一、“熱錢”將繼續(xù)堅(jiān)挺上海房?jī)r(jià)
深圳某工作室主人、知名地產(chǎn)劍客與他山MSN時(shí)透露，2006年進(jìn)入上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢達(dá)100億美元之巨，上海房?jī)r(jià)可能降嗎？該數(shù)據(jù)是怎樣來(lái)的，有多大可信度，我無(wú)法探究，但這放出一個(gè)信號(hào)，已有大量熱錢進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。央行上�？偛堪l(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報(bào)告》中披露，2005年通過(guò)流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外熱錢有37.63億美元，比2004年公布的數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了約40%。
如果按官方公布的2005年相比上年的增幅計(jì)算，2006年上海樓市的熱錢達(dá)到100億美元的這組數(shù)據(jù)，決非空穴來(lái)風(fēng)，劍客提供的數(shù)據(jù)有非常高的可信度。這100億美元，我們能想到的，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的最簡(jiǎn)單、最主要的無(wú)非兩種方式：一種是直接將外匯資金結(jié)匯購(gòu)買房產(chǎn)；另一種是以參股的形式進(jìn)入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。100億元中，如果有50%進(jìn)入均價(jià)為15000元／平方米的產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)，將要造成正常市場(chǎng)供應(yīng)短缺2000多萬(wàn)平方米。這難道不是上海房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的充分理由嗎？
二、“捂盤”變相支撐房?jī)r(jià)
“捂盤”之說(shuō)是在《國(guó)六條》出臺(tái)的背景下出來(lái)的，當(dāng)時(shí)他山在西安，拜訪一位從成都過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，他說(shuō)《國(guó)六條》出臺(tái)的次日晚上，成都開(kāi)發(fā)商召集了一個(gè)無(wú)媒體參與的秘密會(huì)議，議題就是“上有政策，下有對(duì)策”，這對(duì)策便是“捂盤”。“捂盤”的操作技巧其實(shí)很簡(jiǎn)單，刻意放慢銷售節(jié)奏，或干脆對(duì)上門的客戶說(shuō)“售罄”。央視的新聞?lì)l道曾揭露《“捂盤惜售”的玄機(jī)》，但開(kāi)發(fā)商似乎充耳不聞。
“捂盤”是一件令政府和置業(yè)者都深惡痛絕的事，但沒(méi)有哪一個(gè)開(kāi)發(fā)商勇敢地承認(rèn)。媒體說(shuō)開(kāi)發(fā)商囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)也好，媒體仿佛自言自語(yǔ)，開(kāi)發(fā)商從頭到尾置之不理，依舊我行我素。北京開(kāi)發(fā)商會(huì)玩“捂盤”，上海開(kāi)發(fā)商同樣會(huì)玩。
三、披著羊皮的“投機(jī)者”
10年前，中國(guó)人說(shuō)紐約既是天堂，也是地獄，今天的上�？赡芫褪�10年前的紐約。他山與一位朋友在外灘散步是，他指著那里林林總總各種外資銀行的“幡旗”說(shuō)，有多少披著羊皮的“投機(jī)者”�。∵@比喻不一定準(zhǔn)確。在《國(guó)六條》之后，不少開(kāi)發(fā)商組建專門融資的班子，媒體公開(kāi)報(bào)道的，他山比較關(guān)注的，像萬(wàn)科、金地、百仕達(dá)在內(nèi)的許多開(kāi)發(fā)商都在積極開(kāi)拓新的資金源頭。
上海開(kāi)發(fā)商也在主動(dòng)投向一些機(jī)構(gòu)投資者的懷抱，大部分通過(guò)房地產(chǎn)類企業(yè)借入外債的形式流入上海。還有一些通過(guò)購(gòu)買上海房產(chǎn)類境外上市公司在香港主板市場(chǎng)發(fā)售的H股進(jìn)入，這些資本對(duì)上海虎視眈眈。他山只找到一份比較老的數(shù)據(jù)，2005年，上海房產(chǎn)類企業(yè)借用外債累計(jì)提款9.56億美元。2006年有可能更多。這些資金進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，從宏觀層面看，它成為了上海的開(kāi)發(fā)商抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的利器，從微觀來(lái)看，它可以是開(kāi)發(fā)商“捂盤”的堅(jiān)強(qiáng)后盾。
四、土地的黃金，或價(jià)格的鉑金
與北京、深圳一樣，上海土地同樣吃緊。靜安、黃浦等幾個(gè)區(qū)域高聳的租金和售價(jià)，讓人真實(shí)地接觸到上海的寸土寸金。2006年9月6日，浦東“花木新民北塊”土地使用權(quán)的競(jìng)標(biāo)結(jié)果：金地集團(tuán)的報(bào)價(jià)59.89億元，按照這樣的價(jià)格，以土地規(guī)劃最大限53萬(wàn)平方米總建筑面積計(jì)算，樓面地價(jià)達(dá)到了11300元／平方米，如果加上建安成本等費(fèi)用，項(xiàng)目成本價(jià)將超過(guò)15000元／平方米。
在這種土地競(jìng)價(jià)的背景下，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地顯得非常遙遠(yuǎn)。與此相反的是，“加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”給上海帶來(lái)的輿論壓力。5月29日，上海市房屋土地管理局發(fā)布公告，“放閘”土地市場(chǎng)，推出了87幅土地，其余8幅為住宅、商業(yè)、辦公用途的經(jīng)營(yíng)性用地，但因其位置在寶山、崇明等郊區(qū)，這個(gè)放量怎么可能撼動(dòng)市內(nèi)土地的黃金，或價(jià)格的鉑金。
五、“世博”之于上海樓市，猶“奧運(yùn)”之于北京
2010年在上海召開(kāi)的“世博”，猶2008年在北京召開(kāi)的“奧運(yùn)”�！皧W運(yùn)”概念是堅(jiān)挺北京房?jī)r(jià)的原因之一，同樣，“世博”也是堅(jiān)挺上海房?jī)r(jià)的因素之一。戴上政治色彩的“世博效應(yīng)”，從提高城市價(jià)值的角度來(lái)分析，這個(gè)概念客觀抬高了房?jī)r(jià)。
六、征收印花稅對(duì)上海樓價(jià)有正面影響
五一長(zhǎng)假后，A股日新增開(kāi)戶數(shù)首超30萬(wàn)戶，這決非正�，F(xiàn)象。股市泡沫的言論泛濫，已暗示了股市存在問(wèn)題。監(jiān)管機(jī)構(gòu)幾次上調(diào)存款利息和存款準(zhǔn)備金率后，無(wú)功而返。市場(chǎng)傳言印花稅率上調(diào)的消息在5月30日得到驗(yàn)證，由現(xiàn)行1‰調(diào)整為3‰。該消息對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)極大的利好，炒股門檻提高，必然會(huì)有部分股民轉(zhuǎn)身為“樓民”，能分流多少資金進(jìn)入到樓市，目前不好預(yù)測(cè)和判斷，但征收印花稅對(duì)上海樓價(jià)上升影響，他山認(rèn)為是不能小覷和忽視的。(他山)
