土地拍賣制度的初衷，是為了使土地價格較好地反映市場供求關系，讓地方政府獲取更多財政收入。但是，由于地方政府把拍賣出高價當成惟一目的，已經(jīng)使土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈，從而，使地價成為助推房價的幫兇。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點。在房價快速上漲的背后，有一只重要的推手，那就是全國各地雨后春筍般涌現(xiàn)出來的“地王”。9月11日，富力地產(chǎn)以樓面地價18729元/平方米的天價，刷新廣州新的“地王”紀錄。而在此之前，蘇寧環(huán)球集團以6.7萬元/平方米樓板價、44億元天價成為上海的單價“地王”。
每一個“地王”的出現(xiàn)，對購房者心理底線都是一次巨大的沖擊。有的“地王”樓面價遠遠高出周圍房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對未來房價可能大幅度上漲的預期，蜂擁入市的購房者為房價的進一步上漲推波助瀾。這種狀態(tài)倘若持續(xù)下去，不僅惡化住房這一民生問題，還有可能因房市泡沫的累積而給我國未來經(jīng)濟發(fā)展埋下隱患。
“地王”不斷涌現(xiàn)從一個側(cè)面暴露出我國目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過各種方式抬高地價。開發(fā)商高價買走土地以后，本能地選擇囤積土地不是當即開發(fā)，他們常以時間的流逝換取土地升值，實現(xiàn)利潤最大化的目標。而地方政府為了在以后繼續(xù)高價拍賣土地，常常會默許開發(fā)商囤地，從而導致土地囤積現(xiàn)象無法得到根治。
土地就應該給出價高者嗎？土地屬于全民所有，它的一切政策都應該關注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。
土地拍賣最早開始于1987年。當年12月1日，深圳市首次采取公開拍賣方式出讓土地使用權(quán)，當時拍賣的土地價格為每平方米611.3元，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。2004年，有關部門發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國全面實行。
實行土地拍賣制度是為了引進競爭機制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價格較好地反映出當時該地的市場供求關系。當然，還有一個目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財政收入。但是，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：
其一，土地拍賣的“價值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價真實反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導致土地的價值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價泡沫。就連SOHO中國董事長潘石屹也深表擔憂，認為樓面地價高出同區(qū)域房價不太正常，“可能存在很大風險”。地價泡沫隨之再向房價泡沫中轉(zhuǎn)移，必然導致泡沫越來越大，從而，對我國未來的經(jīng)濟安全埋下巨大隱患。
其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔的公共責任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢，而是為了使土地價值得到更充分的利用。出價最高者就一定能使土地價值得到最佳利用嗎？未必。土地價值的實現(xiàn)不應該與民生問題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強勁地推高房價，導致越來越多的人買不起房。
針對這一問題，有些地方已經(jīng)開始進行修正。比如，上海推出了“有限區(qū)間內(nèi)價高者優(yōu)先”措施，即低于標底價或超過最高限價者，一律被視作無效報價。江蘇省則開始嘗試推行“價優(yōu)者得”的土地拍賣方式，即對解決中低收入家庭的保障性住房用地，實行限房價、競地價，把地價和房價緊密聯(lián)系起來，以避免二者之間形成互相拉抬的關系。
地方政府通過土地拍賣制造出一個又一個“地王”，客觀上起到了化解中央宏觀調(diào)控政策的作用，導致房價持續(xù)快速上漲，民生問題逐漸惡化。解決這一問題已成當務之急。
筆者認為，應對土地拍賣制度進行改革，將其與民生問題掛鉤。比如，推行限房價、競地價的做法。再比如，把廉租房建設與土地拍賣掛鉤，要求地方政府每拍賣一定面積的土地，就必須根據(jù)比例拿出一定面積的土地用于建設廉租房等等，以此將地方政府的逐利沖動與民生問題緊密結(jié)合起來。
綜上，我們需要盡快叫停全國各地爭相制造“地王”的錯誤做法，通過對土地拍賣制度的改良，避免土地拍賣助推房價、惡化民生。 (王蘋 作者系新西蘭Massey University大學MBA，財經(jīng)專欄作家)
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