預言逐漸變作現(xiàn)實。7月將盡時，央行本年度第三次動用了利率杠桿，金融機構(gòu)人民幣一年期存款基準利率和一年期貸款基準利率分別被同步上調(diào)0.27個百分點。相應(yīng)地，個人住房公積金貸款利率也上調(diào)了0.09個百分點。發(fā)布這項消息的時候，央行不忘例行性地表示，這次利率調(diào)整有利于引導貨幣信貸和投資的合理增長；調(diào)節(jié)和穩(wěn)定通貨膨脹預期，維護物價總水平基本穩(wěn)定。
非常不幸的是，先于樓市泡沫一步，利率杠桿的神話漸次破滅。市場當中，那些唯利率者的利率“萬能論”也不免處境窘迫———2004年迄今，中央銀行連續(xù)七次啟用了利率杠桿，最初的一兩次，因為有所期待，升息政策對于房地產(chǎn)市場的影響?yīng)q有一點“雨過地皮濕”的痕跡。后來的幾次升息，則難免令人視覺疲乏，因為結(jié)果總是無一例外：雨是來了，但地皮從來沒有濕過。
放眼望去，魚龍混雜的需求在不斷釋放，逐日走高的樓價在狂舞。再看看，一如既往地，死扣教科書的唯利率者們，將市場納于斗室之中推演，閉門造車設(shè)定一些僵硬框框，然后據(jù)此固執(zhí)地相信，包括利率杠桿在內(nèi)的貨幣政策是樓市調(diào)控的致勝策略，可以控制投資、可以打擊投機、還可以削減洶涌如潮的置業(yè)需求，高價格也將相應(yīng)被平抑住。但是，在市場實際走勢面前，這類教科書理論早早就失語了。
簡單的、粗線條的、一刀切的利率政策，從來就沒有任何可以值得高興和歡迎的。對于并不處在成熟和良性基礎(chǔ)之上運轉(zhuǎn)的市場來說，無論是試探性的小幅微調(diào)，還是猛烈的大動干戈，一通狂風落葉之后，都可能落個“錯殺三千”的敗局。
現(xiàn)實市場一片混沌，誰是炒作資金？誰在投機？誰又是無辜的？這些問題都沒有明確界定(注：這是升息無效的第一個因素)。沒有了邊界，你想升息政策會有什么結(jié)果呢？如此這般陸續(xù)升息，在樓市里最有準備和應(yīng)對策略的投機分子們，根本不為所動，不是大筆吃進就是大筆吐出，九牛不折一毛。倒是那些最普通的置業(yè)者，在利率漩渦中牢牢套緊，越陷越深。
為什么明明是政策打擊焦點的炒資，偏偏又會跑掉？還不是因為我們只顧著利用升息政策去彈壓需求，凡是進入市場的人都要各各敲上一悶棍，而沒有去想哪些人可以不敲棍子，哪些人應(yīng)該敲重些，哪些人應(yīng)該敲輕些？
這還不算。在遠沒有弄清誰是投機炒作、誰是普通置業(yè)之時，多類需求總是在釋放的。只要需求此起彼伏，利率杠桿拿泡沫就始終沒轍(注：這是升息無效的第二個因素)。再強大的利率政策也不足以震懾各種需求，只會催促人們盡早往里滲入。因為有一種正面預期在發(fā)生作用。房子不像股票，股票不是基本生活要素，僥幸賺了一點就可以拋出，換手率很高，因之起起落落。房子是必需品，原本供應(yīng)緊缺，又遭到性質(zhì)不明的多種混合型需求追逐，接手率很高。當不斷有人出來接手，就會不斷有需求衍生，也就不斷地將價格推至高處，只起不落，利率政策就不能湊效。
有鑒于此，想要刺破泡沫，利率杠桿顯然已經(jīng)沒有什么作用了。諸如稅收、限價等措施，只怕也不堪大用。好辦法大約有兩類：一是要嚴格限制資本交易；二是要建立多種供給模式。
想要辯明了誰投機分子再下手懲治，幾乎是件辦不到的事情。但是再進一步看，不易辦到的事情總有源頭。投機的源頭大致是異地流動的游資，把住這根脈絡(luò)，懲治炒資也不是沒有辦法的。
我們既能限制境外資金的境內(nèi)購買行為，可不可以也限制境內(nèi)異地資本的跨區(qū)域購買行為呢？或者說，即使允許資金異地流動，又可不可以限制這些資金的異地市場準入和購買量呢？如果就此制定一個標準，規(guī)定置業(yè)性地購入一套房子是可以，購入兩套用作投資也行，那么三套以上就是投機，就要明令禁止嚴懲不貸，這難道不能自根本上約束那些流動資本的瘋狂炒作嗎？
如果說這還有什么技術(shù)性壁壘，無非是異地游資可能假手購買區(qū)域內(nèi)的本地個體去實現(xiàn)市場投機企圖，這也很好辦，本地個體的市場準入與購買量也相應(yīng)加以限制，內(nèi)外兼顧雙管齊下，照樣可以解決問題。
當然，最要緊的是建立一套政策性住房供應(yīng)模式，考慮建設(shè)多元化的供應(yīng)體系，方是根本之道。如果專辟一個政策性住房投資、開發(fā)體系，負責政策性住房的投資與供應(yīng)，使政策性住房供應(yīng)體系與商品房開發(fā)供應(yīng)體系并駕齊驅(qū)，豈不是既創(chuàng)造了模式競爭，又開辟了規(guī)模供給的另一個市場領(lǐng)域？
如此，則樓市泡沫隨即刺破。(章劍鋒 廈門大學不動產(chǎn)金融研究中心研究員 香港財經(jīng)文摘雜志高級記者，專欄作者)
