中介經(jīng)紀(jì)小王最近遇到一位客戶(hù)，看中了一套2009年的次新房，但由于是二次購(gòu)房，3%的契稅、5%的營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，讓購(gòu)房人覺(jué)得不堪重負(fù)，就想通過(guò)“假贈(zèng)與”的方式，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　房地產(chǎn)二次調(diào)控后，購(gòu)房成本大大加大，一些購(gòu)房人開(kāi)始在稅費(fèi)上大動(dòng)腦筋。據(jù)悉，近期二手房過(guò)戶(hù)方式中，贈(zèng)與及繼承過(guò)戶(hù)的比例明顯上升。那么，以贈(zèng)與、繼承的方式過(guò)戶(hù)真的比買(mǎi)賣(mài)交易省錢(qián)嗎？房貸機(jī)構(gòu)偉嘉安捷有關(guān)置業(yè)專(zhuān)家表示未必。

　　“偉嘉安捷”專(zhuān)家在算完賬之后發(fā)現(xiàn)，由于個(gè)人所得稅過(guò)高，目前還沒(méi)有人真正通過(guò)“假贈(zèng)與”辦理過(guò)戶(hù)。“只有贈(zèng)與人是三代以?xún)?nèi)直系親屬、對(duì)贈(zèng)與人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人，或者贍養(yǎng)人或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人受贈(zèng)房產(chǎn)時(shí)，才不需要繳納20%的個(gè)人所得稅。”

　　給您算賬

　　以一套總價(jià)為200萬(wàn)元首次購(gòu)房的普通住宅為例(注：此案例中住宅為普通住宅，應(yīng)按差額征收營(yíng)業(yè)稅，假定業(yè)主不能提供原始購(gòu)房發(fā)票，故按全額計(jì)算)，其買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與及繼承過(guò)戶(hù)費(fèi)用列表計(jì)算對(duì)比如下：

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　買(mǎi)賣(mài)交易

　　在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)中，買(mǎi)賣(mài)是操作較為便捷和安全的方式。不過(guò)，如果購(gòu)房人想通過(guò)黑白合同來(lái)避稅的話，一是對(duì)業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)橐坏┵?gòu)房人抵賴(lài)，要求以做低的過(guò)戶(hù)合同價(jià)交付房款時(shí)，將產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛；二是目前買(mǎi)入價(jià)較低的話，日后出售時(shí)賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)還是要多繳納稅費(fèi)。

　　贈(zèng)與方式

　　不少購(gòu)房人避稅的目標(biāo)主要是營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，所以想通過(guò)“假贈(zèng)與真買(mǎi)賣(mài)”方式過(guò)戶(hù)。偉嘉安捷指出，首先如果不是可以減征個(gè)稅的三種情況，受贈(zèng)人需要繳納的個(gè)稅稅率非常高，購(gòu)房人反而得不償失；其次對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，銀行一般會(huì)認(rèn)定受贈(zèng)方免費(fèi)接受贈(zèng)與的行為，沒(méi)有實(shí)際交易產(chǎn)生，因此不能辦理按揭貸款；最后對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方可能會(huì)在公證后以無(wú)償贈(zèng)與為由拒付房款。

　　繼承方式

　　偉嘉安捷表示，在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，所以這種過(guò)戶(hù)方式的人比較少。同時(shí)，繼承房產(chǎn)需要滿(mǎn)足以下三個(gè)條件：第一，通過(guò)法定繼承和遺囑繼承，前者需為法律規(guī)定的法律繼承人，后者必須是遺產(chǎn)人死前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力；第二，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，如個(gè)別房產(chǎn)是共有產(chǎn)權(quán)的，則需權(quán)屬分割后再進(jìn)行繼承；第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，如所有繼承人同意房產(chǎn)由一個(gè)人繼承，需要其他繼承人簽訂放棄繼承協(xié)議才有效。

　　姚麗穎 趙瑩瑩