中國(guó)工商銀行城市金融研究所最新發(fā)布的報(bào)告指出，央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日聯(lián)合出臺(tái)的信貸調(diào)控措施，在短期內(nèi)有望遏制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過快攀升的勢(shì)頭，但從中期來看，房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求仍趨于上升，房?jī)r(jià)持續(xù)上升的勢(shì)頭恐難有改觀，房地產(chǎn)投資過熱和泡沫堆積的風(fēng)險(xiǎn)加大，監(jiān)管層進(jìn)一步實(shí)行調(diào)控的壓力增大。
這份由鄒新等人執(zhí)筆的報(bào)告指出，此次信貸調(diào)控措施是近年來監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為嚴(yán)厲的一次，并且有可能拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。商業(yè)銀行應(yīng)徹底摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念，合理控制房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，并切實(shí)防范信貸資金流入股市。
中期房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭難有改觀
在分析下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走向時(shí)，該報(bào)告指出，近期房地產(chǎn)投資投機(jī)需求可能得到有效遏制，房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭短期內(nèi)有望得到控制，但中期內(nèi)房?jī)r(jià)的上升勢(shì)頭難有改觀。
報(bào)告認(rèn)為，受購房者尤其是投資及投機(jī)購房者的購房需求短期內(nèi)可能走低、國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)以及貨幣政策將進(jìn)一步緊縮的多重因素影響，短期內(nèi)房?jī)r(jià)過快攀升的勢(shì)頭有望在一定程度上有所遏制。尤其是以北京、上海等城市為代表的一線城市的房?jī)r(jià)可能在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)漲幅有所減緩。但從中期來看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的攀升勢(shì)頭可能仍將持續(xù)。
究其原因，一是地價(jià)過快增長(zhǎng)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難以避免。土地的稀缺性和土地開發(fā)需求的持續(xù)走旺將在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)推高土地交易價(jià)格，致使房?jī)r(jià)走高。二是短期內(nèi)部分房地產(chǎn)投資資金有可能逐步撤出樓市而進(jìn)入股市、基金等證券市場(chǎng)，并可能在推動(dòng)股市走高從而加大證券市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)之后，重新回流至房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，證券市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍將加快房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)基金的發(fā)展進(jìn)程。因此，未來房?jī)r(jià)尤其是以穩(wěn)定租金收益為收入的房地產(chǎn)產(chǎn)品如酒店、商業(yè)寫字樓等的價(jià)格還將繼續(xù)上升。三是外資投資中國(guó)樓市的趨勢(shì)不改。鑒于人民幣對(duì)美元的升值速度加快以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高成長(zhǎng)性，外資將加大投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。
須切實(shí)防范信貸資金入股市
報(bào)告稱，房地產(chǎn)貸款過快增長(zhǎng)以及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升給銀行體系積聚了信貸風(fēng)險(xiǎn)。尤其是近年來較為普遍的“房?jī)r(jià)重估追加按揭”貸款一方面直接推高了房?jī)r(jià)，另一方面則給銀行的房貸資金安全帶來了很大的挑戰(zhàn)。在目前房市中投資投機(jī)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自住需求的情況下，房?jī)r(jià)的非理性高位上漲必然導(dǎo)致其回調(diào)的壓力增大，一旦購房者或者房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，商業(yè)銀行不良貸款激增的可能性很大。這從近期按揭貸款違約率有所上升的苗頭中可見一斑。
為此，報(bào)告建議，商業(yè)銀行應(yīng)摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念，加強(qiáng)自身征信系統(tǒng)建設(shè)，做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，確保央行關(guān)于“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
報(bào)告還建議，商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注此次房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于資金流向的影響，并通過加強(qiáng)監(jiān)控管理措施，切實(shí)防范信貸資金流入股市。(郭鳳琳)
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