二手房市場：是已經(jīng)見底還是持續(xù)下滑？

　　樓市調(diào)控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線城市旋即出現(xiàn)二手房拋售現(xiàn)象。

　　來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)顯示，5月份，90個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交1572萬平方米，同比下降0.8%，環(huán)比下降11.2%。

　　進(jìn)入6月，二手房成交量持續(xù)下降。來自中國指數(shù)研究院的報(bào)告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44%，為最多。

　　伴隨著交易量的下降，5月份70個(gè)大中城市二手房價(jià)格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　“目前，北京二手房價(jià)，相比此前最高點(diǎn)，回落約10%，個(gè)別區(qū)域的降幅達(dá)到15%�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾說。

　　為什么二手房市場調(diào)控的“速凍”效應(yīng)如此明顯？“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張?jiān)抡f：“這主要在于本次調(diào)控不但讓更多消費(fèi)者選擇觀望態(tài)度，靜待房價(jià)下跌，還在于逐步深入執(zhí)行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門檻，明顯抑制了市場中的購房需求。”

　　不過，不同區(qū)域的二手房均價(jià)水平變化并不相同。中國指數(shù)研究院報(bào)告稱，北京的望京、通州、亦莊等區(qū)域的二手房均價(jià)上漲過快的區(qū)域，均價(jià)下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學(xué)區(qū)房等概念的二手房區(qū)域抗跌性較強(qiáng)。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房價(jià)格不降反升，上海徐匯等區(qū)域的房價(jià)也無松動(dòng)。

　　來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心6月初發(fā)布的調(diào)查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時(shí)也有少數(shù)意在抄底的投資者。

　　中國指數(shù)研究院預(yù)測，隨著價(jià)格的松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會(huì)逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場：租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)？

　　與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過20%。

　　一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區(qū)域上漲過快與個(gè)別中介機(jī)構(gòu)炒作有關(guān)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，對租賃市場有影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉(zhuǎn)向租賃市場，另一方面，業(yè)主由于看跌市場，也會(huì)由賣轉(zhuǎn)租�！�

　　柴強(qiáng)說：“近期暴漲，不排除個(gè)別中介機(jī)構(gòu)因?yàn)闃I(yè)務(wù)量萎縮，為了增加收入，出現(xiàn)炒作行為�！�

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說：“自2009年年中以來，全國主要城市的租金一直處于穩(wěn)定上升的態(tài)勢中，租金回升也反映出經(jīng)濟(jì)回暖及收入的提高�！�

　　接受采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，每年的5、6月份開始進(jìn)入傳統(tǒng)的租房旺季，很多大中專院校畢業(yè)生陸續(xù)離開校園，無論是工作還是準(zhǔn)備考研等多數(shù)選擇租房，這些需求，短期內(nèi)可能會(huì)造成房源供應(yīng)緊張，租金上漲。李文杰說：“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每年的二季度，全國房租租賃價(jià)格都會(huì)較上個(gè)季度有所上漲�！�

　　不過，進(jìn)入6月，北京租金已經(jīng)呈下降趨勢。來自“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份北京平均月租2816元，環(huán)比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)。

　　李文杰表示，隨著宏觀調(diào)控的深入，房價(jià)開始出現(xiàn)明顯回落，將有更多待售房源轉(zhuǎn)入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現(xiàn)，加上政策新租賃房供應(yīng)的增多，預(yù)計(jì)未來房屋租金將出現(xiàn)回落。