從1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到飛速發(fā)展與繁榮，但是也出現(xiàn)許多問(wèn)題與矛盾，特別是出現(xiàn)了一些與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則、基本經(jīng)濟(jì)常識(shí)完全相悖的怪現(xiàn)象。這些現(xiàn)象讓人百思不得其解———既不能用一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)解釋，也無(wú)法用他人經(jīng)驗(yàn)來(lái)證明。
一是房地產(chǎn)暴利為什么能夠這樣持續(xù)而不能得到調(diào)整？一般來(lái)說(shuō)，在資源有效配置的市場(chǎng)，企業(yè)回報(bào)率應(yīng)該在所有企業(yè)及行業(yè)之間是相等的，而不論其部門、區(qū)位或所有制如何。但是，在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)本是一個(gè)技術(shù)含量較低的傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻能夠連續(xù)7-8年保持非常高的暴利。這不僅使得更多的企業(yè)及資金源源不斷流入房地產(chǎn)行業(yè)，也使得住房消費(fèi)者所承擔(dān)的壓力越來(lái)越重。其原因何在？?jī)H僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系可解釋的嗎？?jī)H僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之使然嗎？我想，根本不是這樣，它應(yīng)該是現(xiàn)行制度缺陷所導(dǎo)致的結(jié)果。
二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流意見(jiàn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格過(guò)高，最根本的問(wèn)題在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供不應(yīng)求，因此，只要增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系就能夠得以改變。但是實(shí)際上，這種論調(diào)唱了幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系卻越來(lái)越緊張，何也？住房是一種低技術(shù)含量的產(chǎn)品，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性也很強(qiáng)，因此，這種產(chǎn)品不應(yīng)連續(xù)幾年供不應(yīng)求。但無(wú)論政府出臺(tái)什么政策，如增加土地供給或調(diào)整結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)供求關(guān)系都沒(méi)有隨著政策出臺(tái)而改善。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商及投資者在利用政府政策缺陷及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的特殊性，制造房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的緊張關(guān)系。可以說(shuō)，如果政府不對(duì)現(xiàn)行政策進(jìn)行調(diào)整，不根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性出臺(tái)相關(guān)的政策，不改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)制度缺陷，那么房地產(chǎn)的供求關(guān)系是無(wú)法得到根本改善的。
三是為什么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一直只能是“空調(diào)”、一直把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格越調(diào)越高？這使得房地產(chǎn)政策的信度被弱化，也造成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾激化。這樣情況可能與幾年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的分立性有關(guān)，所謂分立性就是政策出臺(tái)沒(méi)有形成共識(shí)，在這樣的前提下，自然也不能夠制定出好的政策統(tǒng)一執(zhí)行、統(tǒng)一落實(shí)。這幾年，房地產(chǎn)出臺(tái)政策總是把許多部門糾集在一起參與，但是主要是一個(gè)部門主導(dǎo)，沒(méi)有共識(shí)。大家都一起來(lái)承擔(dān)責(zé)任，結(jié)果是誰(shuí)也不承擔(dān)責(zé)任。政府政策問(wèn)責(zé)不清、利益關(guān)系的糾纏，可能是政策“空調(diào)”的原因所在。(作者：易憲容 整理：柯鵬)
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