近兩年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其價(jià)格的持續(xù)走熱與高揚(yáng)，一些地方出現(xiàn)了在“城中村”或“城鄉(xiāng)結(jié)合部”集體土地上開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”房，對(duì)此，從政府到業(yè)界似乎一個(gè)聲音兩個(gè)字：反對(duì)，并一再宣稱“不受法律保護(hù)”。筆者則認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)法則的作用，“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國(guó)初級(jí)階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點(diǎn)，“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多形式，多樣性。
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場(chǎng)法則的作用
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，一個(gè)基本的意識(shí)反映就是說(shuō)明他有市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)只有兩個(gè)字——自由，即自由生產(chǎn)、自由交換、自由發(fā)展，而這種“自由”的正常運(yùn)行過(guò)程又是以有需求和滿足需求為特征的。由于需求形成的市場(chǎng)波動(dòng)刺激了生產(chǎn)者，生產(chǎn)者看到了這個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)及其前景，便會(huì)迅即研討、策劃、組織生產(chǎn)，供給消費(fèi)需求，這就是市場(chǎng)法則。為什么會(huì)出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房？這是有其深刻的產(chǎn)生背景和條件的。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，特別是近五年，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，異�；鸨康禺a(chǎn)價(jià)格更是一路攀高，以至于人們驚呼“買不起房”。這兩年，一些人雖然也指出了絕大多數(shù)人“無(wú)力買房”，卻又同時(shí)吹出了“人人都應(yīng)該有房住，買得起”的“共產(chǎn)”風(fēng)，更是鼓動(dòng)了消費(fèi)欲的勁增。但是再怎么說(shuō)，掏個(gè)驢價(jià)只能買頭驢，不出騾子價(jià)格是買不到騾子的，至少買不到好騾子。也是在這一住房“共產(chǎn)”風(fēng)及其一些人們消費(fèi)心理壓抑狀態(tài)下，社會(huì)開(kāi)始尋求并出現(xiàn)低價(jià)房。其間，政府也推出了經(jīng)濟(jì)適用房，卻又太難以爭(zhēng)到手，而在量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求�！俺侵写濉�、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的決策者們正是看到了這一市場(chǎng)景象，并找到了一個(gè)極好的切入點(diǎn)，即借“城中村”改造，“城鄉(xiāng)結(jié)合部”拆遷改制之際，推出了“小產(chǎn)權(quán)”房。這既反映了當(dāng)代“城中村”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人的市場(chǎng)意識(shí)的增強(qiáng)、以及進(jìn)入市場(chǎng)尋求自我生存、自我發(fā)展的精神風(fēng)貌，也反映了市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格與價(jià)值關(guān)系的內(nèi)在規(guī)定性，以及我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)越來(lái)越大的影響和帶動(dòng)性。所以，我們沒(méi)有理由去叫停和咒罵“小產(chǎn)權(quán)”房，更不該去“圍追堵截”“小產(chǎn)權(quán)”房，倒是應(yīng)感到欣慰并為之叫好。
“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國(guó)初級(jí)階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點(diǎn)
消費(fèi)，包括住房消費(fèi)取決于生產(chǎn)。我國(guó)進(jìn)入了社會(huì)主義，但尚處于初級(jí)階段。初級(jí)階段的生產(chǎn)力水平是低下的，這一經(jīng)濟(jì)特征直接影響著人們的消費(fèi)購(gòu)買力。“小產(chǎn)權(quán)”房也許是與此相適應(yīng)的、帶有中國(guó)特色的一種人們的房屋擁有形式。經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，社會(huì)主義應(yīng)該努力使人人有房住，但絕不可能達(dá)到人人都能夠自己買房住，而且人人都去購(gòu)新房、購(gòu)大房、購(gòu)豪房。不要說(shuō)初級(jí)階段，即使是將來(lái)跨越了初級(jí)階段，進(jìn)入更高一級(jí)的社會(huì)，也會(huì)因?yàn)閯趧?dòng)職業(yè)崗位的差別，從而決定的工資收入的差別關(guān)系，而不可能人人都購(gòu)一樣的房，住一樣的房。這一客觀差別性，必然使一些收入高者住“高價(jià)”房，一些收入低者住“低價(jià)”房。按照“初級(jí)階段”水平與方式辦事，包括住房必須量力而行，購(gòu)不起高價(jià)房就住低價(jià)房，爭(zhēng)取不了“大產(chǎn)權(quán)”房，就擁有“小產(chǎn)權(quán)”房�！靶‘a(chǎn)權(quán)”房所以能興起，一個(gè)主要原因也正是房?jī)r(jià)相對(duì)較低，大多數(shù)人能承受得起，亦或說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)為那些無(wú)力購(gòu)買高價(jià)房者提供了一條新的路徑選擇。
“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多形式，多樣性
機(jī)械地說(shuō)，多層次的生產(chǎn)力水平?jīng)Q定著多種形式的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系，從而也決定了多種生產(chǎn)形式及其消費(fèi)的多樣性。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有政府直接開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)兩種形式，而其中又以政府出讓土地，房地產(chǎn)商購(gòu)置土地開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)。這一市場(chǎng)特性自然導(dǎo)致一方面政府左右著房地產(chǎn)商，另一方面房地產(chǎn)商左右著房地產(chǎn)市場(chǎng)，而恰是在這一“左右”過(guò)程中，政府與房地產(chǎn)商之間產(chǎn)生了“非市場(chǎng)、非正�！甭�(lián)系，也是這種“非市場(chǎng)、非正�！甭�(lián)系，使得一方面政府高呼加強(qiáng)宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)；另一方面房地產(chǎn)商卻心里有數(shù)，蒙著臉，低著頭，狂揚(yáng)價(jià)，還時(shí)不時(shí)冠以“市場(chǎng)行為”，“市場(chǎng)大勢(shì)”。而分析起來(lái)，個(gè)中緣由至少可以說(shuō)，政府導(dǎo)向下的房地產(chǎn)商獨(dú)家壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是問(wèn)題之基本癥結(jié)。假如現(xiàn)在放開(kāi)，讓有閑置土地的企業(yè)和單位自主開(kāi)發(fā)商品性住宅，變“城中村”改造為由“城中村”土地所有者直接開(kāi)發(fā)商品性住宅，加之政府批撥專門土地給專門建設(shè)單位開(kāi)發(fā)“經(jīng)濟(jì)性適用房”、“廉租房”，試問(wèn)，這種打破單一政府與房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)那么一個(gè)勁地價(jià)格走高嗎？所以，這種貌似市場(chǎng)行為，而實(shí)為行政作為的房地產(chǎn)市場(chǎng)，漲價(jià)就是必然的。真正想抑制價(jià)格的關(guān)鍵在于打破壟斷，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)法則運(yùn)營(yíng)，發(fā)展多種形式、多樣渠道的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。特別是轉(zhuǎn)變觀念，讓“小產(chǎn)權(quán)”這種低價(jià)房正面登場(chǎng)，從而科學(xué)建構(gòu)有中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無(wú)疑是有著重大的、現(xiàn)實(shí)的、歷史的意義的。
“小產(chǎn)權(quán)”房的“入市”，將成為評(píng)抑高房?jī)r(jià)的重要措施。任何壟斷都是就市場(chǎng)而言的，其內(nèi)在的、支撐預(yù)期性的則是價(jià)格。平抑高房?jī)r(jià)，一方面要打破市場(chǎng)壟斷，另一方面就是改變價(jià)格困局，以“低”平“高”。我國(guó)住房制度改革以來(lái)，尤其是商品房的開(kāi)發(fā)，不僅活躍了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，而且使一部分人首先擁有了自己的房舍產(chǎn)權(quán)。但是，單一的政府允認(rèn)、發(fā)放“房產(chǎn)證”，即所謂“大產(chǎn)權(quán)”的指向，是否就是適應(yīng)目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)性質(zhì)，是否就不許可再有一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)”的存在？確實(shí)是值得研討的，特別是這種產(chǎn)權(quán)的單一指向性引發(fā)的房?jī)r(jià)虛高、持續(xù)上揚(yáng)，更是值得思考的。有房產(chǎn)商揭幕現(xiàn)在房?jī)r(jià)中成本只占20%，而余下部分四成以這樣那樣、明的暗的、姓公姓私地歸了“政府”，我們不想就此評(píng)論什么，可是這卻傳遞了一些信息，即在政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“合作”中，似乎存在有某些人為地加大房地產(chǎn)成本，人為地抬高房地產(chǎn)價(jià)格的嫌疑。顯然，政府征用農(nóng)村集體的土地，再出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商再生產(chǎn)出房產(chǎn)品銷售給購(gòu)房者，這一過(guò)程中政府與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的兩次、兩個(gè)聯(lián)結(jié)，必然就增大了交易費(fèi)用。假如由土地的所用者，亦或說(shuō)由“城中村”人，“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人直接開(kāi)發(fā)便減少了中間的兩個(gè)環(huán)節(jié)，勿庸置疑，房產(chǎn)品價(jià)格肯定會(huì)低得多。問(wèn)題還在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)可以，為什么土地所有者就不可以呢？同時(shí)，現(xiàn)在都說(shuō)房產(chǎn)品價(jià)格高，為什么就不可以讓有條件的土地所有者自行開(kāi)發(fā)點(diǎn)低價(jià)位房產(chǎn)、并依此投入市場(chǎng)，平抑高房?jī)r(jià)呢？這似乎是沒(méi)有道理的，所謂“不受法律保護(hù)”、“全面清查”“小產(chǎn)權(quán)”房也是太隨意、太草率，不負(fù)責(zé)任的。
“小產(chǎn)權(quán)”房有利于減輕政府面對(duì)的社會(huì)住房需求壓力。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念及其對(duì)康年盛世新生活的追求，住宅供求失衡的矛盾越來(lái)越大，并且已經(jīng)超脫出某一城市或地區(qū)，成為國(guó)家不得不面對(duì)的一大壓力，成為構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)基本的物質(zhì)障礙。而要解決這一問(wèn)題，僅僅發(fā)展“大產(chǎn)權(quán)”的路子是根本不可能的，所以我們是否應(yīng)該現(xiàn)實(shí)地正視“小產(chǎn)權(quán)”的出現(xiàn)呢？“棒喝”是沒(méi)有用的，明智之舉是因勢(shì)利導(dǎo)，使其成為現(xiàn)行房市的補(bǔ)充，經(jīng)過(guò)一定程序和一定階段的規(guī)制，讓“小產(chǎn)權(quán)”走向大產(chǎn)權(quán)。圍繞“小產(chǎn)權(quán)”房，重要的是趨利避害，一要加強(qiáng)審核、監(jiān)管，納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃之中；二要加強(qiáng)規(guī)制、組織，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)“小產(chǎn)權(quán)”房人的基本權(quán)益。“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)，是一種客觀必然，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展中的新生事物。改革與發(fā)展中的問(wèn)題還須用改革與發(fā)展的眼光，在改革與發(fā)展中解決，改革與發(fā)展必須遵循其自身的規(guī)律。初級(jí)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也好，生產(chǎn)力也好，總是從無(wú)序到有序，從野蠻到文明，而這一過(guò)程不應(yīng)該是對(duì)那些“大逆不道”完全實(shí)施封殺、遏制，恰恰則是要認(rèn)真地從經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境、生產(chǎn)關(guān)系及其上層建筑方面評(píng)析原因，從而達(dá)成制度與體制的自我完善。當(dāng)然，其中涉及的問(wèn)題肯定是復(fù)雜的，而只要我們認(rèn)真對(duì)待，并且積極地從有利于解決國(guó)民住房、有利于減緩政府壓力、有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定出發(fā)，就一定能科學(xué)地處理好“小產(chǎn)權(quán)”房的問(wèn)題。 (作者郭軍系河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授)
