國慶前夕，央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高了貸款購買“第二套”住房者的首付比例和貸款利率，規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，相較于目前大多執(zhí)行的85%的優(yōu)惠利率，有較大幅度的提高。
以直觀判斷，上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施，一方面有利于抑制已經(jīng)擁有自有住房者的二次置業(yè)沖動(dòng)，另一方面亦可以降低投資收益比的方式，對(duì)房地產(chǎn)市場上的投資熱潮加以限制�？傊�，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”中的最新一記，其最顯著的作用還是在于抑制增長過快的市場需求。
但和近期出臺(tái)的各種措施的境遇相似，該政策甫一出臺(tái)便受到質(zhì)疑，輿論首先懷疑的是，在房價(jià)“越調(diào)(控)越高”的大勢下，這個(gè)相對(duì)溫和的“新政”，在抑制房價(jià)方面究竟能夠起到多大作用。
確實(shí)，在連續(xù)加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下，全國房地產(chǎn)市場卻全線逆勢上揚(yáng)，甚至呈現(xiàn)“瘋長”趨勢，不但使購房者叫苦不迭，也讓許多觀察者錯(cuò)愕不已。但如果考慮到金融市場流動(dòng)性過剩的背景，加之股票、基金飛漲帶來的示范效應(yīng)，作為唯一可與證券市場并駕的投資工具，市場對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的樂觀預(yù)期和投資炒作，其實(shí)也在情理之中，而一系列調(diào)控措施帶來的投資和交易成本的上升，也就很容易被“消化”在這種樂觀的預(yù)期之中。
在這種一致“看多”的市場氛圍和群體心態(tài)下，“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無論自用還是投資)的作用，不但論者持懷疑的態(tài)度，就連決策者也未必有十足的信心。
不過，此次“房貸新政”的另外一項(xiàng)潛在的作用，也值得輿論的關(guān)注，即降低房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。而首付比例和貸款利率的“雙提高”，一方面可降低銀行信貸在購房投資中的比例，亦可提高單位貸款的利息收益，顯然都可以在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)方面，起到明顯的作用。如此，若把抑制市場需求和降低銀行風(fēng)險(xiǎn)視為此次“房貸新政”的雙重目標(biāo)，則即使在抑制需求方面收效不大，也至少可以在降低風(fēng)險(xiǎn)方面起到切實(shí)的作用。
而不論欲實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)中的一項(xiàng)，還是完整實(shí)現(xiàn)其綜合目標(biāo)，輿論提出的另一項(xiàng)擔(dān)心都值得央行和銀監(jiān)會(huì)高度重視，即如何準(zhǔn)確、合理界定“第二套”住房，并以此為據(jù)，對(duì)第二套及以上住房嚴(yán)格落實(shí)“新政”規(guī)定的各項(xiàng)措施。只有這樣，才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當(dāng)需求，同時(shí)有效抑制住房市場的投資炒作，并切實(shí)降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
日前，央行副行長表示，央行的征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人以往的住房貸款記錄，成功認(rèn)定第二套及以上住房。在電腦系統(tǒng)日臻完備的條件下，公眾對(duì)央行是否具備這樣的能力，也確乎不必太過擔(dān)心。同時(shí)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)觀念逐漸強(qiáng)化的今天，那種借用別人名義購買住房以躲避“第二套”認(rèn)定的現(xiàn)象，似乎也不會(huì)大面積出現(xiàn)。因此，真正值得擔(dān)心的，倒可能是各商業(yè)銀行是否能夠真心響應(yīng)、貫徹央行政策。有報(bào)道稱，某商業(yè)銀行已經(jīng)表示，其認(rèn)定“第二套”住房將以個(gè)人而非家庭為單位，即一個(gè)家庭中的不同成員可以分別貸款購買住房而不被認(rèn)定為“第二套”；也有銀行表示，將以購房者是否在本行重復(fù)貸款而非央行的征信記錄，作為認(rèn)定“第二套”的依據(jù)。盡管央行未來可能對(duì)此類模糊地帶進(jìn)行進(jìn)一步明確規(guī)范，以杜絕各種空子和漏洞，但這些銀行的表態(tài)卻已經(jīng)預(yù)示，商業(yè)銀行出于對(duì)房貸這一到目前為止還相當(dāng)“優(yōu)質(zhì)”的信貸資產(chǎn)的留戀，很可能以各種小招數(shù)，為重復(fù)貸款者提供方便。而如果監(jiān)管不嚴(yán)，則這種小招數(shù)就可能毀了央行和銀監(jiān)會(huì)的宏觀大計(jì)。因此，此次的“房貸新政”，還需要更詳盡的措施和嚴(yán)格監(jiān)管，才能實(shí)現(xiàn)其本來的目標(biāo)。(張?zhí)煳担?/p>
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