當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展開始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行的金融創(chuàng)新與金融支持下，由此掀起了一場轟轟烈烈的“造城運動”。房地產(chǎn)市場的問題已經(jīng)不是一個純粹經(jīng)濟問題了，而早就轉化為社會問題。因為，這場絕無僅有的“造城運動”使得國內(nèi)房價快速飚升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風險不斷上升。如果對這些風險與危機不能夠深入反思，找到問題癥結所在，那么未來中國社會所面臨的最大問題，可能就是房地產(chǎn)市場所引發(fā)的風險與危機了。
中國房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)這樣一些矛盾與沖突？最根本的原因在于我們房地產(chǎn)市場發(fā)展與討論忽視了中國已經(jīng)存在的三個基本前提：即個人居住權的天賦性；中國社會主義國家的人民性；中國土地的國有性。如果在這三個基本的前提下來制訂國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展政策、來發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那么房地產(chǎn)市場的問題就會迎刃而解。
首先，我們可以看到，目前房地產(chǎn)市場面對的許多問題，歸納到一點就是，房地產(chǎn)并非僅是一個純粹的市場問題，而且還是一個公共性的問題；房地產(chǎn)并非僅是一個純粹的私人品市場，而且具有相當程度的公共屬性。房地產(chǎn)的公共性，就是指每一個公民的基本居住權具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的法則，房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。
其次，中國的經(jīng)濟發(fā)展比如房地產(chǎn)的發(fā)展，并非是追求GDP高低，追求房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是要看是否符合絕大多數(shù)人的利益，是否放在廣大人民利益的基點上。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場由于錢權交易嚴重、政策不力，從而使房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控成為了“空調(diào)”，使國有的土地資源成為少數(shù)人謀利的工具，使快速飚升的房價把80%以上中低收入民眾推到了房地產(chǎn)市場外。正如有房地產(chǎn)研究者所指出的那樣，目前中國的人均收入只有美國的幾十分之一，卻要承擔比美國人還高的住房價格。足見，目前中國高房價正在侵害大眾的利益，如果中國不能有效控制房地產(chǎn)泡沫，不能遏制過高的房價，那么中國改革近30年積累的民眾財富很可能被房地產(chǎn)這個黑洞所侵蝕。
第三，中國房地產(chǎn)市場是建立在土地國有的基礎上的。土地國有不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且土地所有權能為全國人民所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附著物的溢價。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發(fā)展不成熟，由于制度規(guī)則對權力界定不清，由于土地管理制度缺陷，國有土地不僅成了少數(shù)人謀利的工具，而且也成了少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。在當前中國空前的城市化發(fā)展和基礎設施的建設過程中，所帶的土地及房地產(chǎn)增值將是非常巨大的，如果不對這筆非常巨大的土地及房地產(chǎn)增值以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個社會財富的嚴重分配不公，也會讓非常巨大的國有資產(chǎn)“流失”。
公民居住權的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的國有性是所有的房地產(chǎn)市場問題討論的前提，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也容易損害廣大民眾的利益。(易憲容)
