雖然雞年是好運(yùn)的象征，但由猴年漸起的禽流感風(fēng)波卻讓這一年依舊因“雞”而不平靜。“禽勢危急，聞雞色變”，雞年歲末，禽流感已經(jīng)成為人們揮之不去的陰影。
這樣的陰影也同樣擴(kuò)散到了歲末的滬上樓市。2005年三月開始，政府對(duì)樓市的調(diào)控措施相繼出臺(tái)，延續(xù)到六月，來自稅收、房貸、市場交易規(guī)則等多領(lǐng)域的緊縮政策令沉浸在“虛熱”喜悅中的市場多方驟然手足無措，成交量急降至冰點(diǎn)。等待，成了樓市的流行詞。原本七八月份上市的樓盤，盡管樓已建成，開發(fā)商卻遲遲不揭幕；剛剛購進(jìn)的土地，開發(fā)商也不急著破土動(dòng)工；甚至連賣了一半的在售物業(yè)也紛紛捂盤觀望。買房者則更不示弱，索性捂好錢袋，“等”著房價(jià)跳水。
八九個(gè)月過去了，買房者依舊冷眼等待著，而市場卻難掩前期的“虛熱”，不出意外地染上“禽流感”，病癥一一呈現(xiàn)。
病癥一：“精神”沉郁
見食欲廢絕、體溫驟升、精神高度沉郁。這是禽流感常見癥狀之一。
樓市在經(jīng)歷相持階段后，開發(fā)商、中介，乃至銀行保險(xiǎn)等相關(guān)行業(yè)，也紛紛因“等待的期望”落空而陷入集體精神沉郁。
在記者日前的走訪中，聽到不少的嘆息聲。原本規(guī)模不大的中小開發(fā)商，剛剛因前兩年的熱勢頭應(yīng)運(yùn)而生，原本“體虛”，一經(jīng)風(fēng)雨即刻陷入絕望境地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在滬上四千多家房產(chǎn)企業(yè)中，有不少是小企業(yè)，甚至只是簡單的項(xiàng)目公司，樓市調(diào)整期的半年市場明顯清淡，眾多房企的樓盤項(xiàng)目銷售放緩而回款放慢，現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，面臨著存亡危機(jī)，房企的極度沉郁與悲觀情緒不言而喻。
有實(shí)力的大開發(fā)商盡管有強(qiáng)大的資金支撐，但在半年多的相持期后，原本對(duì)未來的過度樂觀態(tài)度也有所收斂。一位滬上房產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)的負(fù)責(zé)人表示，2003年末、2004年初也有一些調(diào)控政策出臺(tái)，但經(jīng)歷短期觀望后，市場仍迅速得以釋放并走強(qiáng)，2005年年初調(diào)控措施大力度整頓樓市，起初市場還存在對(duì)以往釋放反彈的幻想，但如今大半年都過去了，恢復(fù)到04年年末05年年初的“盛況”已成幻影，如此局面也給他們開發(fā)商上了一堂課，告誡企業(yè)不練內(nèi)功、市場投機(jī)，隨時(shí)都可能傾覆。他表示，盡管如今市場理性調(diào)整有利于未來發(fā)展，但這樣一個(gè)“急降溫”，也令他們措手不及，內(nèi)力受到嚴(yán)峻考驗(yàn)，一些急匆匆上馬的項(xiàng)目不僅利潤空間將萎縮，銷售前景也將打折扣。
說到房產(chǎn)中介，半年前還戰(zhàn)歌四起，門店遍布上海大街小巷，短短八九個(gè)月間，或改換門庭、或縮小“戰(zhàn)線”，沒有火熱的買賣局面，中介的抑郁之情溢于言表。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一家門店，一位負(fù)責(zé)人表示，店里業(yè)務(wù)員大多數(shù)早幾個(gè)月前就已跳槽，只有他還在堅(jiān)守，如今臨近歲末，近三個(gè)月交易量盡管有所回升，但回歸理性之潮已清晰可見，相比半年前大為清淡的生意將是他們中介行業(yè)的歸宿。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)總數(shù)已由高峰時(shí)的1.2萬家降至目前的8000余家左右，近兩個(gè)月內(nèi)注銷的中介企業(yè)已超過3000家。
如此沉郁，甚至還波及到銀行。在南京西路上的一家銀行房貸業(yè)務(wù)員表示，房產(chǎn)交易大幅減少，貸款利率上升，如今他們的業(yè)務(wù)幾乎停滯，客源寥寥無幾，而銀行方面也對(duì)此十分著急，為此，銀行方面動(dòng)足腦筋，推出打折貸款利率等優(yōu)惠措施。如某外資銀行，原先有不少境外購房客選擇外幣貸款購房，且因多涉及高檔房而貸款數(shù)額不低，如今美金走強(qiáng)、人民幣升值，迫使銀行外幣貸款利率也隨之上升，早先該行港幣貸款利率僅為四點(diǎn)幾，如今卻攀升至七點(diǎn)幾，為吸引房貸客，該行推出提供一年到三年五點(diǎn)幾的固定利率，但仍“回天乏力”，門可羅雀。
病癥二：“呼吸”不通暢
禽流感的癥狀主要還表現(xiàn)在導(dǎo)致輕度直至嚴(yán)重的呼吸道癥狀。滬上樓市在遭遇“禽流感”后，資金鏈鋪就的“呼吸道”也危機(jī)重重。
有分析人士指出，上海樓市買賣雙方的博弈，博的就是開發(fā)商資金鏈承受能力，一旦開發(fā)商資金難以為繼，上海樓市就很有可能出現(xiàn)崩盤。在上海四千多家房地產(chǎn)開發(fā)商中，不乏有相當(dāng)部分中小開發(fā)商和簡單的項(xiàng)目公司，融資能力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，而在充分利用杠桿作用的情況下，自身的資金鏈又繃得非常緊，在上海樓市陷入危機(jī)之時(shí)，他們承受的壓力最大，一旦融資渠道堵塞，就面臨著因“呼吸”不通暢而破產(chǎn)死亡的危險(xiǎn)。
“呼吸”危機(jī)之嚴(yán)重從以下消息便可見一斑。有媒體報(bào)道，最近幾個(gè)月以來，一群神秘人物在上海地產(chǎn)界活動(dòng)頻繁。這些人的使命就是尋找在此次宏觀調(diào)控中，資金鏈出現(xiàn)問題的開發(fā)商，然后以高利率的方式向他們推薦江浙財(cái)團(tuán)的借款。這些“資金掮客”瞄準(zhǔn)當(dāng)前上海樓市陷入僵局，部分開發(fā)商資金回籠不暢的機(jī)會(huì)，開出了高達(dá)10%-20%的借款年利率，對(duì)于那些急需資金的開發(fā)商，有的甚至開出了20%以上的利率。盡管這些資金的年利率在同期銀行利率的2倍以上，但為了生存，還是有不少開發(fā)商接受了這個(gè)苛刻的借款條件。
購房者的觀望情緒漸濃，開發(fā)商的資金回籠非常緩慢，持續(xù)經(jīng)營能力受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。對(duì)于當(dāng)前普遍采用杠桿作用運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商而言，一次小小的資金流轉(zhuǎn)不暢就有可能導(dǎo)致毀滅性的打擊，在這種壓力下，被迫接受高利率借款也是正常現(xiàn)象，只是令人不禁生疑：如此艱難“呼吸”，究竟能使生命延續(xù)多久？
“呼吸”艱難的痛楚也使不少房企在相持半年多后，最終在歲末選擇了降價(jià)等促銷手段。眾多樓盤在經(jīng)歷半年封盤觀望后，從今年十月開始，相繼擺出讓步姿態(tài)，打折促銷，而一些捂著不開盤的項(xiàng)目也終于揭幕上市。為了爭取盡量多的有效客戶，一些新盤甚至不惜“放下身段”，以低于周邊二手房單價(jià)的“心動(dòng)價(jià)”到二手房展上搶奪客戶。一些定位較高的項(xiàng)目，則開始抓緊時(shí)間尋找境外客戶。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，從目前一些搶跑盤層層下探房價(jià)底線的情況來看，年底這一段時(shí)間內(nèi)上海樓市可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的價(jià)格戰(zhàn)，這種價(jià)格戰(zhàn)可能從一些供應(yīng)量較大的區(qū)域率先爆發(fā)，可能表現(xiàn)為各樓盤中部分“特價(jià)房”之間的競爭。
而無論是手中拋售、還是向外借高利貸，透示出的卻無一例外都是樓市的“呼吸”阻障，而這正是源于前期極度膨脹后“內(nèi)力”的虛弱。
病癥三：“并發(fā)”感染
臨近歲末，滬上房地產(chǎn)企業(yè)、中介商、投資商等市場多方，也因?yàn)楦髯詫?shí)力、項(xiàng)目開發(fā)等情況不同，表現(xiàn)出輕重不一的“病癥”，其中尤以多處軟肋連動(dòng)，促使“并發(fā)”感染為甚。如有中介商，在去年末、今年年初樓市火暴時(shí)“瘋狂”收購房源，打算“囤積”以謀后市高利潤，如今經(jīng)歷半年多的冷市，不僅手中物業(yè)難以脫手，而且其價(jià)值也大為縮水，加之銀行貸款包袱愈見沉重，其經(jīng)營真可稱得上“病入膏肓”，而究其病因，還是源于當(dāng)初盲目投機(jī)、為自己虛張聲勢，缺乏對(duì)自身整體健康狀況的衡量，自己骨骼尚未健全、肌肉并不強(qiáng)壯，倉促加入了“急行軍”隊(duì)伍，最終體力不支，乃至危及生命。
而這樣的并發(fā)癥在房地產(chǎn)企業(yè)中更是不在少數(shù)。原本財(cái)力有限，只因見到前期樓市如此“好撈錢”，便想方設(shè)法借貸籌錢，成立項(xiàng)目公司收購?fù)恋亍⒒蛸I進(jìn)爛尾樓，以期穩(wěn)賺、狠賺一把，不料市場風(fēng)云突變，措手不及被迫面對(duì)銷售困境、還款壓力，原本市場火暴時(shí)還可渾水摸魚，可如今，不得不面臨經(jīng)營管理、市場開拓、資金周轉(zhuǎn)等多方問題，由此帶來的連鎖反應(yīng)更是令其“命”在旦夕。
據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所介紹，今年第三季度以來，在該所掛牌轉(zhuǎn)讓及謀求股份融資的房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，與年初相比總體增加近五成，更曾有一天內(nèi)15家房企同時(shí)掛牌產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的景象，占當(dāng)天掛牌企業(yè)總量逾10%，他們中不少陷于“有地?zé)o錢”的窘境，只得尋求有實(shí)力者的援助或干脆拋售。
業(yè)內(nèi)人士分析，不少房企的樓盤項(xiàng)目銷售放緩而回款放慢，現(xiàn)在又近年底的銀行討債、工程款支付、年終企業(yè)分紅等高峰期，各種潛伏的“病情”在經(jīng)歷半年多的積壓后，再也難以掩飾，而最終一觸即發(fā)，促成房企的調(diào)整、撤離、轉(zhuǎn)讓、融資行為更加活躍。
樓市“防禽”貼士
一、增強(qiáng)自身防疫力
自有資金比例低是房地產(chǎn)企業(yè)共有的弱點(diǎn)，而這一弱點(diǎn)此次再經(jīng)歷政府調(diào)控期后更是一覽無余，甚至成為不少房企的致命傷。因此，要使房企提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，或量“財(cái)”而行，或積極“造血”，都十分必要。
而目前，大量依靠銀行的開發(fā)貸款或者按揭貸款是滬上開發(fā)商的基本操作手法，有些開發(fā)商因?yàn)榭吹角捌跇鞘械幕鸨�，甚至在沒有資金的保障下，就匆匆上項(xiàng)目，希望“走一步，看一步”，或是先賣房收錢、后造房等投機(jī)于市場，這無疑是房企發(fā)展不足的明顯表現(xiàn)。
這一“內(nèi)力”的不足也影響到銀行等金融機(jī)構(gòu)，因?yàn)樵谶@種情況下，一旦市場有變，企業(yè)陷于困頓，銀行也隨之背負(fù)資金回籠的重壓和危機(jī)。因此，防禽貼士之一，首當(dāng)其沖是市場各方需要成熟經(jīng)營，具有“強(qiáng)健體質(zhì)”，面對(duì)市場風(fēng)云變幻，有防病抗病能力。
例如在如今市場低迷情形下，也有房產(chǎn)企業(yè)甚至還逆市叫賣起高價(jià)樓，湯臣集團(tuán)就在十一月初以每平方米均價(jià)十一萬的天價(jià)推出其位于黃浦江邊的“湯臣一品”幾百套房源，不禁令人對(duì)其“膽量”大嘆佩服，也委實(shí)驚訝于其在市場疲軟情形下居然“底氣”不弱反見長。開發(fā)商一句“不可復(fù)制性品質(zhì)”成了天價(jià)的最好理由，同時(shí)也分明地傳達(dá)出開發(fā)商超然于市場的坦然心態(tài)，而這份自信我們也不能不承認(rèn)與其自身積蓄的“內(nèi)力”不無干系。
二、培育環(huán)境認(rèn)知度
政府宏觀調(diào)控，令不少房企、金融機(jī)構(gòu)紛紛難以適應(yīng)，危機(jī)四重，買房者也惴惴不安談房色變，究其病根也在一定程度上源于對(duì)市場認(rèn)識(shí)的不充分、不成熟。
中國房地產(chǎn)價(jià)格形成過程幾乎全部取決于短期性因素，社會(huì)長期利益的影響力極小。對(duì)于這一點(diǎn)恐怕在滬上樓市火暴時(shí)是絕大多數(shù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)所忽視的，尤其房地產(chǎn)企業(yè)還對(duì)政府依賴程度高，作為初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場仍然是供給占市場主導(dǎo)地位，需求方存在較大盲目性等�？吹椒績r(jià)節(jié)節(jié)攀升，便也開始對(duì)未來形勢不著邊際地高估起來。
同樣這樣的盲目心態(tài)也反映在購房者中。目前社會(huì)中“居者有其屋”的輿論，實(shí)際上是把“人人有房子住”和“人人有屬于自己的房子”兩方面要求混淆在一起了。普通人迫切希望改善生活和擁有資產(chǎn)的愿望，使市場上的需求方普遍存在著盲目性。例如超過自身積累及收入增長能力去買“一步到位”的大房子，要求社會(huì)在短期內(nèi)滿足所有中低收入者的住房需求，對(duì)利率、租稅、通脹與通縮等對(duì)持有住房者帶來的長期性風(fēng)險(xiǎn)普遍估計(jì)不足，指望短期“暴富”而跟風(fēng)投資房產(chǎn)等，都是需求方盲目性的明顯體現(xiàn)。盲目跟風(fēng)買房，成為社會(huì)新時(shí)尚和一大景觀。而這種不切實(shí)際的跟風(fēng)，一旦市場變化即刻化為幻影，走向另一極端，甚至有購房需求的也變得憂心忡忡不敢買房。
由此可見，要預(yù)防“禽流感”， 市場多方還得對(duì)需求客觀分析，理性認(rèn)識(shí)房價(jià)，培育起成熟的認(rèn)識(shí)力和判斷力。從自身的發(fā)展形勢判斷，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場盡管仍處于良性發(fā)展態(tài)勢，自主性供求旺盛，但目前市場中仍存在著一些主要問題決不能視而不見，如短期內(nèi)投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、供給結(jié)構(gòu)不合理，以及市場經(jīng)濟(jì)秩序混亂等。
房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟性要求各方具有相對(duì)成熟的認(rèn)知力，在推進(jìn)市場不斷完善的同時(shí)，以理性眼光決策長期發(fā)展。
(來源：《新住宅視點(diǎn)》 作者：褚婷婷 轉(zhuǎn)載時(shí)有刪改)
