中新網(wǎng)9月27日電 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。有關(guān)負(fù)責(zé)人就此次政策調(diào)整回答了記者提出的問題。
全文如下：
問：《通知》出臺(tái)的背景是什么？
答：2005年以來，針對(duì)部分地區(qū)房價(jià)上漲較快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題，中央出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設(shè)和消費(fèi)模式不合理等亟待解決的問題。今年8月底，全國城市住房工作會(huì)議召開，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導(dǎo)住房需求，進(jìn)一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進(jìn)一步部署。
為貫徹落實(shí)全國城市住房工作會(huì)議精神，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)從防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的角度，進(jìn)一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施�！锻ㄖ吩谥厣暝蟹康禺a(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。
問：《通知》的主要內(nèi)容有哪些？
答：《通知》主要對(duì)以下政策進(jìn)行了調(diào)整：一是進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件�！锻ㄖ芬�(guī)定，對(duì)經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。二是嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理，重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時(shí)嚴(yán)禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款。三是明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關(guān)信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。五是要求所有商業(yè)銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關(guān)政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向監(jiān)管部門報(bào)備。
問：為什么不得對(duì)囤積土地、囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款？
答：針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價(jià)等問題，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號(hào)，以下簡稱37號(hào)文件)明確提出要加大對(duì)閑置土地的處置力度，切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為，同時(shí)要求商業(yè)銀行從嚴(yán)控制對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。為切實(shí)貫徹落實(shí)37號(hào)文件，提高政策執(zhí)行的可操作性，并進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，《通知》明確規(guī)定，對(duì)經(jīng)國土資源、建設(shè)主管部門查實(shí)的有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款，旨在利用信貸手段進(jìn)一步促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解供需矛盾。
問：《通知》對(duì)住房信貸政策做了哪些調(diào)整？
答：《通知》以購房的套數(shù)和套型建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)了不同的最低首付款比例、利率水平。
為繼續(xù)支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導(dǎo)居民形成資源節(jié)約型的住房消費(fèi)觀念、理性消費(fèi)，《通知》重申了對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。
為切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，《通知》對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時(shí)，為保障借款人的還款能力，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，《通知》強(qiáng)調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
需要注意的是，隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進(jìn)一步增大，抑制效果會(huì)更加明顯。
問：《通知》為什么提高商業(yè)用房貸款的首付款比例和利率水平？
答：商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，因而商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)較快上漲的背景下，為進(jìn)一步防范商業(yè)用房貸款風(fēng)險(xiǎn)，《通知》規(guī)定商業(yè)用房貸款的首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自住確定。
同時(shí)，考慮到部分 “商住兩用房”確用于滿足居民住房需求，《通知》將“商住兩用房”的貸款最低首付款比例由原來的40%提高到45%，其調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。
問：如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”？
答：《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋�！暗诙�(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房�！锻ㄖ芬笊虡I(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對(duì)“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認(rèn)定。借款人也應(yīng)按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。
問：為什么規(guī)定不得發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款？
答：“個(gè)人住房循環(huán)授信”等貸款產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是信用額度隨房價(jià)的不斷攀升而增加，如果房價(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將顯著上升�！锻ㄖ芬�(guī)定不得發(fā)放“隨房價(jià)上漲追加貸款”的住房貸款，主要目的是為了防止商業(yè)銀行過度授信，維護(hù)金融穩(wěn)定。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素,商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。近年來，我國住房抵押消費(fèi)貸款增長很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。而“房價(jià)重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長很快，風(fēng)險(xiǎn)管控措施尚不完善，一旦房價(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。《通知》規(guī)定不得發(fā)放此類貸款，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。
問：為什么要強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理？
答：加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理，目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。一方面，商業(yè)銀行可以通過查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，核實(shí)借款人的基礎(chǔ)信息、財(cái)務(wù)信息、信貸信息以及信用狀況等情況，加強(qiáng)貸前審查。另一方面，《通知》要求商業(yè)銀行發(fā)放貸款后，應(yīng)將借款人基礎(chǔ)信息、貸款信息錄入相關(guān)數(shù)據(jù)庫，可以進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸征信系統(tǒng)。
問：如何保證《通知》各項(xiàng)政策得到認(rèn)真貫徹落實(shí)？
答：為保證《通知》各項(xiàng)政策的有效落實(shí)，《通知》要求，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并向中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)備。同時(shí)《通知》要求監(jiān)管部門加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和檢查力度。中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”和風(fēng)險(xiǎn)提示，加大違規(guī)查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸征信管理，督促商業(yè)銀行切實(shí)完善房地產(chǎn)信貸管理，貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。人民銀行和銀監(jiān)會(huì)將對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行情況加強(qiáng)監(jiān)督檢查。(完)
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