第二套購(gòu)房貸款首付比例提高終于塵埃落定。業(yè)內(nèi)專家分析，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)房貸管理不僅是出于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也體現(xiàn)了差別化調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的用意。
央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)出的通知，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，此舉出于兩方面考慮。其一，房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)抑制投機(jī)或投資性需求部分失靈，房?jī)r(jià)且調(diào)且漲。2006年以來(lái)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅“三稅”齊征時(shí)代。這些政策的本意是增加交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，遏制投資性需求和炒房哄抬房?jī)r(jià)行為。但截至目前來(lái)看，該政策效果不僅未能達(dá)到，反而導(dǎo)致房主轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)致使房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲。此外，加息對(duì)抑制投資性需求的效果也同樣不盡如人意。因?yàn)�，目前為止的加息尚未改變�?shí)際利率為負(fù)的局面，房地產(chǎn)的保值增值仍將受到青睞。而且，在人民幣升值壓力下，國(guó)際投資者仍熱衷于投資中國(guó)樓市。
其二，美國(guó)次貸風(fēng)波直接敲響了中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的警鐘。實(shí)際上，在央行密集加息的作用下，一些投資者已經(jīng)出現(xiàn)了房貸斷供現(xiàn)象。一旦房?jī)r(jià)“轉(zhuǎn)漲為跌”，不僅投資者信貸風(fēng)險(xiǎn)批量出現(xiàn)，而且房地產(chǎn)企業(yè)目前高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)，出現(xiàn)資金鏈斷裂。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，這些風(fēng)險(xiǎn)將主要集中在銀行體系。
上述通知還以購(gòu)房的套數(shù)和套型建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)了不同的最低首付款比例、利率水平。北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁胡景暉說(shuō)，這樣一來(lái)，那些投機(jī)性或投資性購(gòu)房將得到有效的遏制，這部分房源將有效轉(zhuǎn)入自住購(gòu)房者手中。
還有專家建議，在區(qū)分首次置業(yè)和二次置業(yè)基礎(chǔ)上，對(duì)新房和二手房房貸首付比例的提高也要有所區(qū)分。他們認(rèn)為，部分地區(qū)的部分銀行在實(shí)際操作中還整體提高二手房房貸首付比例，此舉值得商榷。一是相對(duì)于新房的高價(jià)，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，更能滿足中低收入群體的住房需求。二是一手房定價(jià)權(quán)被開(kāi)發(fā)商牢牢掌控，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)抬價(jià)、期房陷阱等現(xiàn)象加大了銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)，二手房則是房東和購(gòu)房人對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行的“討價(jià)還價(jià)”，銀行在對(duì)現(xiàn)房評(píng)估后才放貸，這大大降低了風(fēng)險(xiǎn)程度。
我們應(yīng)該看到，提高房貸首付，雖然對(duì)抑制房地產(chǎn)投資或投機(jī)以及控制銀行風(fēng)險(xiǎn)有一定作用，但與此同時(shí)也會(huì)對(duì)住房消費(fèi)帶來(lái)消極影響。因此，對(duì)于自住性住房房貸與投資性房貸加以區(qū)別對(duì)待，是一個(gè)值得研究的課題。(費(fèi)楊生)
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