國土資源部日前正式發(fā)布39號令。這一文件針對以往土地轉(zhuǎn)讓過程中的灰色地帶，給出了目的性極強的防治措施。但該政令在打擊大規(guī)模囤積土地、防止房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)壟斷方面，仍存在部分不足。
三進步意圖明確
首先，39號令把住了開發(fā)商支付土地出讓金的關(guān)口，有助于規(guī)范土地招拍掛行為。
過去的三年多時間里，由于沒有對土地出讓金何時支付進行精確規(guī)定，絕大多數(shù)開發(fā)商幾乎都能通過少量支付出讓金的辦法獲得大塊土地，并用土地杠桿質(zhì)押貸款，用土地杠桿來撬動銀行資金滾動開發(fā)，對開發(fā)商暴富與推高房價提供了最核心的條件。由此“地王”紛紛露臉，大量土地出讓了卻不開發(fā)，用于制造提高房價的緊張空氣。
其次，39號令有利于抑制土地出讓中的腐敗行為。
過去的幾年中，由于缺少相關(guān)措施規(guī)范，許多地方的土地招拍掛轉(zhuǎn)讓中存在著操縱投機、合謀暴利與賄賂公行的問題。比如，有意把地塊轉(zhuǎn)讓的面積做大，把轉(zhuǎn)讓總額做大，以此阻止中小房地產(chǎn)開發(fā)商參加招拍掛，使得少數(shù)幾個大開發(fā)商支配市場，甚至個別開發(fā)商完全控制市場。在招拍掛完成后，交納多少出讓金成了腐敗官員在私下時與開發(fā)商討價還價的行為，大量的腐敗案例從此滋生。
第三，這一政策明確地傳遞了政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策信號，有利于高居不下的房價向理性回歸。
房地產(chǎn)調(diào)控的目的，是抑制投機，打擊囤積居奇、哄抬房價的行為，政府信號清晰，開發(fā)商曲解、化解都不可能，這既是對許多開發(fā)商白手拿地、套地行為的強有力的抑制，也向全社會傳達了政府關(guān)注民生、力降房價的政策導(dǎo)向，有利于減少炒作、理性購房。
三不足未竟全功
但是，高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場給規(guī)范有效的管理帶來了很大難度，39號令也無法兼顧到所有方面，并在某些方面存在一些不足。
第一個不足是，未能就70%的廣大中低收入階層的住房實現(xiàn)途徑作出更有操作價值的決策。
第二個不足是未對房地產(chǎn)招拍掛行為的市場后果進行調(diào)控，有可能導(dǎo)致極少數(shù)大開發(fā)商獨占市場，壟斷開發(fā)，壟斷房價。
眾所周知，在招拍掛過程中，巨大的地塊的出讓總價已經(jīng)把90%的中小開發(fā)商排除在外，近些年中房價暴漲，大開發(fā)商已經(jīng)擁有了巨大的經(jīng)濟實力。39號令并未兼及這一事實，可能助漲房地產(chǎn)市場的壟斷行為，富者更富，中小開發(fā)商無立錐之地。
第三個不足是對閑置囤積土地的開發(fā)商的制裁措施到位不夠，缺少力度，不溫不火。
眾多調(diào)查表明，許多開發(fā)商擁有的土地10年都開發(fā)不完，越是聲稱土地供應(yīng)嚴重緊張的城市，越是有大量的土地在牢牢地囤積在開發(fā)商手中。39號令對于大量囤積土地的行為，并未做出有效的約束和制裁。
五建議再接再厲
針對39號令的落實和后續(xù)工作，筆者有五項建議。
一是要采取有效措施，避免土地向大開發(fā)商集中的現(xiàn)象。建議由政府組織統(tǒng)一規(guī)劃，然后拆小出讓地塊，保證中小開發(fā)商有地可開發(fā)，形成健康的房地產(chǎn)競爭市場。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元，這樣可以出現(xiàn)一塊土地中多個開發(fā)商同時開發(fā)，形成及時的足夠的供應(yīng)量，減少地塊拋荒的問題。
二是防止土地供應(yīng)一刀切式地收緊。筆者認為，18億畝的土地紅線，指的是耕地，不是非耕地，目前城市及其周邊有大量非耕地。同時，城市化進程加快，說明土地利用效力提高，可節(jié)約耕地面積在擴大。
一個家庭，在農(nóng)村，要占用土地300到500平方米，到中小城市只有50到60平方米，到大城市只有15到20平方米。城市集中了相關(guān)的經(jīng)濟資源，具有高效率；因此應(yīng)放開城市土地供應(yīng)，同時加快閑置土地的復(fù)墾與轉(zhuǎn)讓。
三是土地增值稅的征收應(yīng)加大力度，強化執(zhí)行。今年前些時候，部分省市出臺了征收土地增值稅，稅率僅為3%，力度如同毛毛雨。相比之下，韓國政府對住房獲得的效益增收60%的相關(guān)稅收，而且是指全部收入。
四是建議國土資源部要進一步努力，不要做形象工程，不要像個別部委在兩會前來點內(nèi)容，以便在兩會上眾多代表的評議中獲得高分，會后就慢慢吞吞，成效甚少。
五是管住官員的嘴。近幾年來，有些官員公開為開發(fā)商造勢，在房地產(chǎn)開盤與房地產(chǎn)論壇上不少見國土官員的身影。有的為房價飆升作說客，有的甚至背離國務(wù)院政府工作報告精神亂說一通。比如，中國應(yīng)當有70%的人租房就是突出的奇談怪論。
□李開發(fā)(中國管理科學(xué)研究院研究員)
相關(guān)報道
