今年以來(lái)，A股上市龍頭房地產(chǎn)企業(yè)紛紛落實(shí)巨額融資方案，同時(shí)跑馬圈地，爭(zhēng)相改寫(xiě)“中國(guó)地王”記錄。專(zhuān)家認(rèn)為，“高負(fù)債”的背后，是“高增長(zhǎng)”的支撐，實(shí)力不強(qiáng)企業(yè)的拿地能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力都將受到考驗(yàn)。專(zhuān)家建議，有關(guān)方面可考慮加強(qiáng)土地規(guī)劃，將供應(yīng)地塊劃小，以控制開(kāi)發(fā)商的獲地規(guī)模，避免少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商壟斷土地資源。
開(kāi)發(fā)商紛紛“跑馬圈地”
2007年8月5日，碧桂園公告稱(chēng)，截至7月末，公司總土地儲(chǔ)備量達(dá)到4500萬(wàn)平方米，成為中國(guó)最大的“地主”。7月24日，北辰實(shí)業(yè)與北京城開(kāi)聯(lián)合以92億元在長(zhǎng)沙拿下“中國(guó)地王”，“地王”為北辰實(shí)業(yè)帶來(lái)了380萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積1.73億平方米，同比增長(zhǎng)10%，其中一季度下降8.6%;分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為8223萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.3%,中、西部地區(qū)分別增長(zhǎng)7.7%和5.1%。完成土地開(kāi)發(fā)面積為1.18億平方米，增長(zhǎng)7.6%,比一季度提高了7.2個(gè)百分點(diǎn)。
有數(shù)據(jù)顯示，2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均土地儲(chǔ)備面積達(dá)到381萬(wàn)平方米。按此數(shù)據(jù)計(jì)算，則2006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)擁有的土地儲(chǔ)備面積達(dá)3.81億平方米。
土地儲(chǔ)備量往往成為衡量一家房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的重要指標(biāo)。以萬(wàn)科為例，公司2006年年報(bào)顯示，截至2006年年末，已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目面積合計(jì)約1851萬(wàn)平方米，其中去年新獲項(xiàng)目47個(gè)，總占地面積約910萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積總計(jì)約1222萬(wàn)平方米。到今年一季度，公司再增19個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積292.2萬(wàn)平方米。今年7月份，萬(wàn)科在全國(guó)各地拿地已經(jīng)累計(jì)花費(fèi)60多億元。
高價(jià)拿地：實(shí)力強(qiáng)者勝出
萬(wàn)科相關(guān)人士此前回應(yīng)“高價(jià)囤地”一說(shuō)稱(chēng)，沒(méi)有哪一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)希望地價(jià)越高越好，都希望能夠低價(jià)拿地，但市場(chǎng)規(guī)則是價(jià)高者得，現(xiàn)在土地資源越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地爭(zhēng)奪也就越來(lái)越激烈。公司人士表示，當(dāng)一個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)率處于一個(gè)相對(duì)較高水平的時(shí)候，就可以承受較低利潤(rùn)空間，因而出價(jià)能力更高，也就可以承受較高的地價(jià)。萬(wàn)科拿地的能力、資本市場(chǎng)運(yùn)作能力和開(kāi)發(fā)能力都已經(jīng)很強(qiáng)，相比其他企業(yè)而言，具有更高的成本承受能力。
但是，高價(jià)拿地也可能成為企業(yè)沉重的包袱。北辰實(shí)業(yè)與北京城開(kāi)聯(lián)合以92億元在長(zhǎng)沙拿下“中國(guó)地王”，北辰方面要分擔(dān)約73.6億的地價(jià)。資料顯示，其凈資產(chǎn)在2006年底為80億元左右。這塊“地王”的地價(jià)已超過(guò)其凈資產(chǎn)。北辰實(shí)業(yè)年報(bào)顯示，其2006年年底長(zhǎng)期負(fù)債19.37億元，流動(dòng)負(fù)債45.25億元，2006年底的現(xiàn)金流只有51.11億元。買(mǎi)下“地王”之后，其資產(chǎn)負(fù)債率驟然上升。同時(shí)，保利地產(chǎn)穩(wěn)居“高負(fù)債率公司”之列，2006年末資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75.71%。
專(zhuān)家指出，“高負(fù)債”的背后，是“高增長(zhǎng)”的支撐。實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)的拿地能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力都將受到考驗(yàn)。
改變土地供應(yīng)模式
北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(zhǎng)春接受記者采訪(fǎng)時(shí)建議，改善現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的現(xiàn)狀，有關(guān)方面可考慮加強(qiáng)土地規(guī)劃，將供應(yīng)地塊劃小，這樣雖然地塊多，但可以控制開(kāi)發(fā)商的獲地規(guī)模，有效避免少數(shù)大型開(kāi)發(fā)商壟斷土地資源、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，加快土地的開(kāi)發(fā)速度。
馮長(zhǎng)春認(rèn)為，天價(jià)“地王”的存在，有其合理性。目前，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。由于土地資源的稀缺性使得土地增值；市場(chǎng)對(duì)土地的需求量增大，土地價(jià)格也隨之水漲船高。
他表示，建立完備的住房保障體系，是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。在保障中低收入者的住房前提下，純商品房開(kāi)發(fā)商可以按照市場(chǎng)規(guī)律競(jìng)爭(zhēng)拿地。
此外，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)使用土地的監(jiān)管。企業(yè)往往以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、先期投入部分資金等方式，將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為“項(xiàng)目?jī)?chǔ)備”或正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)避了政策層面的壓力。馮長(zhǎng)春指出，有關(guān)部門(mén)還需要對(duì)地產(chǎn)商在獲取土地后，進(jìn)行嚴(yán)格的后繼監(jiān)管和督察，同時(shí)，還需要以更加細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地開(kāi)發(fā)量、投資量進(jìn)行限定。(任曉)
