這幾年，房地產(chǎn)市場的發(fā)展確實牽掛了許多人的心，總理也曾說他最痛心的事情之一就是老百姓的住房問題沒有解決好�，F(xiàn)在，從政府的各項政策和媒體的反應(yīng)來看，我覺得目前房地產(chǎn)市場存在兩方面的問題：
一是“房價上漲過快”。這條消息是市場傳遞給我們供不應(yīng)求的信號，因為只有供不應(yīng)求，才要靠價格的上漲來調(diào)整和平衡供求關(guān)系。
二是“空置率太高”。這條消息又是市場傳遞給我們供大于求的信號，因為空置率代表出現(xiàn)了房子的積壓，所以才有空置率的提高。
這是兩條互相矛盾的信息，原因是什么呢？我想，第一個原因是市場結(jié)構(gòu)不合理，供應(yīng)的房子品種、地段和需求的品種、地段不匹配，就是我們常說的“產(chǎn)銷不對路”。還有一個重要的原因是流通環(huán)節(jié)不暢通，二手房、租賃市場沒有真正建立起來。這兩條信息基本能夠描述目前房地產(chǎn)市場所遇到的問題和困難。
怎么去解決這些困難和問題？也有兩種辦法：
第一種是傳統(tǒng)的辦法，依靠行政、計劃手段，用紅頭文件去調(diào)整房子的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這種辦法我們已經(jīng)使用了許多年，但效果不好。尤其是在其他行業(yè)，吃過不少虧，走過不少彎路。
一天下午，我和一位老干部喝茶，他向我詢問了房地產(chǎn)的一些情況，我簡單跟他匯報后，他說，他當(dāng)年在北京管大白菜的事。大白菜在當(dāng)年是十分重大的事情，當(dāng)時大白菜的售價每斤一兩分錢時，政府就要補(bǔ)貼三分錢，最后算下來，政府補(bǔ)貼的錢都夠建好幾座立交橋了。結(jié)果卻是出力不討好，花錢不討好。在許多人的反對聲中，最終取消了大白菜的補(bǔ)貼，結(jié)果北京人不光吃上了大白菜，還可以吃上新鮮的黃瓜、西紅柿，以及其他蔬菜和水果。
從這位老干部的敘述中，我感覺房子也是同樣的道理，政府不可能了解到每一個市場，在什么樣的區(qū)域地段，需要什么樣的房子，在市場的神經(jīng)末梢只能靠市場的手段去配置這些資源，使供需達(dá)到平衡。多年的實踐和別的行業(yè)的經(jīng)驗證明：市場配置資源是最合理的，最不容易造成浪費(fèi)的。
國務(wù)院2003年關(guān)于房地產(chǎn)的18號文件里也強(qiáng)調(diào)了市場配置資源的基礎(chǔ)作用。所以有效的辦法不是第一種辦法，而是第二種辦法：依靠市場。
房地產(chǎn)的市場化，首先要土地市場化，土地的交易要用“招拍掛”的方式公開、透明地去交易。這一點(diǎn)經(jīng)過兩年多時間，從國土資源部2002年頒發(fā)的11號文件到前年的“8·31大限”，基本上已經(jīng)解決了。
其次，是房子的市場化，不僅新建商品房要市場化，最重要的是二手房要市場化，尤其是要讓那些單位分配的公房能夠上市交易。這方面，盡管做了近10年的努力，但除了上海，其他的城市都收效不大，因為公房的上市，二手房的交易涉及的單位和部門太多了，歷史又太久了，扯皮的事情非常多。二手房市場要建立起來，最關(guān)鍵的是產(chǎn)權(quán)和檔案要清楚，只有產(chǎn)權(quán)清楚了，才能夠在市場上交易，而許多二手房沒有明確的檔案和產(chǎn)權(quán)，或者雖然有，但和市場不接軌，還是不能夠方便地查詢。
再談到房屋的品種，十年來，我們的政策一直是在控制被稱作“樓堂館所”的寫字樓的建設(shè)，但現(xiàn)在市場上寫字樓的租金回報率是住宅的一倍以上，這也說明這類產(chǎn)品市場上是有需求的。
房屋價格上漲過快的另外一個原因，就是中國的居民沒有其他投資渠道，而居民存款又迅速上升，到今年1月底已經(jīng)達(dá)到15.12萬億元。每年全國商品房的成交額大約是1萬億元，就算沒有別的資金注入和單位購買，單這15.12萬億元的居民存款，再加上銀行提供的70%的按揭貸款，就可以把當(dāng)年推出的商品房購買50遍。所以,讓中國居民有新的投資渠道和工具，對穩(wěn)定房價和經(jīng)濟(jì)都是有好處的。
中國的房地產(chǎn)市場非常復(fù)雜，房價不斷上漲的原因很多。我只是在這里談一些個人不成熟的想法。
(來源：第一財經(jīng)日報 作者：潘石屹)
