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時評:中國房價20%的降幅不可期

2010年12月13日 09:23 來源:中國經(jīng)濟時報 參與互動(0)  【字體:↑大 ↓小

  人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院、社科院以及個別投行等機構(gòu)預(yù)期房價下跌20%是不可期的,當(dāng)前,國際經(jīng)濟形勢紛繁復(fù)雜,中國房地產(chǎn)利益博弈難以平衡,調(diào)控政策沒有穩(wěn)定預(yù)期,故作者判斷,即使出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌,其降幅最多也不會超過10%。

  近年來,房地產(chǎn)價格一直是廣大民眾、新聞媒體、社會各界乃至中央及各級地方政府最為關(guān)注的熱點問題之一。房價不僅關(guān)系到民眾的生活,更對社會經(jīng)濟產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。當(dāng)前,在房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺,期望房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定,能很好滿足民眾住房需求的情況下,未來房價的走勢如何,成為一個頗受各界關(guān)心的焦點問題。

  近日,屢有機構(gòu)對未來房地產(chǎn)價格的走勢進行預(yù)測,其中不乏專業(yè)機構(gòu)用非常專業(yè)的模型手段來預(yù)測房地產(chǎn)價格,比如11月20日,中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》預(yù)測:由于房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策調(diào)整,2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,從而引發(fā)房地產(chǎn)市場全面調(diào)整時期的到來,屆時不僅房地產(chǎn)投資增速將出現(xiàn)大幅下滑,同時在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下,房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)接近20%的下滑,并預(yù)計2011年3月、4月份將是樓市拐點出現(xiàn)時期。該降幅是模型測算得出的,其模型涵蓋了中國70個大中城市,因此,“接近20%降幅”是對我國70個大中城市未來房價走勢的判斷。

  10月21日,中國社科院發(fā)布報告稱,從今年第四季度至明年上半年,我國房價同比增速將逐漸下降,并于明年上半年進入負(fù)增長區(qū)間;本輪宏觀調(diào)控措施,在使得一線城市房價下降20%之后將逐漸放松,因此預(yù)計從2011年下半年起,房價增速可能觸底反彈(不過,作為該報告主要論據(jù)之一,“CPI將會在今年9月見頂后回落”已經(jīng)被10月份4.4%的CPI數(shù)據(jù)證偽)。

  此外,還有投行機構(gòu)也有類似的預(yù)測,11月1日,投資銀行高盛高華證券預(yù)計,中國未來12個月房價將較當(dāng)前水平下跌20%。

  幾個頗有影響力的機構(gòu)不約而同地預(yù)測出中國房價在未來的一年內(nèi)將會下降20%的結(jié)論,那么,中國的房地產(chǎn)價格未來走勢到底會怎樣?20%的降幅是否可期?

  筆者綜合分析了房地產(chǎn)市場所處的背景與現(xiàn)狀,在掌握相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,得出結(jié)論認(rèn)為中國房地產(chǎn)價格(70個大中城市)未來下跌20%是不可期的,并且判斷,即使出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌,其降幅最多也不會超過10%。理由如下:

  第一,短期內(nèi)中國貨幣政策還很難進入明顯緊縮的狀態(tài)。

  雖然近期以來,中國農(nóng)產(chǎn)品、資源類產(chǎn)品等帶動物價持續(xù)上漲,通貨膨脹有明顯增長之勢,但是中國經(jīng)濟還沒有進入慣性高速增長狀態(tài),通貨膨脹不會大幅度走高,中國的貨幣政策也不會很快從適度寬松轉(zhuǎn)為緊縮性貨幣政策,最多將會進入穩(wěn)健狀態(tài),因此,不太可能大幅度提高利率,貨幣不會出現(xiàn)嚴(yán)重吃緊狀態(tài),貨幣政策對房地產(chǎn)市場的打擊作用是有限的。

  第二,由于通貨膨脹走高,房價不漲也意味著其價格下降。

  當(dāng)前,由于美國量化寬松的貨幣政策,通過國際熱錢和大宗商品價格傳導(dǎo)到國內(nèi),加劇了中國通貨膨脹,人們紛紛尋求保值避險產(chǎn)品,在目前中國投資產(chǎn)品匱乏,投資渠道狹窄的情況下,房地產(chǎn)成為保值增值的理想產(chǎn)品之一。從某種意義上說,房地產(chǎn)市場與股票市場一樣,也是個用時間交換空間的過程,在整體經(jīng)濟增長大環(huán)境下,隨著通貨膨脹上升,房地產(chǎn)價格即使不漲也意味著其下跌。因此,期冀房價較大幅度下降是不現(xiàn)實的。

  第三,人們收入的逐步增長,被推遲的需求可能將逐步釋放。

  近些年,我國人均可支配收入增長一直在8%—10%之間,收入的不斷增長必然要求生活質(zhì)量的不斷改善,特別是住房條件的改善。因此,對住房需求會不斷增加。近期以來,由于調(diào)控政策頻出,使人們產(chǎn)生一定的觀望情緒,許多人推遲了住房的購買,如果預(yù)期對房地產(chǎn)市場的利空政策即將出盡,那么積累或者被推遲的需求很可能在未來的一段時間內(nèi)逐步釋放,這就意味著房屋銷售量不會出現(xiàn)大幅度下降,于是,房地產(chǎn)價格大幅度下降的基礎(chǔ)也不存在。

  第四,改善性商品房供給量未來難以有較大幅度的提高。

  2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策強調(diào),未來保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,并優(yōu)先保證供應(yīng)。這表明調(diào)控政策注重對未來基本住房需求的保障,因而,未來條件較好、面積相對較大、高檔次的商品房供應(yīng)將會減少,但需求不一定會減少,在這種條件下,其價格將不會有較大幅度下降的空間,有可能維持現(xiàn)狀或者不排除價格存在上漲的可能。

  同時,對于保障性住房,由于其建設(shè)的激勵機制仍然不足,因而建設(shè)進度不會很快,近期供應(yīng)量難以有較大幅度增加,于是短期內(nèi)需要住房的居民仍然還是以購買商品房為主,這就維持了對商品房的需求。而受調(diào)控政策的影響,商品房建設(shè)的激勵機制也存在不足,因為只有在房價快速上漲的時候,才是商品房供應(yīng)大幅度增加的時候,這是市場機制使然。因此,調(diào)控政策的作用使2010年供應(yīng)量難以有較大幅度增加,于是,即使2011年全國住房庫存逐步上升,由于商品房供應(yīng)量不會有大幅度增加,總量仍然處于不是很高的水平,同時受2010年調(diào)控政策影響,未來一段時間內(nèi),前期因觀望而推遲或被壓抑的需求很可能要逐步釋放,那么在需求量不顯著減少的情況下,房價也很難有較大幅度下降的基礎(chǔ)。

  第五,在人民幣升值預(yù)期下,房地產(chǎn)仍然是熱錢良好的投資對象。

  人民幣匯率上升,導(dǎo)致更多熱錢流入中國,房地產(chǎn)是頗受青睞的主要投資項目,在各方資金的簇?fù)硐拢瑹o論真實性住房需求還是投資性需求都將呈現(xiàn)剛性,導(dǎo)致房地產(chǎn)降價的幾率很低。特別是美國之前剛宣布的第二輪量化寬松政策,將會導(dǎo)致更多的熱錢流入新興國家,中國將是首當(dāng)其沖的目的地,房地產(chǎn)升值預(yù)期的壓力仍然較大。價格較大幅下跌也不會有較多預(yù)期。

  除此之外,即使在中國與世界經(jīng)濟都處于惡化狀態(tài)的2008年—2009年國際金融危機期間,中國房地產(chǎn)價格的降幅仍然沒有超過5%,而且,那時許多人的收入不但沒有增加,還大幅減少,富翁的財富也是急劇縮水,在那種極端情況下,中國房地產(chǎn)市場仍處于相對良好狀態(tài)。那么,當(dāng)今在中國經(jīng)濟逐步走向上升周期中,在各方經(jīng)濟預(yù)期良好、投資不斷增加的條件下,在沒有任何的制度變化和根本改革的情形中,僅僅因為房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因,就導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降20%,這種期待是完全不現(xiàn)實的。

  綜合以上分析,近一兩年之內(nèi),在調(diào)控政策的持續(xù)作用下,有中央政府穩(wěn)定市場的堅強決心,中國房地產(chǎn)價格最多下跌幅度也不會超過10%。

  筆者不否認(rèn)經(jīng)濟模型的力量,但是經(jīng)濟模型的模擬力畢竟是有限的,在面對紛繁復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢下,在中國房地產(chǎn)市場各方利益爭相博弈的復(fù)雜社會背景下,在調(diào)控政策還沒有形成穩(wěn)定預(yù)期的前提下,再完善的經(jīng)濟模型模擬現(xiàn)實都是蒼白無力而難以準(zhǔn)確預(yù)測的。我們期望中國房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展,期待房地產(chǎn)價格不要再大幅度攀升,期望廣大民眾能夠安居樂業(yè),住有所居,這也是調(diào)控政策的目標(biāo)之所在,但是正如住建部近日所指出的,調(diào)控還存在許多難點。在現(xiàn)今的社會經(jīng)濟背景條件下,要達(dá)到我們良好的預(yù)期目標(biāo)還需要各方做出更多堅持不懈的努力。(作者:中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所 袁秀明)

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【編輯:林偉】
 
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我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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