7月，由建設(shè)部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結(jié)合本地房地產(chǎn)市場運行情況，形成了一份關(guān)于土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的調(diào)研報告。該調(diào)研報告列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端，并明確提出，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利。目前，該報告正在整理完善，隨后將上報高層。
與此形成對比的是，如今，“大盤”開發(fā)熱度在一些主要城市依舊不減。對此，建設(shè)部一位不愿透露姓名的官員表示，“大盤”之所以會持續(xù)熱銷，主要是因為對地方政府而言，大盤開發(fā)資金投入大、規(guī)模大，對整個城市的規(guī)劃，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展等方面有明顯優(yōu)勢。“地方政府可以從大盤中快速達成經(jīng)濟和政治訴求。”
該官員明確指出，隨著當前對土地市場宏觀調(diào)控力度的進一步加大 ，土地調(diào)控將加大對閑置土地的處置力度，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，嚴格建設(shè)用地供應(yīng)管理，以大宗土地出讓為特征的“大盤”開發(fā)無疑將成為調(diào)控的一個重要目標。
一面是為了經(jīng)濟發(fā)展，地方政府仍在拓寬“大盤”開發(fā)渠道，另一面是“大盤”的規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房價格的壟斷。
“大盤”開發(fā)該何去何從？ 熱銷樓盤“大盤”居多
“二八定律”趨勢漸顯
“‘大盤’無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內(nèi)容，如便利店、游泳池、運動館、圖書館、電影院等，所以會優(yōu)先選擇�！� 當問起“對大盤”的看法時，記者的一個朋友這樣回答。
朋友的話很能代表大眾對“大盤”的熱衷，各地熱銷的樓盤銷售排行榜也很能證明這一點：銷售量名列前茅的項目，往往都是所謂的“大盤”。
《中國經(jīng)濟周刊》獲悉，由深圳房管局排名的2004年深圳銷售樓盤排行榜中，名列前5名中有4個是樓盤規(guī)模超過50萬平方米的“大盤”，其中3個樓盤規(guī)模超過100萬平方米，第一名桃源居甚至達到了180萬平方米。
北京2005年樓盤銷售排行榜顯示，前7名全部是樓盤規(guī)模超過50萬平方米的“大盤”，其中，前三名如國美第一城、遠洋山水、富力城都是等于或超過100萬平方米。
去年6月，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)委員會、中國指數(shù)研究院等聯(lián)合發(fā)布的報告預(yù)言，未來3-5年，大盤的開發(fā)量將逐漸占到市場供應(yīng)總量的60%-80%，逐漸實現(xiàn)“二八定律”———80%的市場份額由大盤產(chǎn)品占有，中小樓盤的開發(fā)量占據(jù)市場份額的約20%，特別是北京、上海等大城市。
建設(shè)部調(diào)研報告列舉“大盤”種種弊端
大盤開發(fā)的強勁勢頭是否真的會一直持續(xù)下去呢？
記者從建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司了解到，今年7月，為研究當前土地調(diào)控中的突出問題，建設(shè)部部署上海、廣州、天津、重慶等7個城市結(jié)合本地房地產(chǎn)市場運行情況，對土地供應(yīng)與住房、房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，特別是大宗出讓土地對住房價格、供求關(guān)系的影響進行利弊分析。并在廣州和上海兩城市召開了專題座談會，聽取了部分企業(yè)和有關(guān)專家的意見和建議，在此基礎(chǔ)上，形成一份有關(guān)土地審批與住房房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系的調(diào)研報告。
這次的調(diào)研報告明確提出，成片開發(fā)土地在特定的歷史條件下，起到一定的作用。但從目前情況看，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利，而且，隨著市場化程度的提高，弊端更加突出。
調(diào)研報告列舉了“大盤”開發(fā)中出現(xiàn)的種種弊端：規(guī)模過大，使土地供應(yīng)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)的周期拉長，削弱土地供應(yīng)對調(diào)控市場供需的效果；“大盤”的規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房價格的壟斷，助長了土地投機行為，推動了房價地價的上漲；市政配套設(shè)施的相對不足，引發(fā)大量矛盾；開發(fā)風險較高。
“目前許多‘大盤’動輒上千畝甚至幾個平方公里，其開發(fā)周期幾年有的甚至超過10年，這必然會造成大面積的土地供應(yīng)不能及時轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品供應(yīng)。” 參與調(diào)查研究的中國社科院財貿(mào)研究所況偉大博士說。
在他看來，當前，國內(nèi)許多主要城市的土地供應(yīng)均以存量為主，從表面上看似乎土地供應(yīng)是充分的，但從市場看卻往往是供不應(yīng)求的，其中重要原因之一就是“大盤”對土地的囤積。從這個角度，這也可以部分解釋為什么會產(chǎn)生國土部門聲稱不存在土地供應(yīng)不足，而許多開發(fā)企業(yè)卻總是認為存在“地荒”的矛盾現(xiàn)象。
況偉大博士認為，目前，各地偏好“大盤”開發(fā)，“造城”或“城鎮(zhèn)開發(fā)”，一次性出讓土地面積過大，造成了開發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷。在壟斷條件下，開發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤，造成房價的增長。當“大盤”交由單一開發(fā)企業(yè)開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)一方面有可能通過延緩土地開發(fā)的速度，故意制造土地稀缺，另一方面進行土地投機，囤積土地、待價而沽，哄抬地價和房價。
“大宗出讓地塊，開發(fā)企業(yè)需要投入的資金較大，一般情況下均為大開發(fā)企業(yè)競得，易形成壟斷，操縱房價，政府很難去調(diào)控其房價�！� 廣州市國土資源和房屋管理局在向建設(shè)部的報告材料中也坦陳了這樣的情況。
“大盤”成為地方政府的香饃饃
“‘大盤’熱銷的背后實際是地方政府推行的大宗土地出讓�！苯ㄔO(shè)部住宅與房地產(chǎn)司有關(guān)負責人一語點出其中的原因所在。
該人士坦言，“對地方政府而言，大盤開發(fā)資金投入大、開發(fā)區(qū)域廣、規(guī)模大、周期長，對整個城市的規(guī)劃，提升城市都市形象，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等方面有明顯的優(yōu)勢。 地方政府可以從大盤中快速達成經(jīng)濟和政治訴求，所以一直為地方政府所熱衷�！�
來自廣州市國土資源和房屋管理局的資料顯示，自2002年以來，截至2006年6月30日，廣州市(含增城市、從化市)一次性出讓300畝以上用地共38宗，總用地面積20211畝，總建筑面積945萬平方米。其中，增城市2002年以來一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項目有11宗，總用地面積5908畝，總建筑面積329萬平方米；從化市2002年以來一次性出讓300畝以上的房地產(chǎn)項目有4宗，總用地面積2024畝，總建筑面積78萬平方米。
在一些地方政府看來，大宗出讓土地對房地產(chǎn)市場影響利大于弊。 深圳市房管局舉出這樣的一組數(shù)據(jù)來證明：2003年，萬科房地產(chǎn)有限公司競得一塊總面積達597畝的土地，用來開發(fā)“萬科城”，二期相對一期漲幅為14.25%，三期相對二期漲幅為21.91%，而同期全市商品住宅漲幅分別為10.74%和32.86%，可見，雖然大項目分期開發(fā)，但不能認定分期開發(fā)跟故意抬高房價有某種直接的關(guān)聯(lián)。
廣州市國土資源和房屋管理局在向建設(shè)部的報告材料中表示，從統(tǒng)計的情況來看，能夠獲得大宗出讓土地并進行房地產(chǎn)開發(fā)的，都是一些規(guī)模大、實力較強的開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)在拿地后，由于資金充足，不需分期開發(fā)，項目基本在兩年內(nèi)可建成，可對當?shù)靥峁┏渥愕纳唐贩糠吭�，緩解部分地區(qū)商品房供不應(yīng)求的局面。
建設(shè)部官員認為須“控制”大盤
隨著土地調(diào)控的進一步深入，面對建設(shè)用地的過渡擴張，以大宗土地出讓為特征的大盤開發(fā)無疑將成為調(diào)控的一個重要方面。
目前，一些地方政府已經(jīng)采取措施，限制大盤開發(fā)。如福建省規(guī)定，福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)結(jié)合部和新區(qū)為20公頃。成都市規(guī)定一次性出讓土地不得超過200畝。
在這次建設(shè)部的調(diào)研報告中明確提出，為了增強宏觀調(diào)控的針對性，提高土地使用效率，必須合理控制一次性土地出讓規(guī)模，并提出了具體的措施：將項目的合理規(guī)模確定為銷售周期在3年左右，即開發(fā)周期在4年左右；每年的銷售面積參照城市同類地段可比項目的平均銷量作為標準，以此估算整個項目的合理規(guī)模。同時，在土地出讓合同中明確開、竣工時限，確保供應(yīng)的土地及時形成市場供應(yīng)。
對于“國六條配套細則”中加大對閑置土地的處置力度的規(guī)定， 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司的相關(guān)負責人表示，要按照規(guī)定，全面清理閑置土地，特別是住宅建設(shè)用地。對違約延期、擅自變更土地使用條件、改變使用用途、突破規(guī)劃條件等行為，依法從嚴懲處，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)進度，緩解市場偏緊的市場供求關(guān)系。
(來源：中國經(jīng)濟周刊，記者 洪波）
