“美國次級貸危機(jī)應(yīng)該引起我們的高度重視。”中國管理科學(xué)院研究員李開發(fā)接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，中國的房地產(chǎn)貸款市場中的問題非常突出，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)類的貸款占總的貸款余額的份額太大。
房貸比重太大
“目前有數(shù)據(jù)表明，我國的總貸款余額為18.25萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地抵押貸款、購房者的貸款累計總數(shù)可能達(dá)到6萬億元之多�！崩铋_發(fā)告訴記者，事實(shí)上，有不少企業(yè)以非房地產(chǎn)業(yè)的貸款實(shí)際轉(zhuǎn)成房地產(chǎn)投資與開發(fā)，具體數(shù)字在銀行的那本賬上反映不出來，數(shù)字究竟有多少不清楚，但是看看深圳與廣州有多少錢在房地產(chǎn)業(yè)涌動就可見一斑。
而且，許多大企業(yè)，過去聲稱決不從事主業(yè)外的投資，但近兩年卻紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場了，比如，聯(lián)想、海爾、海信，比如國美，比如許多中央級的壟斷企業(yè)，其許多資金在銀行的賬戶上是非房地產(chǎn)貸款，這個數(shù)額究竟有多大？誰也不清楚。
此外，眾所周知，盡管前幾年對銀行的問題貸款進(jìn)行剝離，但是剝離的是完全沒有希望收回的那一部分，還有相當(dāng)一批問題嚴(yán)重的貸款沒有剝離。而且，就在近幾年也新產(chǎn)生了一些問題貸款。如果我們把這幾個方面都算上，應(yīng)當(dāng)非常清楚，房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比重實(shí)在是太大了。
而在按揭貸款方面，中國的房地產(chǎn)市場中抵押貸款的人，數(shù)量非常大。大家很清楚地是，從2005年以來，真正自住的購房者已經(jīng)為數(shù)甚少，絕大多數(shù)是投資型購房，空置房比比皆是。近兩年房地產(chǎn)貸款的數(shù)量比以往十年的房地產(chǎn)總貸款量還要多，有70%以上購房者貸款，而且多數(shù)是80%貸款。
“當(dāng)鋪房貸”風(fēng)險更高
“當(dāng)美國次級貸風(fēng)暴和我國通貨膨脹幾乎同步發(fā)生時，我國政府如果不未雨綢繆及時采取正確有效的應(yīng)對措施，中國很可能步美國的后塵，發(fā)生類似于美國但比美國更為嚴(yán)重的金融危機(jī)�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)評論人士章林曉接受本報記者采訪時表示，美國雖然發(fā)生了次級貸風(fēng)險，但在其風(fēng)險發(fā)生前畢竟還存在著信用分級，而我國銀行發(fā)放房貸時幾乎不存在信用分級的前提。
美國房貸市場之所以要區(qū)分正常按揭和次級按揭，從一個側(cè)面說明了美國金融機(jī)構(gòu)對貸款人信用的重視，相信貸款人的收入比抵押物更加可靠。而中國按揭貸款的發(fā)放，至少在2005年以前是與國際慣例恰恰相反的。
雖然我國眾多銀行也將第一還款來源列為貸款審查的首要條件，但在實(shí)際操作中，許多商業(yè)銀行并沒有真正重視對貸款人還款能力、信用程度的考察，他們最注重的還是抵押品、質(zhì)押品與貸款額度是否相對稱。
在按揭貸款辦理中，一旦將風(fēng)險關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后，對第二還款來源抵押品的重視超過對第一還款來源貸款人的重視，那么，從按揭貸款這個角度說，銀行也就成了“當(dāng)鋪”。
“而國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)價值的評估是非常不負(fù)責(zé)的，這個評估是建立在想當(dāng)然的基礎(chǔ)之上�！� 李開發(fā)指出，近幾年銀行的評估手段與方法是不科學(xué)的，把炒作的房價想當(dāng)然成有消費(fèi)需求支撐的合理房價。殊不知，只要政府強(qiáng)硬調(diào)控房市，房價馬上就要掉下來。
實(shí)際上，有大批銀行的職員與銀行里的權(quán)力階層在房地產(chǎn)的炒作中掙錢，其實(shí)銀行是積極介入炒房的，對房地產(chǎn)的上漲起著推波助瀾的作用。我們實(shí)際生活中的許多人，甚至頗有能力的，能在半個月內(nèi)把一套房的貸款辦妥就不容易了，但有人一天能辦妥十幾套房貸，這其中的問題可想而知。深圳的許多炒房者手中有數(shù)十套房、數(shù)百套房，主要就是靠銀行的大力支持。
炒房最多的做法是，張三一套房子成本100萬，出售給李四估價150萬，然后再出售給王五180萬，最后再以220萬的價值再出售給張三，整個過程都從銀行貸款，這就是銀行內(nèi)部人參與的合伙炒作，其中唯一輸家是銀行。所以個人按揭貸款出大問題是必然的。
“美國次按揭危機(jī)說明了銀行在設(shè)定房地產(chǎn)按揭時，單純只考慮貸款人的收入并不十分可靠。不過，這種不可靠應(yīng)該是在金融機(jī)構(gòu)預(yù)料之中的，因?yàn)樗麄兠半U的本意就在于賺取‘風(fēng)險貼水’�！闭铝謺员硎�，相比較而言，我國“當(dāng)鋪特色”的按揭貸款既賺不到“風(fēng)險貼水”，又存在著不可控制的雙重系統(tǒng)風(fēng)險，即貸款人的信用風(fēng)險和抵押物品價格評估不合理、不可靠風(fēng)險，面臨的潛在危機(jī)自然比美國次按揭危機(jī)更加嚴(yán)重。
未雨綢繆預(yù)防危機(jī)
“當(dāng)前，我們特別需要警惕我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險被美國次級貸危機(jī)和我國通貨膨脹這兩柄‘利劍’突然誘發(fā)。”章林曉表示，美國次級貸風(fēng)暴不斷升級，造成全球資本市場動蕩，這可能會給我國經(jīng)濟(jì)造成兩種不同后果。一方面國際游資將我國樓市、股市等資本市場當(dāng)作目前風(fēng)險的避風(fēng)港，海外游資繼續(xù)大量蜂擁而來，吹起我國資本市場更大的泡沫。而虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫最終必將造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹，促使我國通貨膨脹趨向全面惡化。
另一方面由于美國次級貸危機(jī)的升級，當(dāng)前已造成全球資本市場流動性枯竭，隔夜拆息利率大幅攀升，進(jìn)入我國的國際游資正承受著巨大資金成本的壓力，大規(guī)模抽逃資金的情況隨時有可能發(fā)生。
由于我國社會保障體系沒有隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，甚至在當(dāng)年應(yīng)對亞洲金融危機(jī)時反而有所削弱，如果我國發(fā)生和美國類似的危機(jī)，可能不光會威脅到我國金融安全、經(jīng)濟(jì)安全，甚至還會影響到社會和政治的穩(wěn)定。
“事實(shí)上目前的熱錢已經(jīng)在分批撤出，近期有媒體已經(jīng)報道了國外的幾家風(fēng)險投資公司在多筆房地產(chǎn)炒作中已經(jīng)賺得盆滿缽盈，已經(jīng)撤出了中國市場，主要原因是察覺中國的房地產(chǎn)貸款的首付可能提高�！崩铋_發(fā)表示，為了防止房地產(chǎn)滑坡，銀行一直在試圖維持低抵押貸款，高比例貸款，低信用貸款，不想把首付提高，因?yàn)橐坏┦赘短岣撸康禺a(chǎn)的炒作價值就會大幅度下跌。核心問題就是提高首付后炒作玩不轉(zhuǎn)了，銀行的呆賬壞賬就會逐步暴露出來。
“當(dāng)務(wù)之急，應(yīng)全面及時有效地遏制通貨膨脹的惡化趨勢，停止‘穩(wěn)定房價’ 諸如此類的隱性政策擔(dān)保提法，同時配合提高新房首付實(shí)際措施，以免繼續(xù)引發(fā)大規(guī)模的道德風(fēng)險行為。”章林曉認(rèn)為，對海內(nèi)外游資應(yīng)從“以堵為主”轉(zhuǎn)向“堵截并重”，甚至是“以截促堵”，即讓“投資／投機(jī)者責(zé)任自負(fù)”，最佳手段是“二手房暫停按揭”與“差異化提高住房轉(zhuǎn)讓所得稅率”(差異化指諸如 “3年以內(nèi)轉(zhuǎn)手的征100%，3年以上6年以內(nèi)征50%，6年以上免征”)并用。
此外，在當(dāng)前負(fù)利率背景下，應(yīng)實(shí)行保值儲蓄，以防銀行存款與貸款期限結(jié)構(gòu)不匹配風(fēng)險的加劇，防止突然發(fā)生擠兌等直接危及金融安全的行為發(fā)生。
與此同時，還需盡力幫助那些真正的自住購房者擺脫困境，盡快加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)，以此來避免金融風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險向社會風(fēng)險、政治風(fēng)險的傳遞。(謝麗佳)
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