為何對(duì)樓市調(diào)控越多，房?jī)r(jià)越升？關(guān)鍵一條是還沒(méi)有清醒認(rèn)識(shí)到住房資產(chǎn)的性質(zhì)。住房資產(chǎn)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的商品和投資品，還直接變成了證券類(lèi)金融資產(chǎn)。顯然，從保障性質(zhì)的福利品，到流動(dòng)性極強(qiáng)的金融資產(chǎn)，在宏觀調(diào)控上不能一概而論。 ——王育琨(首鋼研究院企業(yè)所所長(zhǎng))
1985年我國(guó)城鎮(zhèn)住房20億平方米，當(dāng)時(shí)研究的實(shí)現(xiàn)住房商品化方案是，200元賣(mài)給個(gè)人，住宅價(jià)值總額為4000億元。2007年，城鎮(zhèn)住宅總量達(dá)110億平方米�，F(xiàn)在住房?jī)r(jià)格在許多城市都達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米，如果折中算，全國(guó)平均也達(dá)5000～6000元/平方米。這樣住房資產(chǎn)總值達(dá)到50萬(wàn)億～60萬(wàn)億元。而如果依然按1985年的200元計(jì)，住房資產(chǎn)總值為2萬(wàn)億。
從2萬(wàn)億到50萬(wàn)億～60萬(wàn)億，這就是住房商品化以來(lái)，全國(guó)住房資產(chǎn)膨脹的總幅度。不能簡(jiǎn)單說(shuō)房?jī)r(jià)上升是泡沫，水分太多。中國(guó)住房資產(chǎn)的大幅度增值，并不簡(jiǎn)單是地方政府賣(mài)地、開(kāi)發(fā)商黑心、炒房團(tuán)搗亂、政府調(diào)控亂彈等的綜合作用。這實(shí)際上還暗含著一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)換。
在新中國(guó)成立以后，中國(guó)財(cái)富主要是掌控在國(guó)家手中。近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)和股市價(jià)值倍增，成了國(guó)家財(cái)富向居民手中轉(zhuǎn)化的重要途徑。60萬(wàn)億房產(chǎn)就是居民財(cái)富豐度的指示器。盡管居民對(duì)市場(chǎng)上的高房?jī)r(jià)有抱怨，但是住房?jī)r(jià)格一旦跌落，抱怨的聲音會(huì)更強(qiáng)烈。因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌落等于居民手中財(cái)富貶值。要深刻認(rèn)識(shí)其中的奧妙，有必要對(duì)住房資產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行界定。
住房資產(chǎn)有著雙重屬性，既有經(jīng)久性、單件性、固定性等自然屬性，又具有滿(mǎn)足人們居住需要和財(cái)富增值的社會(huì)屬性。我國(guó)在住房商品化過(guò)程初期，一種對(duì)住房需求簡(jiǎn)單化的理解，錯(cuò)把商品化當(dāng)成了萬(wàn)能解藥，住房需求問(wèn)題被嚴(yán)重地忽視和誤導(dǎo)了，政府從住房保障責(zé)任中退出了，由此導(dǎo)致一系列的混亂和無(wú)序�，F(xiàn)在政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了其中的偏差，把住房保障納入了政府計(jì)劃，并推出了限制城市住宅面積的合理做法。
但是，政府對(duì)樓市調(diào)控越多，房?jī)r(jià)越升。為什么？我認(rèn)為關(guān)鍵一條是還沒(méi)有對(duì)住房資產(chǎn)的性質(zhì)有清醒的認(rèn)識(shí)。調(diào)控住房投資品市場(chǎng)，不能拿住房服務(wù)市場(chǎng)上的諸多價(jià)值尺度來(lái)度量；而改善住房基本服務(wù)的供應(yīng)，也同樣不能從價(jià)值最大化的投資品市場(chǎng)上尋找根據(jù)和途徑。
20年滄桑巨變，住房從福利品到商品，再到投資品和金融資產(chǎn)，形成了一個(gè)迷人的轉(zhuǎn)換。當(dāng)前尤其值得關(guān)注的是，住房資產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的商品和投資品，還直接變成了金融資產(chǎn)，跟證券直接連在了一起。當(dāng)人們?cè)谟懻撟》可唐窌r(shí)，許多人惦念的卻是作為保障的住房福利品，而另外一些人牽掛的是增值大小的投資品，還有些人直接把它當(dāng)作證券類(lèi)金融資產(chǎn)。不同產(chǎn)品歸屬不同市場(chǎng)，受著不同規(guī)律的制約。顯然，從保障性質(zhì)的福利品，到流動(dòng)性極強(qiáng)的金融資產(chǎn)，在宏觀調(diào)控上不能一概而論。
中國(guó)住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為投資市場(chǎng)的一部分，個(gè)別城市住房投資屬性的強(qiáng)化有使中國(guó)樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。經(jīng)濟(jì)學(xué)家武建東分析，如果炒樓團(tuán)和投資者的住房進(jìn)行比較集中的轉(zhuǎn)讓對(duì)沖，將有可能構(gòu)成10萬(wàn)億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動(dòng)，僅以目前不到17萬(wàn)億人民幣的居民儲(chǔ)蓄難以完成均衡的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換傳導(dǎo)。
在這些突然多出來(lái)的金融資產(chǎn)中，有很大一部分是居民以房屋抵押從銀行貸款出來(lái)炒股。隨著住房資產(chǎn)的增值，原來(lái)100萬(wàn)元的房產(chǎn)，可能估值為200萬(wàn)元。把房產(chǎn)抵押到銀行，可貸出200萬(wàn)元的資金炒股。這樣，原來(lái)20萬(wàn)元的現(xiàn)金，就變成了200萬(wàn)元，膨脹了10倍。而且，這部分抵押房屋的貸款中，還有很大一部分是居民過(guò)去的住房資產(chǎn)，一直就沒(méi)有在市場(chǎng)上體現(xiàn)過(guò)。但是也根據(jù)住房市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行了估值，并貸到了所需要的款項(xiàng)。這部分金融資產(chǎn)，純?nèi)皇怯删用袷种械膶?shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)換而來(lái)的。
去年以來(lái)股市一直上漲，許多居民抵押房屋得到貸款再投入股市，居民資本原始積累，在這個(gè)大牛市中得到了實(shí)現(xiàn)�，F(xiàn)在股市牽動(dòng)的不只是投資者的心，還有人們的基本居住保障的心。如果股市來(lái)一個(gè)大跌，居民還不上銀行的貸款，銀行就可能要把抵押的房產(chǎn)收回去。這樣的個(gè)案如果發(fā)展到一定程度，社會(huì)的穩(wěn)定性就成問(wèn)題了。原因在于這種財(cái)富體系的脆弱性和不穩(wěn)定性。
因此，由于其多維的資產(chǎn)屬性，60萬(wàn)億房產(chǎn)是禍?zhǔn)歉５膯?wèn)題已很難輕易界定。
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