是沒有問題的。不過筆者較為擔心的是該系統(tǒng)前期的基礎數(shù)據(jù)采集問題。當年在上海試點時,不少銀行出于商業(yè)目的、以保護客戶隱私的名義不愿意向其提供數(shù)據(jù)。同樣,在近幾年運行中,各家銀行向其提供的基礎數(shù)據(jù)樣本也未必統(tǒng)一化和標準化。比如,對個人房貸,有的銀行可能會提供全套材料,也可能有的銀行只提供貸款者本人情況而沒有家庭配偶情況。這樣,就會給目前的具體操作帶來一些困難。
其實,此處筆者想表達的是,如果目前央行征信數(shù)據(jù)庫基礎資料很完整的話,以家庭為單位來判斷第二套購房是未嘗不可的。因為央行和銀監(jiān)會出臺政策的初衷,就是要向房地產(chǎn)市場各方傳遞了一個清晰的信號,顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。為了使得政策效果更為顯著,顯然以家庭為單位來進行判斷效果更好。當然,有人擔心這會否導致社會離婚率上升,我想這已經(jīng)超出經(jīng)濟學范疇本身了。
盡管二套房新政會對平抑房價、規(guī)范市場起到很大作用,但還不能冀望畢其功于一役,因為,房地產(chǎn)需求和供給還取決于其它方面的因素,包括土地供給、開發(fā)商行為等方面。
因此,國土資源部的39號令也是正當其時的。由于目前很多開發(fā)商都是以高杠桿融資的方式來進行滾動開發(fā),開發(fā)商出于房價上漲預期捂盤的情況很普遍。之所以敢捂盤主要還在于其現(xiàn)金流仍然比較充裕、能扛得住,F(xiàn)在規(guī)定,拿地的時候要一次性把土地出讓金繳清,就可能會使很大一批開發(fā)商不得不把前期的房子賣出,就不能再捂盤了。這種效應無疑會加大房地產(chǎn)市場的供給,對于房價上漲帶來的抑制作用也會相當可觀。
(作者郭田勇 為中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任)