中新網(wǎng)1月19日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，臨近春節(jié)，京城樓市的年終總結進入尾聲，這也標志著京城樓市將正式開始下一個新的發(fā)展周期。
縱覽全局
新政實施房地產(chǎn)投資套上“緊箍咒”
在國家實施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)業(yè)從土地出讓、投資開發(fā)、銷售交易到物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)都不同程度地受到影響。根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2005年房地產(chǎn)整體投資增長放緩。1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成1182.9億元，同比增長2.7%，相比全國房地產(chǎn)1-10月開發(fā)總投資11769萬元，平均增長幅度大于20%而言，北京屬于溫和的增長。
2005年各月累計投資額與2004年相差無幾，差額始終保持在30億-70億元，說明投資總量變化不大。從投資增長速度來看，2005年增幅明顯回落，多數(shù)月份增幅在9%以下，而2004年則大體處于20%-35%之間。從房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比例來看，2005年各月較上年同期均有小幅下降。盡管如此，各月的比例還是超過了50%，這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展是不利的。
微觀市場
現(xiàn)房交易不斷活躍
截至2005年9月底，在成交的商品房中，商品現(xiàn)房買賣成交7.4萬套，成交總面積為939.8萬平方米，從中推算全年現(xiàn)房成交套數(shù)約為11萬套，成交面積約為1300萬平方米，同比將分別增長23.5%和21.8%。其中上半年增長勢頭強勁，增幅基本都在35%以上，下半年增長趨勢逐漸減弱。現(xiàn)房交易量持續(xù)走高，說明在市場存在很大不確定性的情況下，消費者更傾向于購買看得見、摸得著的現(xiàn)房。
期房預售不再一枝獨秀
受房地產(chǎn)金融政策影響，2005年商品房期房預售每況愈下，除2月和5月保持正增長外，其他各月銷售狀況明顯下滑，到9月底同比下降20多個百分點。
2005年8月15日，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，建議取“期房預售制度”，一石激起千層浪，由此引起了激烈爭論。盡管建設部表示：短期內不會取消預售制度，但該事件還是引起了廣大購房者關注。在搜房網(wǎng)的一項調查中，有62.66%的人贊成取消預售制度，可見短期內還會因此影響市場預售狀況。
在預售的商品房中，住宅占有絕對的比例。其中上半年預售成交面積大于批準預售面積，延續(xù)了2004年期房銷售火爆趨勢，下半年情況逆轉，各月累計批準預售面積均大于預售登記面積，差額在100多萬平方米。
從增幅來看，無論是批準預售面積還是預售登記面積都較2004年有較大下降幅度。
期房價格總體趨升
2005年1-10月份，北京市商品期房買賣平均價格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7%；普通商品住宅平均價格6754元/平方米，增長11.6%。相對于GDP增長、居民收入增長、物價上漲水平而言，總體上漲速度仍嫌過快。
商品期房總體買賣均價與住宅期房均價相近，而辦公用房均價和商業(yè)用房均價曲線兩者基本吻合。期房總體買賣均價基本處于6400-7300元/平方米之間。其中，住宅期房均價約為6000-6800元/平方米，辦公用房均價大致為1.2萬-1.55萬元/平方米，商業(yè)用房均價1.17萬-1.6萬元/平方米之間。
值得注意的是：辦公用房的期房在2005年6月份價格提升明顯，這可能與二手房個稅實施后，部分投資者改變投資對象有關，而商業(yè)用期房均價在5月出現(xiàn)波動。
從各類物業(yè)價格增幅來看，新政實施以來，期房整體、商品住宅、辦公用房以及商業(yè)用房預售價格增長速度不但沒有放緩，而且同比逐月上升，到2005年9月底，增幅均高于15%，有越來越高之勢。由此可以看出，2005年期房預售放量減緩，但售價卻走高。
空置量仍然居高不下
北京市空置一年以上的商品房面積累計逐月減少，從2005年年初的474.95萬平方米減少到11月份的362萬平方米，減少100多萬平方米。但從空置量同比增長率來看，基本處于20%-25%的增幅之間�？梢�2005年累計空置量呈緩慢下降趨勢，但較上年還是增長較多。
商業(yè)地產(chǎn)市場
供求失衡空置繼續(xù)增加
相對于2004年，2005年商業(yè)地產(chǎn)形勢異常嚴峻，特別是下半年，供需比例明顯失衡。從商業(yè)現(xiàn)房銷售來看，2005年上半年同比保持了較快增長，但9月份情況逆轉直下，銷售同比下降19.9%，而竣工面積同比卻保持高速增長。
從商業(yè)用房預售來看，在供給大幅增加的同時，預售成交面積同比大幅下降。2005年1-9月批準預售面積154.1萬平方米，同比增長19.2%，但實際成交情況甚不理想，僅成交37.1萬平方米，同比下降25.4%。預售成交占批準預售面積比例由2004年的33.8%降到2005年1-9月的24.1%。
空置增加影響了有效供給
數(shù)據(jù)表明：2005年1-9月商業(yè)營業(yè)用房空置面積為40.4萬平方米，漲幅為1.5倍，占商品房空置面積的10.7%。
表象似乎說明：北京市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)供過于求。但據(jù)權威部門調查，北京人均商業(yè)面積僅為0.78平萬米，而上海、大連等城市的人均商業(yè)面積相繼超過了1平方米，國外發(fā)達國家的平均水平卻早已達到1.5-1.8平方米，從差距可看出，北京商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。
根據(jù)商務部對北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到2010年人均商業(yè)面積達到1.0平方米，這就意味著在以后的幾年中，北京市商業(yè)面積每年將以平均新增50萬-60萬平方米的速度增長。因此，北京的商業(yè)地產(chǎn)需求并未滿足，而是存在較大的結構性和波動性問題，存在定位失誤和區(qū)域發(fā)展失衡問題，導致無效供給過多，進而影響需求。
商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征明顯
根據(jù)統(tǒng)計，截止到2005年北京市共有商業(yè)項目273個，共計875萬平方米，平均單個項目商業(yè)面積3.2萬平方米。其中朝陽區(qū)122個，占總數(shù)量的45%，高居各區(qū)之首，繼續(xù)起著引領北京市商業(yè)經(jīng)濟的龍頭作用。隨著CBD向東擴展，華貿中心、財富中心、CCTV央視大樓等大體量綜合項目的相繼落成，朝陽區(qū)將充分發(fā)揮自身經(jīng)濟優(yōu)勢，帶動整個區(qū)域乃至周邊商業(yè)經(jīng)營的興旺發(fā)展。
緊隨其后的海淀區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展迅猛，一掃以前商業(yè)配套設施極度缺乏的尷尬局面，推出眾多的大體量商業(yè)項目，如目前世界上最大的單體Mall——世紀金源Mall，以68萬平方米的巨量一舉超過王府井商業(yè)街總和，為北京帶來全新的商業(yè)模式。此外，大鐘寺國際廣場也以30多萬平方米的體量加速進入市場，再加上中關村西區(qū)的建成，一時間，海淀區(qū)集中放量達150萬平方米之巨。
從商業(yè)面積的分布上來看，朝陽區(qū)和海淀區(qū)排名靠前，兩者分別以360萬平方米、141萬平方米排名前兩名，兩者占據(jù)北京商業(yè)地產(chǎn)總體面積的比例之和超過50%。西城區(qū)近年來發(fā)展快速，預計還將增加商業(yè)面積83萬平方米左右，其中在建的最大體量的四季商城，將極大地解決金融街地區(qū)商業(yè)設施嚴重不足的現(xiàn)狀。昌平區(qū)因為回龍觀社區(qū)和天通苑社區(qū)規(guī)劃龐大的商業(yè)面積也達到10%，從體量上來講已經(jīng)完全超出了郊區(qū)城鎮(zhèn)的消化能力，目前昌平區(qū)的商業(yè)明顯過剩，經(jīng)營情況多數(shù)不理想。
寫字樓市場
供需同步增長區(qū)域分布不均
2005年北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需同時增長、總體供大于求、競爭日趨加劇的格局。一方面，CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)等熱點區(qū)域的寫字樓供應量繼續(xù)增加，另一方面需求繼續(xù)保持旺盛增長勢頭，其中，外國投資機構和國有大型企業(yè)成為寫字樓市場重要的需求客群。
CBD及周邊區(qū)域
2005年，CBD及周邊區(qū)域有北京財富中心一期和富爾大廈、百富國際大廈等項目供應，對市場造成一定程度的沖擊，使空置率水平從2004年末的3.4%上升到目前的10%左右。
CBD區(qū)域諸多寫字樓項目以銷售為主，加權平均售價在2萬元/平方米左右。較去年上漲約18%。中環(huán)世貿、萬達廣場、北京財富中心等項目的售價相對較高，萬達廣場的成交均價達到了2.5萬元/平方米。
租金水平變化不大，大約上漲5%左右。國貿、嘉里中心、東方廣場等地標性項目租金水平及租賃情況表現(xiàn)平穩(wěn)。隨著國外房地產(chǎn)投資機構逐步進入國內市場，CBD寫字樓由于其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和穩(wěn)定的租金收益，備受國外投資機構青睞。
金融街區(qū)域
近兩年，金融街寫字樓市場重新升溫，供應勢頭強勁。2005年即有英藍國際金融中心、新盛大廈、鑫茂大廈、盈創(chuàng)大廈、中國證券大廈、西環(huán)廣場等項目入市，總體供應面積約40萬平方米。
目前，金融街商圈的寫字樓平均租賃報價為6.5元/天·平方米，較2004年有較大上漲。加權平均售價由去年的1.5054萬元上升到今年的1.6409萬元，上漲9%左右。新盛大廈、長安興融中心的平均售價在2萬元/平方米左右，凱晨廣場的售價更是高達2.7萬元/平方米。
2005年，金融街高檔寫字樓的需求客群中大型國內外金融機構、大型國企、外企集團、金融管理機關等的需求強勁。據(jù)成業(yè)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明：近兩年，金融街寫字樓市場吸納速度平均保持在每年15-20萬平方米左右。截至目前，已有500多家機構入駐金融街區(qū)域，這些客群對寫字樓的需求基本上以大單為主，為金融街寫字樓的消化起到積極作用。
中關村區(qū)域
2005年中關村核心區(qū)寫字樓供應近90萬平方米，其中銷售型接近30萬平方米。出租型約60萬平方米。甲級寫字樓放量主要集中在中關村西區(qū)，如輝煌時代大廈、中關村金融中心A座、首創(chuàng)CEO拓展大廈、1＋1大廈等。區(qū)域寫字樓銷售價格普遍在1.2萬元/平方米至1.9萬元/平方米之間，加權價在1.5萬元/平方米左右。租金方面中關村西區(qū)寫字樓平均租金在5元/天·平方米，其中理想國際大廈的租金水平最高，8元/天·平方米。
2005年，中關村寫字樓供應量較大，市場競爭異常激烈，但2005年后期市場上表現(xiàn)出需求相對旺盛的勢頭。預計中關村寫字樓租售價格指數(shù)將在2005年之后呈現(xiàn)基本穩(wěn)定的態(tài)勢，價格浮動空間不大；資金實力雄厚的中資機構、高科技企業(yè)將成為中關村高端寫字樓的主要購買者。
土地市場
關鍵詞：有限
截止到2005年12月中旬，北京市通過招、拍、掛實際總成交土地40宗，共計296.8萬平方米。其中上半年成交的土地單塊宗地面積都比較小，僅有2塊土地超過10萬平方米，但年末放量的15宗土地中有7塊土地接近或超過20萬平方米，其中最大地塊莫過于華潤置地拍得的45.6萬平方米的清河地塊。
成交的地塊中，建設用地195萬平方米，規(guī)劃建筑面積376.4萬平方米，交易金額達到99.55億元，宗地單價為233.7萬元/畝，土地交易方式97.5%為掛牌交易。
從實際成交的數(shù)據(jù)來看，相對于2004年，宗地交易量明顯下降，單個宗地交易面積縮小。盡管土地價格與區(qū)位、用途、容積率等很多因素相關，但宗地單價明顯升高卻是不爭的事實，增加41.6%。主要原因：一方面是土地規(guī)劃用途發(fā)生很大變化，平均容積率大大提高，從2004年的1.46提高到2005年的1.93；另一個原因與多數(shù)開發(fā)商手中無地或急于圈地有關，“8·31”之后，土地供應銳減，很多開發(fā)商“手中無糧”，在獲取土地時競相抬高了地價，剛剛過去的清河地塊競拍經(jīng)過了80輪的競價即充分說明了這一點。
關鍵詞：變化
從成交土地規(guī)劃用途的數(shù)量構成來看，商業(yè)和住宅仍然占有較大比例，但較2004年下降了一成。另一個變化是，公建所占的比例大幅度上升，由2004年1.7%上升至12.5%。
從成交土地的規(guī)劃建設用地、規(guī)劃建筑面積構成來看，住宅及商業(yè)面積占整體70%多，其次是公建。但從總建筑面積看，公建供應比例增加，而純住宅供應比例減少，假設這些土地按照房地產(chǎn)開發(fā)周期進入二級開發(fā)，則未來2-3年內市場上的住宅和商業(yè)、公建、商業(yè)類物業(yè)比例將會較高。
關鍵詞：四環(huán)外
從土地區(qū)位看，多數(shù)位于朝陽和豐臺，其次是海淀、懷柔。從宗地環(huán)線位置分布來看，40宗地塊中有31宗位于四環(huán)外，特別是遠郊區(qū)縣供地速度加快，而位于三環(huán)內、三環(huán)至四環(huán)間分別是5宗和4宗。
關鍵詞：地荒論
在房價為何“居高不下”的討論中，開發(fā)商和政府各執(zhí)一詞。開發(fā)商抱怨政府行政干預過多、土地供應不足導致房價高漲，而政府反擊稱房價中地價比例很小，主要是開發(fā)商炒作所致。并且針對開發(fā)商“地荒”論進行多次澄清，這無疑進一步增加了土地市場的撲朔迷離。
對于2005年而言，新增土地供應明顯不足已成事實，在剩下的時間里很難完成預計的目標。從另一個角度來看，即使完成目標，土地市場依然會存在“地荒”聲音，多數(shù)中小開發(fā)商為“無糧”而呼，形成此現(xiàn)象主要因為：
其一，土地供應的確比較往年有所減少。
其二，土地分布不均衡，有實力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土地。
其三，眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，拿地機會越來越小，處境艱難。
其四，開發(fā)商對新的土地出讓方式不適應，以“地荒”進行炒作。(曲紅鵑 李海鵬）
