“如果按照我的設(shè)計(jì)方案,樓市就沒(méi)有現(xiàn)在這么多問(wèn)題!睏钌髡f(shuō)。5月16日下午,北京三里河路9號(hào),和很多部委機(jī)關(guān)大院里的房子一樣,楊慎所住的“部長(zhǎng)樓”一點(diǎn)都不起眼。當(dāng)天,中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪了這位前建設(shè)部官員。
楊慎曾歷任國(guó)家建工總局辦公廳副主任、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部(建設(shè)部前身)局長(zhǎng)、副部長(zhǎng)等職務(wù)。此外,他還曾擔(dān)任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)一職,1994年,楊慎被選為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng),2006年卸任。
雖然已經(jīng)退出領(lǐng)導(dǎo)崗位多年,但楊慎一直心系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,密切關(guān)注著樓市發(fā)生的一切?瓷先ヒ涯暧馄呤乃缃駧缀趺刻於紙(jiān)持看中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)等16份報(bào)紙,另外還要做剪報(bào),同時(shí)筆耕不止。他說(shuō),他正在寫與房地產(chǎn)有關(guān)的一本書,每天的時(shí)間很緊張。
“問(wèn)題就是咱們現(xiàn)在說(shuō)點(diǎn)真話挺麻煩,不說(shuō)真話,也沒(méi)法弄!”談到當(dāng)前樓市存在的種種問(wèn)題,楊慎一片感慨。
樓市根本問(wèn)題是體制問(wèn)題
最近,房?jī)r(jià)在調(diào)控政策密集出臺(tái)情況下仍然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的漲勢(shì)引起了楊慎的關(guān)注。他說(shuō),現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題用六個(gè)字可以概括,就是:“體制”、“政策”、“法規(guī)”,總之是大的政策有問(wèn)題。他認(rèn)為,之所以房?jī)r(jià)越調(diào)越漲不外乎兩種可能:一是沒(méi)有號(hào)準(zhǔn)脈,沒(méi)有認(rèn)清樓市的病根;一是認(rèn)準(zhǔn)了病,但開(kāi)出的藥方不對(duì),吃錯(cuò)了藥。歸根結(jié)底,“根本問(wèn)題是體制問(wèn)題!
《鄧小平同志關(guān)于建筑業(yè)和住宅問(wèn)題的談話》是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在房地產(chǎn)方面開(kāi)歷史先河的一次重要講話。這是小平同志在1980年4月2日同中央負(fù)責(zé)同志談話的一部分,對(duì)我國(guó)長(zhǎng)期規(guī)劃中建筑業(yè)的地位問(wèn)題和住宅問(wèn)題提出了指導(dǎo)性的意見(jiàn)。這一講話經(jīng)過(guò)楊慎的努力,最終在1984年公開(kāi)發(fā)表。
1996年10月,國(guó)家體改委、建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家科委及中國(guó)房協(xié)等單位聯(lián)合成立了《住宅建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)的研究》課題組(該課題被列為國(guó)家重點(diǎn)軟科學(xué)計(jì)劃),楊慎是該課題組顧問(wèn)。
1998年,我國(guó)正式啟動(dòng)房改,是年,楊慎執(zhí)筆起草的《關(guān)于住房分配體制改革的政策建議》(下稱《建議》)送交建設(shè)部。《建議》從取消實(shí)物分房、放開(kāi)二級(jí)市場(chǎng)、調(diào)整信貸政策以及完善產(chǎn)業(yè)主體等方面提供了相關(guān)政策建議。這些政策建議包括實(shí)行“年功補(bǔ)償、貨幣分配”模式下的住房改革方案、建立住房社會(huì)保障、理順住房?jī)r(jià)格體系等等。楊慎認(rèn)為,如果按照他當(dāng)初提出的設(shè)計(jì)方案,現(xiàn)在面臨的許多問(wèn)題會(huì)迎刃而解。
房?jī)r(jià)收入懸殊過(guò)大
楊慎的擔(dān)憂在于:當(dāng)前的樓市調(diào)控政策所采取的調(diào)控措施和調(diào)控目標(biāo)背道而馳。他說(shuō),中央調(diào)控樓市的意圖,是為了讓全國(guó)老百姓買得起房子,但是為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)所采取的緊縮銀根、嚴(yán)控土地以及增加稅收,無(wú)一不在客觀上進(jìn)一步拉大了房?jī)r(jià)收入比。
國(guó)際公認(rèn)合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該是4至6倍,我國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比在(15-20):1,即15-20倍左右,而實(shí)際居民收入和國(guó)外如美國(guó)、西歐等一些國(guó)家的居民收入相比相差30倍以上,懸殊巨大。以我國(guó)月收入3000元以下的中低收入者為例,15年不吃不喝也僅能攢下不到60萬(wàn)元的積蓄。如果在北京等一類城市,60萬(wàn)元在市里(除非在郊區(qū))基本買不到一套像樣的房子。
楊慎曾極力主張的所謂“年功補(bǔ)償、貨幣分配”的住房改革方案,就是對(duì)過(guò)去工資中未包括的住房含量,按照參加工作年限和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,同時(shí)將國(guó)家用于建房的資金納入個(gè)人工資,實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化的新辦法。
他曾經(jīng)做過(guò)測(cè)算,當(dāng)初(1998年),如果采取這種辦法,平均每人每年可有2464元(按當(dāng)時(shí)水平)的資金來(lái)源,占平均工資的42%。而且無(wú)需財(cái)政另增支出,通過(guò)財(cái)政體制和投資體制的轉(zhuǎn)換,即只需將過(guò)去國(guó)民收入中用于建房的投資二次分配,還原到初次分配中去即可。這樣不僅解決了房改資金來(lái)源問(wèn)題,同時(shí)也提高了個(gè)人購(gòu)房、租房的能力,可謂是一舉兩得。
楊慎還在《建議》中大力提倡建立住房社會(huì)保障,在實(shí)行“年功補(bǔ)償、貨幣分配”的同時(shí),對(duì)城市中少數(shù)生活困難、住房也困難的“雙困戶”予以特別的重視,從實(shí)現(xiàn)居者有其屋的社會(huì)目標(biāo)出發(fā),建議國(guó)家通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付,在大中城市建立廉租住宅的供應(yīng)體制。這種廉租住宅供應(yīng)體制只在4個(gè)直轄市、28個(gè)省會(huì)城市及46個(gè)50萬(wàn)人口以上的大中城市實(shí)現(xiàn),供應(yīng)對(duì)象是沒(méi)有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入、家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹拓毨Ь又沒(méi)有住房的城市居民。
鑒于中小城市住房面積一般高于大城市,這些城市原則上不建廉租住宅。對(duì)于這些城市無(wú)生活來(lái)源又沒(méi)有住房的居民,可用發(fā)放特困住房補(bǔ)貼的辦法解決。
節(jié)能問(wèn)題亟待解決
有統(tǒng)計(jì)資料表明,中國(guó)大陸高達(dá)95%的建筑被視為高能耗建筑。國(guó)際著名房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布的一份白皮書就曾對(duì)存在上述問(wèn)題的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)出警告。該白皮書在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的同時(shí),對(duì)其發(fā)展模式和可持續(xù)性表示擔(dān)憂:“在中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁擴(kuò)張下,商用和住宅建筑的施工速度相當(dāng)驚人,而在建筑業(yè)繁榮發(fā)展的背后,大中華區(qū)的可持續(xù)性資源運(yùn)用意識(shí)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于西方國(guó)家。”
盡管近年來(lái)政府有關(guān)部門開(kāi)始加大提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和促進(jìn)能效的工作力度,但“長(zhǎng)期非可持續(xù)性資源運(yùn)用發(fā)展所帶來(lái)的危險(xiǎn)”迫在眉睫。有關(guān)節(jié)能的舉措,仍然是雷聲大,雨點(diǎn)小。
楊慎說(shuō),事實(shí)上,有關(guān)建筑節(jié)能工作目前正遭遇一種尷尬——開(kāi)發(fā)商不愿建節(jié)能的房子,老百姓也不愿買。因?yàn)樵靸r(jià)高,開(kāi)發(fā)商建這種房子每平方米成本將增加5%-10%,如果是帶裝修同時(shí)又節(jié)能的房子,一般每平方米成本將增加600-800元。羊毛出在羊身上,老百姓不愿買似乎在情理之中。
他表示,節(jié)能建筑實(shí)際上替國(guó)家節(jié)省了煤、石油等資源,和國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān),國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的政策,對(duì)此給予補(bǔ)貼。“要么減稅,要么補(bǔ)貼。給開(kāi)發(fā)商減稅,給購(gòu)房者以補(bǔ)貼!彼o推廣節(jié)能建筑開(kāi)出一劑藥方。
打擊官商勾結(jié)
最近,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院出版的房地產(chǎn)藍(lán)皮書列舉了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的若干問(wèn)題和罪狀:企業(yè)素質(zhì)較低、虛假?gòu)V告、虛假承諾、擅自變更規(guī)劃和房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量不合格、野蠻拆遷、雇傭黑物業(yè)、惡意拖欠工程款等等。
建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾日前在全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)工作會(huì)議上作報(bào)告時(shí)亦指出,2006年全國(guó)建設(shè)系統(tǒng)違法違紀(jì)和涉嫌違法違紀(jì)人員共415人,其中不乏一些大案要案。
楊慎認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)官商勾結(jié)之所以嚴(yán)重也有制度方面的原因。房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)為地方貢獻(xiàn)了一定的稅收,成為地方財(cái)政倚重的行業(yè)。因此地方政府很難不向著開(kāi)發(fā)商。
“這些年來(lái),我們的城市建設(shè)為什么千篇一律?”楊慎說(shuō),對(duì)開(kāi)發(fā)商,政府應(yīng)重視引導(dǎo),給予建議,并且教育它。對(duì)官商勾結(jié),要打擊,但光靠這些也是不夠的,楊慎認(rèn)為,根本的出路在改革稅制。只有改革稅制,使地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益關(guān)系淡化,才能從根本上減少官商勾結(jié)的發(fā)生。(周雪松)