房貸風險若隱若現。9月10日，央行上�？偛堪l(fā)布數據顯示，在房價上漲預期下，房貸仍大規(guī)模上升。當月上海中資商業(yè)銀行個人房貸猛增71.3億元，創(chuàng)2005年以來單月新高，其中新增個人消費貸款占新增貸款總量的99%，房貸占到了90%。
房貸已步入違約高風險期
近日建行研究中心發(fā)布研究報告也指出，雖然我國沒有典型的次級住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風險。(9月20日《上海證券報》)
在央行近年來連續(xù)多次加息，個人房貸支付不斷增加的情況下，意味著國內商業(yè)銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。
數據顯示，工、中、建三大銀行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億元。
個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。近年來，我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢。
從數據來看，個人房貸仍屬于優(yōu)質貸款，多數銀行并不認為風險難控，在贏利壓力下垂涎于穩(wěn)定的房貸高利息收益似乎有理。但銀行將自己捆綁在房貸上承擔的是不可預知的風險，房價漲則大收利潤，房價跌則滿盤皆輸。
一旦發(fā)作，將比美國次級債危機厲害百倍。美國次級債所占份額在金融份額中極小，而我國80%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的90%。
因此，中國的房地產市場衰退將影響中國銀行業(yè)，最終直接打擊中國經濟。中央政府顯然不會允許這樣的情況出現，銀監(jiān)會最近的壓力測試，以及未必空穴來風的提高房貸的首付比例的傳言，都與這一背景有關。
銀行內控機制并不嚴密
一些銀行之所以認為房貸風險不大，理由有兩條：一是認為對貸款者審核嚴格，風險控制基礎做得不錯；二是因為房貸有抵押品，商人有土地、個人房貸有房子，起碼銀行還能收回成本。
從目前來看，我國銀行內控機制并不嚴密，所謂的收入證明等很少加以審核。最重要的是，土地、房產等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來，一旦房地產進入下降通道，房地產價格甚至可能縮水至原來評估價的一半甚至30%，這種極端情況在泡沫經濟破滅后的日本、以及東南亞金融危機后的我國香港地區(qū)都發(fā)生過。
以目前房地產旺市時的估價，來抵御房地產一旦衰退之后的風險，無異于空中樓閣式的想像。當然，在房地產旺市時期，國內銀行都慮不及此，不過作為政府，考量全面風險防止經濟崩盤，則是職責所在。
抵押貸款證券化分散風險
如何抵御房貸風險？建行提出的建議是，加強房地產貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機構內控機制。這些舉措中，健全內控機制所訴求的是銀行本身治理的健全，而加快抵押貸款證券化則是政府、央行、銀監(jiān)會一直希望推進而進展緩慢的做法。
美國次級債也許會讓國內銀行冒出一頭冷汗。如果遭遇這種困境，國內銀行以目前的經營模式可能也會像英國的北巖銀行一樣遭到擠兌。
美國的情況雖然嚴重，大部分金融機構卻全身而退。這不能不說是美國銀行資產證券化的大成功。通過證券化將利益同時也將風險分散給世界投資者，在危急時刻顯示出保全自身的英雄本色。
為緩解房貸風險，我國正強力推行信貸資產證券化，銀行個人住房、汽車貸款、助學貸款等都有可能作為證券化的基礎產品。據稱，第二批試點結束后，信貸資產證券化可望進入取消額度限制的常規(guī)化發(fā)行階段。(葉檀 資深媒體人）
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