央行和銀監(jiān)會(huì)日前對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房及開(kāi)發(fā)商貸款做出新規(guī)，此前不久，國(guó)土資源部已展開(kāi)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地清理整頓。與中央部委調(diào)控同步，上海、廣州開(kāi)始加大土地供應(yīng)，南京對(duì)住房公積金“限貸一次”、監(jiān)管開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶……業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期中央和地方房產(chǎn)調(diào)控密集，幾乎涵蓋產(chǎn)業(yè)鏈所有環(huán)節(jié)，高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)極有可能被逼入低速運(yùn)行軌道。
業(yè)內(nèi)人士分析，新政規(guī)定，利用貸款所購(gòu)第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍。新政對(duì)消費(fèi)需求“有保有壓”，受影響最大的應(yīng)該是中產(chǎn)階層的投資性需求。
“我愛(ài)我家”經(jīng)理舒莉莉給記者算了一筆賬，以總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元、貸款15年為例。原貸款七成70萬(wàn)元，利率按照基準(zhǔn)利率下浮15%即6.6555%計(jì)算，執(zhí)行新政后，買(mǎi)第二套房不僅首付一次性要多付出10萬(wàn)元，貸款利息總額也多支付了六萬(wàn)多元。舒莉莉介紹，從“我愛(ài)我家”的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)來(lái)分析，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的主要是中產(chǎn)階層。他們手中有一定積蓄，如果按老政策購(gòu)買(mǎi)第二套住房，能夠付清首付款，并負(fù)擔(dān)起商業(yè)貸款或公積金貸款。而新政實(shí)施后，購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會(huì)減少中產(chǎn)階層的投資行為。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來(lái)說(shuō)，新政可能使其中一部分資金本來(lái)就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。
新政在“打壓”第二套以上住房需求的同時(shí)，鼓勵(lì)自住性需求，尤其是中小戶型自住消費(fèi)。新政對(duì)初次購(gòu)90平方米以下的購(gòu)房者實(shí)行了“保護(hù)”，有助于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)副總經(jīng)理周力明認(rèn)為，央行新政要求開(kāi)發(fā)商購(gòu)地自有資金不少于35%，貸款本身不能超過(guò)地價(jià)的70%。這種對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款做出嚴(yán)厲約束的政策，是對(duì)最近不斷出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象的回應(yīng)，有望在一定程度上減小開(kāi)發(fā)商不理性的購(gòu)地行為。
南京市國(guó)土局副局長(zhǎng)丁和庚說(shuō)，前段時(shí)間南京房產(chǎn)、物價(jià)、國(guó)土等部門(mén)已對(duì)開(kāi)發(fā)商囤房、囤地行為做出規(guī)范，要求開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目開(kāi)工、進(jìn)度、竣工時(shí)間都寫(xiě)進(jìn)土地出讓合同。央行新政規(guī)定，土地貸款期限不得超過(guò)兩年，囤積三年以上的商品房不得抵押貸款，這為相關(guān)部門(mén)清理經(jīng)營(yíng)性用地提供了金融方面的依據(jù)，將有利促進(jìn)市場(chǎng)供給，減少開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地坐等房?jī)r(jià)上漲的行為。
南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人胡光輝分析，一些統(tǒng)計(jì)表明，流動(dòng)性過(guò)剩促使今年以來(lái)南京投資性購(gòu)房比例大幅上升。在一些地段較好的樓盤(pán)投資性購(gòu)房的比例已經(jīng)達(dá)到了六成。房貸新政執(zhí)行后，投資性需求有可能會(huì)大幅下降。今后一段時(shí)期，新房開(kāi)盤(pán)就被搶光的現(xiàn)象可能不會(huì)再有。
一手房銷售速度減慢后，一些中小開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)調(diào)整銷售策略，比如加大優(yōu)惠幅度刺激消費(fèi)，減緩價(jià)格上調(diào)頻率等。一手房銷售速度放慢將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)。由于二手房買(mǎi)賣(mài)此前已經(jīng)加征了超過(guò)10%的稅收，一手房需求減少又會(huì)增加二手房交易成本，最終兩者相互影響可能讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
不過(guò)業(yè)內(nèi)專家仍然分析指出，造成當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是流動(dòng)性過(guò)剩刺激投資性需求猛增；二是城市化高速發(fā)展帶來(lái)的剛性需求越來(lái)越大。因此，如果要有力抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，緩和供求關(guān)系依然是當(dāng)務(wù)之急。(鄧華寧)
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