商業(yè)小區(qū)的車位到底歸誰所有呢？《物權(quán)法》將如何界定小區(qū)車位的權(quán)屬？《市場報》記者為此采訪了法律界有關(guān)人士。
存在不少法律盲點
“小區(qū)停車費糾紛的關(guān)鍵是確定權(quán)屬�！北本⿷浲蓭熓聞�(wù)所畢文強(qiáng)律師說。大多業(yè)主都寄希望于即將實施的《物權(quán)法》能夠打破目前小區(qū)內(nèi)物業(yè)坐莊壟斷車位的局面， 但一些法律界人士對此卻并不樂觀。
涉及小區(qū)停車位置分地上停車位和地下車庫兩種，二者概念不同。北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員陳旭認(rèn)為，多數(shù)小區(qū)的地面停車位占用的是小區(qū)的公共區(qū)域，所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，收益權(quán)也屬于全體業(yè)主。但在車庫到底應(yīng)該歸誰這個問題上，陳旭認(rèn)為，目前《物權(quán)法》做出的是框架性的規(guī)定，對于車位的一些具體糾紛比較難于操作。
陳旭認(rèn)為，車位糾紛的焦點問題都需要有關(guān)部門盡快制定《物權(quán)法》的實施細(xì)則加以規(guī)范。
畢文強(qiáng)律師認(rèn)為，目前還存在兩個法律盲點，“對于權(quán)屬歸開發(fā)商所有的停車位，其收費標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否應(yīng)該由政府介入？在業(yè)主委員會還沒有產(chǎn)生的時候，業(yè)主所有的停車位其停車費怎么收取？”
業(yè)主共有實有弊端
中國政法大學(xué)教授江平稱，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，今后區(qū)劃內(nèi)的車位，要么歸開發(fā)商所有，要么歸具體某個業(yè)主所有，要么歸物管公司所有，歸全體業(yè)主共有將很難再出現(xiàn)。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用的車位，仍然屬于業(yè)主共有。
“此次《物權(quán)法》對車位的態(tài)度是盡量明晰產(chǎn)權(quán)，盡量不要搞成業(yè)主共有。”江平說，規(guī)劃內(nèi)停車位歸業(yè)主共有，存在很多弊端。
法律條文應(yīng)細(xì)化
“遺憾的是，我國民法對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究并不深入和徹底，所以在住宅小區(qū)車庫、車位權(quán)利歸屬上出現(xiàn)顧此失彼的現(xiàn)象�！北本┦芯┒悸蓭熓聞�(wù)所的戴福律師說。中國人民大學(xué)法學(xué)院王宗玉教授也表示有同感：“車位的問題很復(fù)雜，《物權(quán)法》的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。”
王宗玉教授說：“《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位在建筑規(guī)劃內(nèi)，業(yè)主在買房時應(yīng)與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過，由于業(yè)主處于劣勢地位，在約定時會對業(yè)主不利。”
王宗玉教授認(rèn)為：“一般來說，如果車位已計入公攤面積，車位的所有權(quán)應(yīng)歸業(yè)主所有。但其也存在弊端�！逼渥畲蟮谋锥嗽谟冢�(dāng)發(fā)生爭議時，哪方負(fù)有舉證責(zé)任，以及如何確認(rèn)車庫、車位是否攤?cè)氤杀静幻鞔_�！耙驗楣珨偯娣e的計算涉及專業(yè)問題，法院很難查清。”
《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。戴福律師認(rèn)為此規(guī)定顯而易見缺乏可操作性：“什么是應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要？怎么才算滿足業(yè)主的需要？如果開發(fā)商將其價格定得過高，業(yè)主買不起，這算不算滿足業(yè)主的需要？”
法律專家建議完善立法
復(fù)雜的小區(qū)車庫、車位問題，引發(fā)的新型權(quán)利類型甚至不能為傳統(tǒng)民法所涵蓋。法律界人士認(rèn)為，隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷深入發(fā)展，有必要對傳統(tǒng)民法的相關(guān)概念、制度進(jìn)行突破，以適應(yīng)現(xiàn)實生活的需要。王宗玉教授提出：“《物權(quán)法》的規(guī)定不細(xì)致，應(yīng)該完善立法�！�
戴福律師認(rèn)為：“如果單純按照購房者購買房屋時是否分?jǐn)偭塑噹�、車位成本確定車庫、車位的權(quán)利歸屬，涉及比較復(fù)雜的建筑專業(yè)問題，在實踐中難以操作。應(yīng)該通過立法要求開發(fā)商從立項開始，即對車位設(shè)施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分?jǐn)偟椒课輧r格中�！�(焦艷玲 張向永)
