時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產市場分析報告，預測明年房價漲跌、縱論行業(yè)變局。其中既有“明年房價將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復性反彈”的推斷。

　　不過，在經歷了大半年的調控后，目前全國平均房價卻接連三個月環(huán)比上漲。2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉變以及制度性調控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

　　業(yè)內人士指出，明年國內信貸總體投放規(guī)模不會明顯下降，而城市化進程中膨脹的住房需求又往往領先于土地開發(fā)的進程，目前，房地產業(yè)還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，房價在階段性波動后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢。

　　流動性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地產調控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發(fā)生扭轉，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。

　　中國人民大學經濟學院發(fā)布報告預測，由于房地產調控和貨幣政策調整，2011年上半年房地產行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，從而引發(fā)樓市全面調整時期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房價會出現(xiàn)接近20%的下滑。

　　中國社會科學院發(fā)布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產企業(yè)資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現(xiàn)。隨著調控細化程度提高、執(zhí)行力度加大，東部重點地區(qū)對外來需求的抑制加大，整體價格水平會顯現(xiàn)下降趨勢。

　　“通脹加劇將使政府持續(xù)收緊貨幣，這有可能是未來打破樓市平衡的重要因素�！睆V發(fā)證券分析師趙強表示。

　　顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經成為左右樓市流動性的關鍵。不過，民生銀行地產金融事業(yè)部發(fā)布的報告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預計2011年房地產開發(fā)貸款、個人購房貸款仍會取得增長，但漲幅放緩。

　　事實上，從2007年開始，每一次樓市調控的背后，關于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態(tài)勢。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經超過去年全年5.71萬億元的水平，業(yè)內預計今年有望接近7萬億元。顯然，當前以房地產開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕。

　　從剛剛結束的中央經濟工作會議來看，“穩(wěn)健”已經成為2011年經濟運行的關鍵詞。央行也表示，要實施穩(wěn)健的貨幣政策，把好流動性總閘門。

　　中信證券首席經濟學家諸建芳、興業(yè)銀行經濟學家魯政委均表示，短期內防通脹將成為首要任務，但明年信貸不會被大幅壓縮。

　　業(yè)內人士預計，明年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進樓市的趨勢不會被完全抑制。

　　除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。目前，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產商已經宣布提前完成全年銷售目標。萬科曾預計在2014年達到的銷售千億目標也將在今年提前實現(xiàn)。

　　“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發(fā)商的融資渠道相對多元化，未來面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開發(fā)商的日子相對難過，明年可能會加劇行業(yè)內的洗牌。”一位房地產業(yè)內人士分析。

　　供地擴張

　　能否滿足增量剛需

　　事實上，拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當然還是供求，而對于明年及未來房地產市場的供求關系，各方也存在不同觀點。