中新社北京十月二十八日電 題：物業(yè)稅難改房價上漲格局
中新社記者 阮煜琳
本月，國家稅務(wù)總局關(guān)于正在進(jìn)行開征物業(yè)稅準(zhǔn)備的表示，使物業(yè)稅的話題再次引起各方關(guān)注。被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“最后一只靴子”的物業(yè)稅一旦開征，對購房者來說意味著首次支付的購房成本下降。但物業(yè)稅能否拉住房價這匹狂奔的野馬，各方看法仍難以達(dá)成一致。
二00三年北京住宅均價為每平米四千三百元人民幣，到今年前三季度，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價已達(dá)到一萬四千七百元。二00三年，廣州住宅均價為三千八百元，而今年九月份，每平米已經(jīng)超過一萬一千元。在加息、提高第二套住宅首付比例等日漸嚴(yán)厲的一系列宏觀調(diào)控措施下，中國各地房價仍在一路狂奔，距離普通居民的實際消費能力似乎日漸遙遠(yuǎn)。
早在二00三年，中共十六屆三中全會首次提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。其后，時任國家稅務(wù)總局局長的謝旭人表示，中國涉及房地產(chǎn)的稅費中，費所占比重太大，確實應(yīng)對房地產(chǎn)設(shè)立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種。要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到六成，建筑成本只占四成。購房者買一套房子的錢中，有三至四成是繳了各種稅費。如果地價和相關(guān)稅費分七十年交付，這就意味著消費者在買房時只需交納占住宅成本三至六成的地價和相關(guān)稅費的七十分之一，購房者首次支付的購房成本大幅下降。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科撰文指出，物業(yè)稅的開征，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。
但面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，相關(guān)人士對物業(yè)稅能否真正降低房價，質(zhì)疑有三：
其一，物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。而最近兩三年，以增加個人住房貸款首付比例、征收二手房交易的土地增值稅和營業(yè)稅等為代表的抑制需求政策并沒有對房價產(chǎn)生重大影響。
其二，房價上漲內(nèi)在動因，以及住宅供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的住房需求態(tài)勢一時難以改變。而住房需求主要是由城市化等帶來的自住性需求，受物業(yè)稅的影響比較有限。
其三，北京師范大學(xué)不動產(chǎn)研究所黃興文教授日前接受記者采訪時表示，降房價寄托給物業(yè)稅是不現(xiàn)實的，每一次“地王”出來，都成為房價上漲的新的標(biāo)桿。中國特殊的土地管理體制和招牌掛制度，是房價下跌的穩(wěn)定器，只要不放棄招拍掛的土地供給制度，房價下跌的希望不太大。
分析人士認(rèn)為，中國住宅市場的供需矛盾長期存在，物業(yè)稅的征收只能改變房價上漲的速度，而無法扭轉(zhuǎn)住房價格上漲的基本走勢和格局。并推測，明年物業(yè)稅可能在少數(shù)幾個中小城市試點，但全面開征仍需兩三年時間。
黃興文表示，物業(yè)稅的出臺尚需時日，首先要解決技術(shù)層面的問題，如當(dāng)前中國住房普查還沒有完成，物業(yè)稅按戶征收，對現(xiàn)有住房進(jìn)行公平合理的價格評估目前還存在技術(shù)操作上的難題；其次是存在制度障礙，物業(yè)稅涉及廣泛，多方利益需要協(xié)調(diào)，同時出臺物業(yè)稅是否取消或降低土地出讓金，那土地出讓如何進(jìn)行等等。(完)
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