有些話，開發(fā)商還是該聽聽的。比如，“2008年以后北京房?jī)r(jià)將處于價(jià)值回歸的跌勢(shì)”。
但這些話開發(fā)商很不愛聽，也聽不進(jìn)去。
為什么？
作為利益中人，開發(fā)商沒有不希望房?jī)r(jià)上漲的。不僅是希望。為了讓房?jī)r(jià)不斷上漲，一些開發(fā)商干脆自己或聯(lián)手坐莊炒作房?jī)r(jià)：雇人排隊(duì)造成旺銷假象；在正式預(yù)售前，就撤走所有銷售人員，讓可售房源落入中介之手；開盤初期，讓自己?jiǎn)T工或關(guān)系單位付定金訂房，等二期開盤，再把一期自己人所訂房子放出來按二期價(jià)格銷售；更明目張膽的是，囤積住房，不按實(shí)際套數(shù)銷售，如果一幢樓有1000套住宅，開發(fā)商在開盤時(shí)頂多放出二分之一或更少，其余要等價(jià)格上漲時(shí)再賣……
開發(fā)商努力的結(jié)果是，今年來，北京的房?jī)r(jià)確實(shí)在不停地漲。不久前，北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的最新房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示：5月份，北京市房屋銷售價(jià)格比去年5月上漲9.6%，1至5月的漲幅為9.2%。其中，1月北京房?jī)r(jià)漲幅為8.9%；2月為8.8%；3月為9.3%；4月為9.4%，房?jī)r(jià)漲幅呈逐步抬高趨勢(shì)。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)最快。5月，北京的新建商品房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了10.3%，其中普通住宅價(jià)格漲幅最大，達(dá)到11.6%，非住宅價(jià)格只增長(zhǎng)了5.3%。
看這趨勢(shì)，現(xiàn)在不買，北京未來的房?jī)r(jià)或許會(huì)漲得更高。畢竟，一如開發(fā)商最愛說給購房者聽的，北京是全國人民的北京、世界人民的北京，因此購買力無窮大，房?jī)r(jià)很難下跌；還有，奧運(yùn)會(huì)的舉辦，會(huì)帶動(dòng)北京房?jī)r(jià)上漲，即便奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲。
在房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)面前，喊房?jī)r(jià)要跌的聲音，越來越?jīng)]有底氣。因?yàn)�，每一次喊跌，迎來的都是房�(jī)r(jià)更高更快的上漲。而開發(fā)商面對(duì)一度消失的排隊(duì)購房景象又卷土重來，更是不把任何看跌言論放在眼里，也聽不得任何逆耳忠言。中國世代投資控股集團(tuán)總裁禹晉永放言，北京房?jī)r(jià)10年內(nèi)不會(huì)跌。某開發(fā)商更是毫不掩飾自己對(duì)暴利的追逐， “別說30%，如果利潤低于50%的項(xiàng)目都不會(huì)做”。
北京房?jī)r(jià)真的還會(huì)在如此瘋狂的期待中，像脫韁野馬，一漲不回頭？
先看兩個(gè)似乎與北京房?jī)r(jià)走勢(shì)無必然關(guān)聯(lián)的消息。一是不久前，萬科董事長(zhǎng)王石表示，中國房?jī)r(jià)漲得過快，升幅過大，已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚都會(huì)破裂，只是時(shí)間問題。王石甚至對(duì)樓市泡沫破裂的時(shí)間進(jìn)行預(yù)測(cè)，“也許是2至3年，也許用不了那么長(zhǎng)時(shí)間”。還有一個(gè)是銀監(jiān)會(huì)對(duì)涉及信貸資金被挪用到房市和股市的8家中資銀行進(jìn)行處罰。
王石的房?jī)r(jià)泡沫論，是否別有用心，我們不得而知。但來自房地產(chǎn)圈內(nèi)的大佬，此時(shí)此刻如此放言，不能不引起開發(fā)商的深思。而銀監(jiān)會(huì)處罰8家中資銀行，敦促中資銀行從房市中撤回信貸資金，本身就是對(duì)當(dāng)前蘊(yùn)涵泡沫的房?jī)r(jià)的不認(rèn)同。
不僅是民間的王石和官方的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，研究機(jī)構(gòu)也同樣不認(rèn)同北京房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)狂漲。北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)在其新鮮出爐的“2008北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)報(bào)告”中，就旗幟鮮明地認(rèn)為，當(dāng)前北京市房地產(chǎn)存在著嚴(yán)重的開發(fā)投資過熱和價(jià)格泡沫問題。雖然說北京是全國人民的北京、世界人民的北京，但根本需求還是應(yīng)當(dāng)來自常住人口。報(bào)告認(rèn)為，按照2005年北京市戶均人口2.8計(jì)算，到2012年平均每年增加20萬戶左右，需要新增2000萬平方米的住房需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來的實(shí)際商品房屋竣工面積。該報(bào)告推斷，近年來北京市房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口增長(zhǎng)速度和居民擴(kuò)大住房消費(fèi)的實(shí)際需求，房屋過剩呈逐年加重的趨勢(shì)。雖然2008年奧運(yùn)會(huì)為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)最重要的理由，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上已偏離了正確方向。
看跌是需要理由的。什么理由可以讓開發(fā)商相信，北京的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)會(huì)發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)呢？“購房實(shí)名制有可能與開征物業(yè)稅同步進(jìn)行，對(duì)投機(jī)性購房將產(chǎn)生大幅度抑制；基于規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)和利率真實(shí)化的要求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題，中央銀行大幅度升息的可能性同時(shí)存在；人民幣升值將使包括北京在內(nèi)的國內(nèi)房地產(chǎn)處于全球的高位，刺激大量獲利回吐和價(jià)格下降；另外，落實(shí)‘住宅禁商’、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房從擴(kuò)大供給和市場(chǎng)類比兩個(gè)方面將壓低過高的北京房?jī)r(jià)。”
的確，只要報(bào)告中提出的上述任何一項(xiàng)政策付諸實(shí)施，都將會(huì)帶來北京房?jī)r(jià)的價(jià)值回歸，甚至使房?jī)r(jià)迎來趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)。這也是許多看跌言論的根據(jù)所在。問題是，這些“有可能”的政策真能一一兌現(xiàn)，又何時(shí)能夠兌現(xiàn)？如果政策只是“水中月”，那么，開發(fā)商憑什么要聽話？房?jī)r(jià)憑什么要回落？這樣的疑問當(dāng)然是開發(fā)商不愿“聽話”的底牌。
在市場(chǎng)懲罰的重拳沒有落下前，開發(fā)商總是不可一世，對(duì)各類忠告置若罔聞。因?yàn)椋系垡屍錅缤�，必先讓其瘋狂。只是，房�(jī)r(jià)漲到這個(gè)地步，不知道開發(fā)商有沒有想過：如果房?jī)r(jià)泡沫已威脅到社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政策還會(huì)對(duì)驕橫的房?jī)r(jià)放任不管？當(dāng)奧運(yùn)利好已推動(dòng)房?jī)r(jià)一漲再漲時(shí)，奧運(yùn)會(huì)的到來，還能讓房?jī)r(jià)再漲多少？生存在期待和幻想中的奧運(yùn)房?jī)r(jià)，總是激動(dòng)人心的，但一旦奧運(yùn)真的來了，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)一切其實(shí)不過如此。
有些話，開發(fā)商還是該聽聽的。不聽的代價(jià)可能是出局，因?yàn)樵搧淼恼哌t早要來，嚴(yán)厲的調(diào)控和緊縮措施不可能對(duì)樓市網(wǎng)開一面。(徐紹峰)
