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關(guān)于改革供地方式、進(jìn)行二次房改的建議

2010年03月02日 10:09　　

　　杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司董事長兼總經(jīng)理宗慶后

　　住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品。一個好的住房制度，必須同時滿足低收入、中等收入、高收入家庭即全體國民的住房需求。國家《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》出臺后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，卻無法滿足中等收入家庭的住房需求。因此，我們建議國家盡快進(jìn)行二次房改，建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度)，即準(zhǔn)市場化的平價住房制度。

　　一、改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架

　　公共住房是以“定地價、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”方式招標(biāo)供地建設(shè)的準(zhǔn)市場化平價住房，供應(yīng)對象主要是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、實(shí)行“四定兩競”招標(biāo)是住房制度創(chuàng)新的必要條件。

　　二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨(dú)資住房投資有限公司、非營利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實(shí)行“四定兩競”招標(biāo)，由非營利公益性建房機(jī)構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，向中等收入家庭提供平價住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，戶型面積和房價由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

　　概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊(duì)伍參與”，簡稱“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路線圖”，改革目標(biāo)是建立“低端有保障，中端買得起，高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

　　二、改革供地方式，發(fā)展四定兩競公共住房的五項(xiàng)內(nèi)容

　　1、確定公共住房供地指標(biāo)。政府將每年的住房供地計(jì)劃分為三個部分，首先保證保障性住房用地和公共住房、公共租賃住房用地，然后安排商品住房用地，并向社會公示。

　　2、創(chuàng)新公共住房供地招標(biāo)方式。以招標(biāo)底價為準(zhǔn)，實(shí)行“四定兩競”招標(biāo)。

　　3、公共住房戶型建筑面積控制在90平方米以內(nèi)，實(shí)行輪候制和訂單式開發(fā)建設(shè)。

　　4、動員社會力量參與公共住房建設(shè)。支持大企業(yè)、企業(yè)協(xié)會、群眾團(tuán)體和社會賢達(dá)組建社會型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房機(jī)構(gòu)，共同參與公共住房建設(shè)。

　　5、實(shí)行一戶一宅的準(zhǔn)入制度。公共住房只出售給在本地工作滿2年且購買第一套自住房和符合購買第二套自住房條件的國內(nèi)居民家庭。實(shí)行一戶一宅的準(zhǔn)入制度，不實(shí)行退出制度。購買公共住房后若出售，買方必須符合準(zhǔn)入條件，且不得高于政府確定的本樓盤最高限價；出租須按公共租賃住房的租金限價收租。購買公共住房以后可以再購買商品住房。

　　三、四定兩競公共住房改革的可行性和必要性

　　1、發(fā)展四定兩競公共住房具有法律依據(jù)和政策基礎(chǔ)。我國憲法規(guī)定了國有土地公共服務(wù)的性質(zhì)，國有土地必須為全體人民服務(wù)，政府壟斷的住房供地必須以改善全體居民的住房條件為基礎(chǔ)，符合大多數(shù)人民的利益。調(diào)控地價和房價必須堅(jiān)持住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的執(zhí)政理念，符合人民的愿望和房價收入比的國際慣例，土地財(cái)政不能偏離國有土地的社會主義屬性。

　　2、“三控”降房價是包括有良開發(fā)商在內(nèi)的全國人民的強(qiáng)烈要求。地價過高、稅費(fèi)過高、房產(chǎn)暴利是導(dǎo)致當(dāng)前房價虛高的主要原因，建議國家采取控制地價、控制稅費(fèi)、控制利潤的“三控措施”降低房價，開發(fā)商把利潤控制在國際慣例通常不超過5%的合理范圍，這也是人民的心聲，政府應(yīng)該順應(yīng)民意積極落實(shí)。民意不可違，要刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，必須首先把擠占居民即期甚至遠(yuǎn)期消費(fèi)能力的過高房價調(diào)低到合理區(qū)間。

　　3、簡便易行，立竿見影，改革成本低。四定兩競公共住房改革好操作，見效快，興利除弊各方共贏。不需要政府增加投入，不減少正常的土地財(cái)政收入，也不會給商品住房市場帶來太大沖擊。開發(fā)商給富人蓋房子還會有高于公共住房的利潤，政府也會增加財(cái)政收入。

　　4、四兩撥千斤，是樓市的穩(wěn)定器、發(fā)動機(jī)和反腐劑。四定兩競使房價合理，預(yù)期明確，解決了房價的不確定性和信息不對稱性，有利于增加住房消費(fèi)。短期看會帶動高房價合理下行，但也封殺了房價非理性下跌的空間，形成三種住房制度相互制衡機(jī)制，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。四定兩競改革使建房成本公開透明，也將成為防止房地產(chǎn)腐敗的利器。

　　5、2009年以來地價和房價再次非理性上漲更加證明，現(xiàn)行的商品住房制度已經(jīng)無法滿足中等收入家庭的住房需求，全國人民要求深化住房制度改革的呼聲再次高漲。不改不得人心，不改將嚴(yán)重影響黨和政府的威信，不改將嚴(yán)重干擾保增長、保民生、保穩(wěn)定的大局，不改將繼續(xù)推升我國一業(yè)虛旺百業(yè)衰的房地產(chǎn)泡沫，后患無窮。

　　為此，建議國務(wù)院成立“深化住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，領(lǐng)導(dǎo)二次房改，提出建立三三制住房制度和四定兩競公共住房改革的具體方案；加快《住房保障法》立法，盡快通過立法確立三三制住房制度，盡快建立起符合中國國情、讓人民滿意的多層次良性發(fā)展、長治久安的住房供應(yīng)體系，并選擇1-2個城市進(jìn)行改革試點(diǎn),保證二次房改的逐步完善施行。

　　宗總兩會建議和議案

　　娃哈哈董事長宗慶后2010年“兩會”建議

　　關(guān)于加快《住房保障法》立法的議案

　　盡快修訂商標(biāo)法保護(hù)馳名、著名商標(biāo)和民族品牌

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國防建設(shè) 確保國家安全的建議

　　關(guān)于在學(xué)校教育中加強(qiáng)書寫訓(xùn)練的建議

　　建議加強(qiáng)引導(dǎo)宣揚(yáng)中華文化大力弘揚(yáng)民族精神

　　建議加大邊遠(yuǎn)貧困地區(qū)教師補(bǔ)貼提高教育質(zhì)量

　　建議加強(qiáng)對外投資管理積極推動走出去戰(zhàn)略

　　建議完善食品監(jiān)管體制統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范抽檢程序

　　關(guān)于保健食品審評及監(jiān)管工作的建議

　　建議做好農(nóng)村出生缺陷預(yù)防工作實(shí)現(xiàn)優(yōu)生優(yōu)育