中新網(wǎng)4月11日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》報道，根據(jù)主流的思維體系，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過公開招拍掛取得一定年限的土地使用權(quán)、房產(chǎn)建設(shè)、銷售以回籠資金取得利潤、繼續(xù)下一個開發(fā)循環(huán)；同時，政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過基礎(chǔ)設(shè)施的不斷配套與完善來提升區(qū)域內(nèi)的土地價值，形成下一輪土地出讓與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)互動的良性循環(huán)。
表面看來，這樣的開發(fā)模式公正、科學(xué)、合理：開發(fā)商在市場經(jīng)濟(jì)手段的調(diào)控下公平競爭、政府在經(jīng)營城市的理念下實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)資金與城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張。但是，這樣的開發(fā)模式真的無懈可擊、天衣無縫了嗎？
傳統(tǒng)開發(fā)模式真的無懈可擊？
一、 高額土地出讓金門檻造成房地產(chǎn)開發(fā)商之間的不完全競爭
由于中國城市(尤其是較發(fā)達(dá)城市)的快速發(fā)展而形成土地資源的高度稀缺性，造成土地價格的急劇上漲。建設(shè)部對杭州的一項調(diào)查顯示，杭州1998年房屋開發(fā)土地每平方米的價格僅為593元，而到2002年猛漲到6143元，4年間上漲10倍以上。因此，這種土地公開招拍掛的公平競爭僅限于擁有大資金的開發(fā)商，而中小資金的開發(fā)商由于土地出讓金的高門檻而被排除在房地產(chǎn)開發(fā)市場之外。這種貌似公平的競爭，競爭的只是開發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而非企業(yè)建設(shè)、開發(fā)的總體實(shí)力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)的暴利來自何處
據(jù)杭州市建委陸革處長介紹，國際房地產(chǎn)業(yè)的項目平均利潤率大約是6%至8%，而中國房地產(chǎn)行業(yè)的項目平均利潤率高達(dá)30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預(yù)付金的因素，其開發(fā)利潤為自有資金的100%以上，稱其為暴利毫不為過。暴利的來源絕非是通過降低房屋的建設(shè)成本從而獲取社會平均利潤，而是依靠地價的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價升值而來。但地價的升值卻并非是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所致，而是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實(shí)來自于國有土地資產(chǎn)的流失。
三、 誰在為房產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險買單
與取得土地的高資金門檻相對，市場準(zhǔn)入的門檻卻太低，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)無力承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。1000萬元就可以注冊一個房地產(chǎn)企業(yè)，一級房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本金5000萬元即可，但其運(yùn)作的項目卻動輒幾千萬元、幾億甚至數(shù)十億元。根據(jù)《公司法》房地產(chǎn)企業(yè)只需承擔(dān)注冊資金的有限責(zé)任，責(zé)任與資金實(shí)力的不對等使得其房地產(chǎn)開發(fā)大量依靠銀行貸款和購房人的預(yù)付款，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行和社會。
四、 追逐暴利的結(jié)果——房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)失衡
為了讓土地上漲的價值在房價中不那么顯山露水，使房屋看上去物有所值，于是“豪宅”、高價房充斥市場，所謂的環(huán)境、理念等房屋附加值成為房價組成的中堅力量，而適合中低收入階層的商品房卻鳳毛麟角，導(dǎo)致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)來解決普通居民的居住難題。
五、 宏觀調(diào)控對過熱樓市的控制“看上去很美”？
近兩年來，國家采取把住土地供應(yīng)和信貸投放兩個閘門，降低固定資產(chǎn)投資增長過快的勢頭，目前已取得初步成效。但一些專家指出，對過熱的樓市而言，如果土地供應(yīng)方式不作根本轉(zhuǎn)變，眼下穩(wěn)定、或趨于下降的房價也會靜待時日尋找機(jī)會予以“補(bǔ)漲”，這是供求關(guān)系這只市場經(jīng)濟(jì)“無形的手”作用的必然結(jié)果。
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