時下，中國金字塔狀的人群經(jīng)濟無可爭辯地顯現(xiàn)出窮人的量化指標(biāo)占據(jù)絕大多數(shù)。由于收入與房價的不匹配，購房便成了一種令窮人苦惱的夢想。
在此種背景下，開發(fā)商受千夫之指，暴利、納稅侏儒、沒有社會責(zé)任感等指責(zé)紛至沓來。人們在質(zhì)問：開發(fā)商為什么更愿意為富人造房？于是開發(fā)商辯解：“為窮人造房是政府的責(zé)任”，“城市中的居住生活成本應(yīng)該由市場進行自我調(diào)節(jié)”等等，言外之意就是如果窮人承受不起城市中的居住生活成本可以自動地遷出去。顯然這有悖于作為一個正常的國家在經(jīng)濟生活中施惠于絕大多數(shù)人群的理念。畢竟中國目前不是以中產(chǎn)階級為主流人群的橄欖形，買不起房的窮人占絕大多數(shù)。
但是，要求商人承擔(dān)起原本未必屬于商人所應(yīng)該承擔(dān)的“社會責(zé)任”或是自覺降低自身利潤為窮人造房，這也顯然是幼稚而可笑的，如同現(xiàn)代版的寓言“東郭先生與狼”。
為了使大眾明白開發(fā)商為什么給富人造房而冷落了窮人，我們需要探究其開發(fā)流程及所謂客戶群(富人或窮人)定位：
開發(fā)商如何取得土地
開發(fā)商初始選擇產(chǎn)品開發(fā)方向時所要考量的首先是根據(jù)自身的政府資源取得土地及取得什么樣的土地的可能性。無論是土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、購并項目公司、企業(yè)間合資合作開發(fā)、招拍掛還是通過取得土地一級開發(fā)權(quán)后暗箱操作取得土地二級開發(fā)權(quán)，凡此種種都離不開開發(fā)商與權(quán)力尋租者之間天衣無縫的配合，終極目的就是為了能夠取得土地并最大限度地降低樓面地價成本。
土地決定產(chǎn)品屬性
在一宗可供開發(fā)的土地上，政府部門早已通過規(guī)劃明確了該宗土地的業(yè)態(tài)，即居住用地還是工業(yè)用地或其他，并且明確了容積率上限，也就意味著基本明確了產(chǎn)品的形態(tài)。如果是居住用地，無非是塔樓、板樓、別墅。開發(fā)商可細分出平層、復(fù)式、疊拼、雙拼、聯(lián)排、獨棟等等。因而，政府規(guī)劃已初步為開發(fā)商未來將要造什么房定下主調(diào)，房子賣給富人還是窮人已經(jīng)初露端倪。
地價未必決定房價
不同區(qū)域的地價存在很大差異，而在同一區(qū)域建造同質(zhì)化產(chǎn)品，地價高低的確會影響開發(fā)成本。但是，一般而言，開發(fā)商并不是在事先確定了一個相對固定的利潤率后，用成本定價法制定房價，而是采用市場定價法。顯然，市場定價法會為開發(fā)商創(chuàng)造更高的利潤。
如果地價高，造成成本價接近市場價，達不到開發(fā)商的利潤預(yù)期，那么他們就會創(chuàng)新產(chǎn)品，造成產(chǎn)品的不可比，從而增加利潤。所以，地價影響房價但并不決定房價。
利潤決定產(chǎn)品定位
開發(fā)什么樣的產(chǎn)品除了樓面地價因素影響外，更重要的是開發(fā)商對市場的準(zhǔn)確判斷。這絕不會出于“承擔(dān)社會責(zé)任感”為窮人造房或出于主觀愛好專為富人造房，而是在逐利本性的驅(qū)使下一切以市場為出發(fā)點，在追求利潤最大化的前提下，該別墅則別墅該經(jīng)濟房則經(jīng)濟房。
產(chǎn)品及房價決定客戶群在產(chǎn)品及房價確定以后，客戶群定位也就自然產(chǎn)生了，所面對的是富人群體、都市白領(lǐng)、工薪階層或者首次置業(yè)(自住型)、二次或多次置業(yè)(改善或投資型)則一目了然。
商道本性使然
在商言商，追求投資回報率利益最大化是開發(fā)商們的終極歸宿。所以，在當(dāng)前圍繞著房價出現(xiàn)的各種利益集團的矛盾沖突中，輕率地指責(zé)開發(fā)商不愿意為窮人造房本身是對商道的一種非理性的顛覆，是混淆視聽。
還是那句話，“上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒”。窮人買不起房不僅僅在于開發(fā)商，而更多的在于其他。
（來源：新京報 作者：金成吾）
