90平方米以下的不是朝向不好就是頂樓，根本沒有好位置，戶型設(shè)計(jì)也不合理。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，由于各種各樣的原因，很多中小戶型無論從選址還是戶型上，都不能令人滿意，成了購(gòu)房者眼中“食之無味棄之可惜”的“雞肋”。
第二次房市調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，中央明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”這一政策的出臺(tái)，是建立在我國(guó)實(shí)際住房需求基礎(chǔ)之上的。建設(shè)部日前公布的“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”顯示，2005年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米，戶均住宅建筑面積升至83.2平方米。
這說明，90平方米以下住房是市場(chǎng)的主流需求，將90平方米比例界定為70%與實(shí)際需求恰好遙相呼應(yīng)。剩下的30%滿足高收入者的需求，又解決了市場(chǎng)的高端需求。這樣，就能使需求和供應(yīng)保持平衡狀態(tài)，從而解決一直困擾著我們的住房結(jié)構(gòu)性失衡問題。
但是，90平方米以下的中小戶型政策執(zhí)行不力，未能發(fā)揮有效作用。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是中小戶型住房供應(yīng)不足。國(guó)家發(fā)改委7月31日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月90平方米以下住房完成投資僅占住宅投資的19.5%，不足兩成的數(shù)字意味著住宅開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍沒有改變。這一現(xiàn)象并非個(gè)別。今年1至8月，長(zhǎng)春市在累計(jì)可售商品住宅中，90平方米以下中小戶型占總量的14%，90至144平方米中戶型占總量的49.6%，144平方米以上的大戶型占總量的36.4%。大戶型占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)地位的狀態(tài)幾乎沒有絲毫改變。
二是中小戶型成為低品質(zhì)的象征，設(shè)計(jì)不合理、位置較偏， 成了大戶型住房的附屬品和陪襯。據(jù)介紹，之所以出現(xiàn)這種情況，是由于小戶型主要面對(duì)的是工薪階層，總價(jià)低、利潤(rùn)比大戶型少。問題是，“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的政策，難道是可以置之不理，隨意由開發(fā)商們選擇的嗎？
實(shí)際上，開發(fā)商們所說的情況并非真實(shí)原因，他們熱衷于建造大戶型住房的目的，很可能是繼續(xù)維持住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的狀況，導(dǎo)致大量需要購(gòu)買中小戶型的消費(fèi)者無法得到滿足。這些消費(fèi)者游離于市場(chǎng)外，一方面，可以繼續(xù)造成供不應(yīng)求的假象，增加人們的恐慌心理，助推房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，在中小戶型供應(yīng)不足、品質(zhì)低下，無法滿足實(shí)際需求的情況下，一部分原本計(jì)劃購(gòu)買中小戶型的消費(fèi)者，可能被迫轉(zhuǎn)而購(gòu)買大戶型住房。另一方面，我國(guó)現(xiàn)在的建筑用地本身就比較緊張，如果用以建造大戶型，建成后的住房數(shù)量必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建造中小戶型的數(shù)量，這樣，就會(huì)使土地供應(yīng)狀況持續(xù)保持緊張，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲�？傊�，是以牟取最大暴利為出發(fā)點(diǎn)的。
如果任由市場(chǎng)選擇，90平方米以下的中小戶型將必然呈供應(yīng)不足狀態(tài)，而中小戶型品質(zhì)的降低，又間接加劇了供應(yīng)不足的狀況。中小戶型并不意味著低品質(zhì)，日本、韓國(guó)由于人多地少，中小戶型住房始終占據(jù)市場(chǎng)的主流，房子雖小，但由于設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，空間得到充分利用。這種能夠滿足不同家庭需求的高品質(zhì)中小戶型，受到市場(chǎng)的熱烈歡迎，至今仍然暢銷。我國(guó)有關(guān)部門也曾經(jīng)搞過中小戶型住房設(shè)計(jì)大賽，涌現(xiàn)出許多別具一格而又非常實(shí)用的經(jīng)典設(shè)計(jì)。這說明，只要更新理念、精打細(xì)算，就能提高有限空間的利用率，設(shè)計(jì)出消費(fèi)者滿意的中小套型住房。現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，相關(guān)市場(chǎng)主體打造經(jīng)典而實(shí)用的中小戶型的動(dòng)力嚴(yán)重不足。
中小戶型出精品，不是不能為而是沒有為。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中小戶型的“歧視”，是對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的誤讀甚至故意曲解，這容易強(qiáng)化“貪大求洋”的消費(fèi)誤區(qū)，制約中小戶型政策對(duì)房市的影響力。面對(duì)現(xiàn)實(shí)問題，有關(guān)部門應(yīng)該及時(shí)拿出對(duì)策，以確保中小戶型政策得到切實(shí)執(zhí)行。當(dāng)中小戶型真正成為市場(chǎng)的主流，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題就會(huì)變得非常容易解決。(呂青）
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