10月8日，車主文先生起訴小區(qū)物業(yè)要求退還停車費(fèi)一案成為房山法院受理的《物權(quán)法》實(shí)施后首起小區(qū)車位服務(wù)合同糾紛案件。文先生訴稱，自己每月繳納150元停車管理費(fèi)，卻未得到小區(qū)物業(yè)公司提供的停車泊位，導(dǎo)致自己的車只能停放在小區(qū)內(nèi)的道路和空閑場(chǎng)地內(nèi)。但根據(jù)10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》針對(duì)“建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的道路、綠地及其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，文先生認(rèn)為小區(qū)物業(yè)無權(quán)收取費(fèi)用，因此要求物業(yè)公司返還停車泊位服務(wù)費(fèi)、車卡成本費(fèi)，共計(jì)170元。
10月9日上午，大興法院開庭審理了另一起小區(qū)停車位糾紛案件。原告九龍山莊業(yè)委會(huì)將小區(qū)物業(yè)訴上法庭，向其索要100余萬元小區(qū)車位近10年來的停車費(fèi)。據(jù)了解，本案沒有當(dāng)庭宣判。
對(duì)于小區(qū)車位的所有權(quán)問題一直都是業(yè)主與開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)之間很容易產(chǎn)生糾紛的地方。各方觀點(diǎn)也很難達(dá)成一致：業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)車位、車庫是小區(qū)土地上的不動(dòng)產(chǎn)，而小區(qū)土地使用權(quán)屬于業(yè)主，因此，根據(jù)房地不分的法理，小區(qū)車庫、車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有；其次，小區(qū)車位、車庫是為輔助業(yè)主正常使用房屋所必需的附屬設(shè)施、配套設(shè)施，自然應(yīng)屬于業(yè)主所共有。開發(fā)商則認(rèn)為，小區(qū)的車庫、車位與房屋一樣，都是開發(fā)商投資建設(shè)的，又是相互獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，也能夠成為經(jīng)濟(jì)交易的客體，因此所有權(quán)屬于開發(fā)商。
以九龍山莊業(yè)委會(huì)起訴小區(qū)物業(yè)一案為例，根據(jù)業(yè)委會(huì)的計(jì)算，從1997年入住至今，小區(qū)內(nèi)的85個(gè)停車位的出租收益達(dá)150多萬元。扣除適當(dāng)?shù)墓芾沓杀�，至少還有近100萬元入了物業(yè)公司囊中。但根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定這100萬元收入應(yīng)該由小區(qū)的業(yè)主共有。然而，有法律人士卻指出，法不溯及既往，1997年至今的費(fèi)用爭(zhēng)議用現(xiàn)行法律來判斷難獲支持；此外目前《物權(quán)法》存在不少法律盲點(diǎn)，小區(qū)車位的所屬權(quán)該如何界定仍屬一大難題。
市賽思博律師事務(wù)所的陳律師對(duì)記者表示，“很多人都把希望寄托于《物權(quán)法》，希望它能夠打破目前小區(qū)內(nèi)物業(yè)壟斷車位的局面。但有很多細(xì)節(jié)顯然不在《物權(quán)法》的規(guī)定之內(nèi)，也導(dǎo)致一些具體的糾紛案件仍難以解決�！薄段餀�(quán)法》規(guī)定，如果車位在建筑規(guī)劃內(nèi)，業(yè)主在買房時(shí)應(yīng)與開發(fā)商約定車位的歸屬。不過，由于目前種種情況的約束，讓處于下風(fēng)的業(yè)主在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)往往會(huì)得不到理想的結(jié)果。在這種情況下，小區(qū)業(yè)主往往會(huì)跟開發(fā)商就小區(qū)車位、車庫的所有權(quán)以成本和面積是否分?jǐn)倎頉Q定，即開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，若將停車位、車庫的成本或面積分?jǐn)偟浇ㄖ杀净蚍课菝娣e中，停車位、車庫的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)歸業(yè)主，如果沒有分?jǐn)偩蜌w開發(fā)商。
一般來說，如果車位已計(jì)入公攤面積，車位的所有權(quán)應(yīng)歸業(yè)主所有。但陳律師也指出了這種做法的最大弊端，那就是如果日后雙方對(duì)此產(chǎn)生分歧時(shí)，如何確認(rèn)車庫、車位是否攤?cè)氤杀静⒉幻鞔_，因?yàn)楣珨偯娣e的計(jì)算涉及很多專業(yè)問題。而法院也很難定奪小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間，哪一方負(fù)有舉證的責(zé)任，開發(fā)商甚至可以拒絕對(duì)此提供證據(jù)。
近期內(nèi)接連發(fā)生的車位糾紛問題表明，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則并加以規(guī)范。陳律師認(rèn)為，如果單純按照購(gòu)房者購(gòu)買房屋時(shí)是否分?jǐn)偭塑噹臁④囄怀杀敬_定車庫、車位的權(quán)利歸屬，涉及比較復(fù)雜的建筑專業(yè)問題，在實(shí)踐中難以操作。管理部門應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)法則，比如可以要求開發(fā)商從立項(xiàng)開始，即對(duì)車位設(shè)施單獨(dú)立項(xiàng)，單獨(dú)計(jì)算其材料費(fèi)、人工費(fèi)，并分?jǐn)偟椒课輧r(jià)格中。這樣的話，不管是對(duì)于私家車主或是小區(qū)物業(yè)而言都是一種不錯(cuò)的做法，一旦發(fā)生矛盾，明細(xì)的規(guī)定也能很快讓雙方達(dá)成解決方案。(王培）
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