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深度剖析:2011年房?jī)r(jià)大跌恐怕只是“鏡花水月”(5)

2010年12月03日 08:57 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 參與互動(dòng)(0)  【字體:↑大 ↓小

  開(kāi)發(fā)商拿地有術(shù)融資有道

  此輪樓市調(diào)控中,最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過(guò)于對(duì)開(kāi)發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策:股市融資、重組基本暫停;銀行信貸收緊;房地產(chǎn)信托開(kāi)始被監(jiān)管部門(mén)“整肅”;而外資涌入也處于監(jiān)管之中……

  不過(guò),政策總是存在一定的時(shí)滯性,而總有人樂(lè)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金“輸血”:地產(chǎn)新政以來(lái),股市融資之路被堵塞——無(wú)論是重組還是定向增發(fā)都無(wú)從談及。而雖然“國(guó)十條”出臺(tái)后,房地產(chǎn)信貸投放量有所降低,但是7月份開(kāi)始,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示,1-10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于國(guó)內(nèi)貸款總值為1.04萬(wàn)億,占比2009年全年的92.47%。大型房企(如招商地產(chǎn))更動(dòng)輒得到銀團(tuán)提供的數(shù)十億貸款,9月末,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.3萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)21.5%。

  而對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō),雖然銀行信貸緊縮對(duì)其確有影響,但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后,又有集合信托資金和國(guó)外熱錢(qián)涌入。截至11月26日,全國(guó)完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家,環(huán)比增長(zhǎng)157.14%,1-10月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中對(duì)外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達(dá)1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模,已經(jīng)超過(guò)2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模,是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)?傊档3倍還多!當(dāng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫!焙,這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了!

  而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季,也難怪多位專(zhuān)家和分析稱(chēng)開(kāi)發(fā)商資金流其實(shí)并不如市場(chǎng)傳言那般緊張,甚至還處于較好的狀態(tài)。

  為開(kāi)發(fā)商資金流并未惡化提供證明的,是11月25日以來(lái)的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過(guò),此次開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格的溢價(jià)率基本在50%-100%之間,而非年初動(dòng)輒高達(dá)數(shù)倍的溢價(jià)率。有專(zhuān)家指出,這凸顯開(kāi)發(fā)商日益謹(jǐn)慎理性。

  不過(guò),對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流,華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認(rèn)為,宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫,收縮流動(dòng)性的“總量對(duì)沖”和“增量控制”也都會(huì)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊,這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊縮的主要原因。就明年的情況來(lái)看,貨幣緊縮的步伐會(huì)持續(xù),新增信貸的額度也將控制在7萬(wàn)億左右,比10年稍低,這意味著開(kāi)發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂(lè)觀。另外,將于近期逐步開(kāi)展的對(duì)土地抵押貸款的清理,也將對(duì)一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。考慮到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出,開(kāi)發(fā)商資金流的整體緊張情況將會(huì)持續(xù)。

  增加供給緩沖房?jī)r(jià)反彈力

  正如住建部副部長(zhǎng)仇保興所提及,此輪政策對(duì)樓市的調(diào)控側(cè)重于加強(qiáng)供給。針對(duì)市場(chǎng)供給,政策中強(qiáng)調(diào)保障房的推出以及對(duì)閑置土地進(jìn)行清理,增加對(duì)中小套型住宅的供地?cái)?shù)量。公開(kāi)資料顯示,2010年住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量大約為18萬(wàn)公頃,同比增長(zhǎng)135%,三類(lèi)住房用地總占比不得低于77%。

  人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)曾指出,如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地,那么政策將對(duì)房?jī)r(jià)或許會(huì)起到反作用。因而,地方政府的執(zhí)行力就至關(guān)重要。

  而長(zhǎng)江證券研究報(bào)告中則明確指出,此番政策調(diào)控土地供給超出市場(chǎng)的預(yù)期,“保障性住房用地的大幅度增加并沒(méi)有如市場(chǎng)預(yù)期那樣幾站了商品房的用地,今年商品房用地的出讓將會(huì)較之09年發(fā)生較大幅度的增長(zhǎng),……這樣的大規(guī)模土地出讓計(jì)劃勢(shì)必會(huì)對(duì)未來(lái)的供給產(chǎn)生較大的影響,未來(lái)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將得到緩解。”

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【編輯:位宇祥】
 
直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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