中新網(wǎng)5月6日電 面對(duì)一季度17.3%的房價(jià)漲幅，北京市建委又一次將目光投向了存量房(二手房)市場。中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)消息，近期，建委下屬的城建研究中心已經(jīng)召集了兩次有市場人士參加的內(nèi)部會(huì)議，其核心在于征詢擴(kuò)大存量房市場交易總量的手段，以分流新房市場中的剛性需求，緩釋房價(jià)進(jìn)一步快速上漲的壓力。
實(shí)際上，從2005年的宏觀調(diào)控開始，北京市建委就一直試圖通過存量房市場擴(kuò)容來實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，降低剛性需求對(duì)房價(jià)上漲的壓力，并已出臺(tái)了不少刺激措施，但卻收效甚微。這一次，已經(jīng)有多套“更有力”的刺激性措施等待定奪，但具體的時(shí)間表還尚未最終確定。
擴(kuò)容存量房
顯然，無論是來自市場還是市政府的壓力，都迫使建委必須在短時(shí)間內(nèi)拿出有效的手段刺激存量房市場擴(kuò)容。根據(jù)記者掌握的情況，在召集了兩次有市場人士參與的內(nèi)部會(huì)議之后，目前已經(jīng)有幾套方案正在等待建委和北京市政府定奪。
首當(dāng)其沖的仍然是稅收優(yōu)惠。一位內(nèi)部人士向記者透露，有建議提出將普通商品房交易的起點(diǎn)以簽訂購房合同之日計(jì)算，而不再以房產(chǎn)證辦理完畢之日計(jì)算。這其中的玄機(jī)在于規(guī)避了7部委《通知》中“普通商品房購買未滿兩年轉(zhuǎn)讓須繳納5.5%營業(yè)稅”的規(guī)定。
“由于目前北京市場商品房以期房為主，開發(fā)周期多在1年到1年半之間，一旦以簽訂購房合同作為計(jì)算購買時(shí)間的起點(diǎn)，到入住的時(shí)候，基本上兩年的期限就快滿了，交易負(fù)擔(dān)的減輕，應(yīng)該會(huì)刺激不少房源進(jìn)入存量房市場，從而達(dá)到擴(kuò)容的目的�！边@位內(nèi)部人士告訴記者。
實(shí)際上，在2005年7部委《通知》出臺(tái)之后，北京市為了保護(hù)存量房市場不受沖擊，就已經(jīng)使用了類似的手段，只不過當(dāng)時(shí)針對(duì)的只是已購公房和房改房。顯然，這次考慮的重點(diǎn)是將稅收優(yōu)惠覆蓋面擴(kuò)大到普通商品房，其核心目的在于刺激更多的存量房放量。
除了“優(yōu)惠”之外，建委甚至還在考慮通過提高租賃成本，降低租賃收益，以逼出“存量”，這就是房屋租賃強(qiáng)制備案制度。按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋租賃的收益須繳納5%的綜合稅，但由于此前租賃備案制度未能真正落實(shí)，多數(shù)房屋租賃收入并未有任何的稅收負(fù)擔(dān)。
據(jù)稱，建委方面的考慮是，落實(shí)強(qiáng)租賃制備案之后，對(duì)所有房屋租賃收入征稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房產(chǎn)持有者將房產(chǎn)出售，“租賃征稅，賣房免稅”，以此達(dá)到擴(kuò)容存量房市場的目的。
另外，有接近建委的人士向記者透露，目前還有建議重新啟動(dòng)房屋使用權(quán)交易，俗稱“小產(chǎn)權(quán)”交易的試點(diǎn)，以繞開央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)入市交易的技術(shù)瓶頸，擴(kuò)大這類房產(chǎn)的入市量。目前，上述方案尚在靜待北京市建委和市政府的定奪。
降低剛性需求
政府方面之所以如此急于擴(kuò)容存量房市場，其原因在于冀望存量房分流新房市場中的剛性需求，從而緩釋房價(jià)快速上漲的巨大壓力。按照內(nèi)部的說法是，“20%的漲幅”是國務(wù)院下達(dá)給地方政府的“警戒線”，17.3%的漲幅已瀕臨“撞線”。于是，政府壓力驟增。
記者了解到，在今年4月北京一季度房價(jià)漲幅創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到17.3%之后，一位北京市的分管副市長曾明確要求建委拿出刺激存量房市場的具體措施，并且要求細(xì)化�！安粌H要說明措施，還要求注明每一條措施能夠帶來的實(shí)際效果，甚至要落實(shí)到數(shù)字�！币晃粌�(nèi)部人士告訴記者。
此后，建委歷年不過1~2次的由市場人士參加的內(nèi)部會(huì)議，到今年4月就已經(jīng)召開了兩次。會(huì)議主題完全相同，找出解決存量房交易量過低的有效手段。
長久以來，北京市新房與存量房的交易總量比例處于嚴(yán)重失衡的狀態(tài)下。記者從北京市建委獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年全年，北京商品房預(yù)售總量為2152萬平方米；同期，北京存量房市場的交易量僅為712.5萬平方米，相當(dāng)于前者33%左右。而當(dāng)年的預(yù)售商品房均價(jià)上漲19.2%。
對(duì)于價(jià)格上漲的原因，建委內(nèi)部長期有這樣一種判斷，即新房市場需求過于剛性�！艾F(xiàn)在的情況是，除了極少數(shù)低收入者之外，幾乎所有人都集中在新房市場，從而導(dǎo)致新房市場的供需關(guān)系失衡，招致價(jià)格快速上漲，因此，建立一個(gè)分流的渠道十分關(guān)鍵�！币晃唤ㄎ賳T說，言外之意，這個(gè)分流的渠道便是存量房市場。
因此，早在2005年的宏觀調(diào)控當(dāng)中，北京市建委副主任苗樂如力主通過擴(kuò)容存量房市場實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價(jià)的核心的思路就是分流需求。而目前的政策思路與苗樂如彼時(shí)的主張一脈相承，只不過目前正在等待定奪方案的力度更大。
“存量房市場的見效最快�！币晃慌c會(huì)人士向記者分析，“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還有配套商品房，都有建設(shè)的周期，最短也要1~2年才能見到效果，而存量房是既有的，幾乎可以立刻見效，這也是政府急于擴(kuò)容存量房市場的另一大原因�！彼f。
實(shí)際效果存疑
盡管前述方案尚在等待定奪的過程中，而市場人士對(duì)于政府“建立梯級(jí)消費(fèi)市場”的思路也頗為認(rèn)可。但是，對(duì)于如上思路在短期內(nèi)解決房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲難度很大。畢竟實(shí)現(xiàn)所謂“梯級(jí)消費(fèi)”并不是通過建委的若干政策就可以實(shí)現(xiàn)的。
“北京目前存量房市場不能擴(kuò)容的原因很復(fù)雜，有的并不在建委職權(quán)能夠解決的范圍內(nèi)�！币晃唤ㄎぷ魅藛T私下告訴記者。他所指的便是在北京保有量很大的央產(chǎn)房和大學(xué)房產(chǎn)，據(jù)估計(jì)，這兩類房屋的總量絕不低于50萬套。
雖然國務(wù)院辦公廳早在2003年就發(fā)布文件，要求各中直機(jī)關(guān)為房屋辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，以打通這些房產(chǎn)上市的技術(shù)瓶頸。但這一政策迄今已執(zhí)行3年，真正上市交易的央產(chǎn)房仍然寥寥。大學(xué)房產(chǎn)的情況也大致如此。
“央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位多數(shù)都是中央機(jī)關(guān)，國辦的文件推行都有障礙，僅僅靠北京市建委的力量推進(jìn)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。而要想解決存量房市場擴(kuò)容的問題，央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)是繞不過去的問題�！彼较赂嬖V記者。
顯然，在目前等待定奪的幾套方案當(dāng)中，并沒有從根本上解決上述問題的措施，因此，從這個(gè)角度分析，這些方案的實(shí)際效果存在疑問。
另外，由于地產(chǎn)市場復(fù)雜的傳導(dǎo)效用，也可能對(duì)上述政策的效應(yīng)產(chǎn)生相反的效果。對(duì)于“租賃強(qiáng)制備案”的思路，市場人士就有不少質(zhì)疑�！半m然按照這個(gè)思路，確實(shí)會(huì)增加租賃獲利的成本，逼出一定的存量，但是卻可能由于租賃房源的減少而造成租金的上升，導(dǎo)致更多的投資性購房，反而刺激了新房市場的需求�！边@位市場人士向記者分析。(李樂)
