十一前夕，央行、銀監(jiān)會突發(fā)而出的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，澆冷了房市黃金周銷售的憧憬。全國各地的房市幾乎都顯得有些熱張羅冷收場。
據悉，上海在長假期間舉行的為期四天的房地產秋季展示會上，4～6日三天的交易總量只相當于節(jié)前9月28日一天的規(guī)模。而之前漲勢如虹的北京和深圳，黃金周期間更是門可羅雀：深圳在十一期間最低單日新房成交量僅6套，北京則出現(xiàn)了退房情況。
毋庸置疑，房貸新政的確在一定程度上澆冷了樓市非理性的供需兩旺假象。雖然新政還需更多細則來加以細化和規(guī)范，但對第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購房貸款首付比例不低于50%、期限不超過10年，以及禁止加按揭和要求只能對主體結構已封頂住房進行住房按揭等等，確實在客觀上打擊了房市中的一些非理性投機行為，緩解了房價泡沫過度膨脹的風險。
新政為何能初見成效
當前的房貸新政與2003年央行孤軍奮戰(zhàn)而出的121號文件所規(guī)范的內容實際上大同小異。然而，為何其效果目前看來要顯著好于之前的121號文件？筆者認為，原因可能出自以下幾個方面：
首先，當前的房貸新政在出臺時機上顯得恰逢其時，房貸新政契合了當前市場的訴求。即當前的房貸新政是應市場需求而生，并反過來對市場進行了前瞻性的指導。事實上，在央行、銀監(jiān)會出臺房貸新政之前，在市場中，過去相當穩(wěn)固的金融機構與房地產開發(fā)商的利益同盟軍已經出現(xiàn)了明顯的裂縫。當時建行出臺的相關研究報告已經直接警示出房地產金融業(yè)務的風險隱患所在。對銀行來講，房地產金融業(yè)務的風險一方面體現(xiàn)在目前趨增的房貸壞賬損失和違約率，另一方面則是不斷膨脹的房價泡沫與較低的按揭成數(shù)，使得房價泡沫風險過度地向銀行系統(tǒng)聚集，房地產金融業(yè)務的風險敞口越來越大。另外，過高的開發(fā)貸款和不斷高企的開發(fā)商資產負債比率也威脅著銀行系統(tǒng)的資產質量。
其次，央行征信系統(tǒng)覆蓋率和覆蓋范圍的不斷擴展為當前的房貸新政及其他后續(xù)的調控政策效用的發(fā)揮提供了一定程度的保障。之前的樓市調控政策由于信息不對稱而被不同程度地架空。如限制投機炒房的政策，由于缺乏統(tǒng)一的個人征信系統(tǒng)，在實際操作中往往是掛一漏萬，最終由于可操作性不高而夭折。時至今日，商業(yè)銀行對房地產金融業(yè)務的風險意識在不斷提高，在客觀上有利于豐富和完善央行征信系統(tǒng)的內容；而日趨成熟的征信系統(tǒng)，也為商業(yè)銀行貫徹房貸新政提供了更富操作性的平臺。筆者認為，倘若各商業(yè)銀行認真填充央行的征信系統(tǒng)，并依靠該系統(tǒng)來鑒別房地產金融業(yè)務風險，當前的房貸新政將完全可以走出121號文件的宿命而在某種程度上發(fā)揮出其效用。
再次，美國的次貸風險對中國銀行系統(tǒng)和房地產系統(tǒng)的風險警示效應。美國的次貸風險雖然對中國市場的直接影響要相對有限，但對中國房地產金融業(yè)務的間接影響卻更富警示性。顯然，從某種程度上講，正是發(fā)生在美國的次貸風險使得中國銀行系統(tǒng)和管理層開始高度警惕和審視中國房地產金融業(yè)務中存在的風險隱患。
配套政策應釜底抽薪
不過，需要指出的是，十一黃金周央行等部門出臺的房貸新政在樓市的降溫效應雖然已然顯現(xiàn)，但仍然不甚牢固。
一方面，當前房地產市場在初始設計中存在的制度和市場缺陷仍然沒有得到有效改善。地方政府與開發(fā)商這一利益同盟軍的格局目前仍未能打破，地方政府仍然把持著土地一級市場，土地財政問題仍然十分嚴重；因此，要建立和完善更加市場化的房地產市場，就要打破地方政府與房地產開放商間形成的利益共同體；即在不斷完善的《物權法》下，引導地方政府走出土地市場。同時，為緩解地方政府過度依賴土地財政，要進一步合理劃分中央和地方的財權與事權，并適當?shù)卦试S地方政府發(fā)債來籌集本地基礎建設所需資金，發(fā)展多層次的公共產品投資體系。另一方面，不斷完善央行征信系統(tǒng)，打通征信系統(tǒng)、工商稅收信息系統(tǒng)、房產交易信息系統(tǒng)等的部門藩籬，完善個人和企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
另外，還需要特別指出的是，當前各地政府公共服務系統(tǒng)、教育系統(tǒng)等過度與房產等不動產掛鉤的制度安排實際上正是制造剛性需求的主要罪魁禍首。目前大部分城市的教育系統(tǒng)都需要以房產為銷售基本教育的前提，居民沒有房產難以甚至無法享受國家最基本的義務教育。這種不合理的城市公共產品和服務與房產掛鉤的制度設計，不僅使得公共服務和產品無法公平、合理且科學地分配，而且也增加了居民住房消費的剛性需求。顯然，取消這些不合理的制度安排對構建完善健全的房地產市場的效用不容忽視。
總之，擠壓當前的房價泡沫，不僅需要加強和完善調控政策的力度和可操作性，加強調控政策的組合協(xié)調性；還要對諸如把公共產品和服務與房產掛鉤等一系列不公平合理政策進行清理，切斷地方政府與開發(fā)商的利益同盟，才可達到治標治本，營造一個健康和諧的房地產市場的最終目的。
□劉曉忠(北京普藍諾研究院研究員)
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