龍永圖先生最近在一個(gè)論壇上指出，“(房地產(chǎn)行業(yè))最主要的癥結(jié)在于，老百姓沒(méi)有改變觀念，每個(gè)人都想買(mǎi)房，其實(shí)這種觀念是非常錯(cuò)誤的”，龍永圖在拿美國(guó)人人均占有住房作比時(shí)說(shuō)，美國(guó)三成人群買(mǎi)房，六成人群租房，實(shí)際擁有住房的人并不多。他認(rèn)為，大部分中國(guó)人應(yīng)該在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)解決租房問(wèn)題，而不是買(mǎi)房。
不僅龍永圖先生，很多官員都表達(dá)出了近似的觀點(diǎn)。許多人認(rèn)為，居民受傳統(tǒng)觀念影響才選擇買(mǎi)房。這只是一種想當(dāng)然的猜測(cè)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，人們?cè)谫I(mǎi)房和租房之間之所以選擇前者，在于前者給自己未來(lái)生活帶來(lái)的影響更小一些。這種影響包含著幾個(gè)方面的內(nèi)容：
一是不確定性預(yù)期。中國(guó)人喜歡安穩(wěn)的、可預(yù)期的生活，而租房有著太多的不確定性。這種不確定性首先體現(xiàn)在租房方面。在我們國(guó)家，盡管房?jī)r(jià)與租金之間存在著一定的脫節(jié)，但是，房?jī)r(jià)的快速上漲必然影響到租金的上漲。以深圳市為例，該市5月份商品房成交均價(jià)就比4月份上漲了22.86%。
這種漲速對(duì)于有房住的人來(lái)說(shuō)，生活就不會(huì)因房?jī)r(jià)的波動(dòng)而受到影響，還能體會(huì)到房?jī)r(jià)升值所帶來(lái)的自信，而租房者則會(huì)憂心忡忡，因?yàn)樗坏貌粸榉孔獾目赡苌蠞q而憂慮。加上調(diào)控政策無(wú)奈房?jī)r(jià)的上漲，租房者內(nèi)心的不確定性預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈。而這種不確定性預(yù)期必然影響者人們的選擇行為。事實(shí)上，我國(guó)銀行儲(chǔ)蓄比率高很大程度上就是由于人們對(duì)未來(lái)的不確定性預(yù)期導(dǎo)致的。不確定性預(yù)期催生出了防御性儲(chǔ)蓄，同樣，不確定性預(yù)期也催生出了人們的買(mǎi)房熱。
不僅如此，對(duì)收入的不確定性預(yù)期也是影響人們買(mǎi)房的一個(gè)重要原因。由于就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，人們無(wú)法對(duì)未來(lái)的就業(yè)狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，不知道自己能否找到合適的工作，也不知道能否有足夠的滿足生活需要的收入。這種不確定性預(yù)期使得人們本能地渴望穩(wěn)定，在這個(gè)時(shí)候，住房不再是簡(jiǎn)單的具有居住功能的工具，還承擔(dān)了加固人們生活確定性預(yù)期的作用。
二是搬遷成本。由于房子不是自己的，自己沒(méi)有處置權(quán)，搬家的幾率就大為增加。在美國(guó)等西方國(guó)家，去一個(gè)陌生城市租房只需帶著衣物之類的就行了，其他應(yīng)有盡有，否則，房東就沒(méi)有出租房屋的資格。但在我們這里，除了一些大城市，大部分地方出租的房屋并不是一切設(shè)施配套齊全的(倘若齊全租金相應(yīng)會(huì)大大提高)，租房者攜帶家私搬家不僅不方便，成本也比較高。而且，租房之前要通過(guò)中介，要支付不菲的中介費(fèi)，租房成本自然非常高。
三是政府責(zé)任部分缺位。目前的房市根本就沒(méi)有足夠的房屋可租。盡管1998年頒布的文件就已經(jīng)要求，各級(jí)政府應(yīng)盡快建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。然而，大部分地方政府迄今為止推行的卻是只售不租的政策。如果中國(guó)老百姓也像美國(guó)那樣，多達(dá)六成人群去租房，那么，必然導(dǎo)致租金的暴漲。
其實(shí)，傳統(tǒng)觀念只是一個(gè)小的因素，倘若政府提供廉租房，消除了搬家成本、租金上漲等不確定因素，我相信許多低收入家庭是愿意搬進(jìn)廉租房住的。(賈壁)
