這次央行加息的目的是為了化解國內(nèi)固定資產(chǎn)投資增長過快、貨幣信貸增長偏快等方面的突出矛盾，但實際上，房地產(chǎn)市場的問題仍然是中央宏觀調(diào)控所關注的焦點。
盡管個人住房消費信貸余額到6月底上升到2.1萬億，比年初增加1820億，同比增長15.9%，比上年同期下降9.7%，但上半年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達7694億元，同比增長24.2%，而在資金來源上，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的銀行貸款增長為56.4%。
這些數(shù)據(jù)說明，今年以來的房地產(chǎn)投資快速增長的基礎是建立在國內(nèi)銀行貸款上的；個人住房消費信貸增長幅度的下降，說明了近來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不顯著。
價格統(tǒng)計缺陷誤導了市場預期
實際上，房價上漲的幅度比公布的數(shù)據(jù)要嚴重得多。因為，目前國內(nèi)的住房價格指數(shù)體系相當?shù)牟灰?guī)范、不科學。目前我們關注的住房價格通常是指單位住宅建筑面積交易價格的平均價格，即平均的銷售價格。它是指在一定的時間范圍內(nèi)，在特定的區(qū)域市場上，新建商品住宅和經(jīng)濟適用房的平均交易價格。
但對于住房平均銷售價格來說，它是一種在一定區(qū)域內(nèi)住宅價格的平均，是一手房的價格。正因為這種住宅價格的性質(zhì)，它的價格比較其實是一種不同質(zhì)量、不同類型、不同樣式的產(chǎn)品的比較，因此，這種價格比較不僅對消費者的意義不是很大，而且也容易為地方政府所操縱。如果用二手房市場的價格指數(shù)來比較，情況就不一樣了，即通過這種價格指數(shù)對同一產(chǎn)品在不同時期的價格來表示住宅價格的變化情況。正因為住宅價格統(tǒng)計上的原因，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲幅度可能會嚴重低估。而用這種嚴重失真的數(shù)據(jù)是無法來判斷國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢的。
而房地產(chǎn)市場價格快速上漲的最為重要的原因是銀行資金的利率過低，是不少人借助于國內(nèi)銀行的低利率通過金融杠桿炒作之結果。因此，提高銀行的貸款利率是打擊房地產(chǎn)市場炒作最為重要的方面�？梢哉f，如果央行能夠清楚地認識到這一點，采取連續(xù)加息的方式，對房地產(chǎn)市場炒作的打擊是會很沉重的。
有人說這次央行加息的幅度小，對房地產(chǎn)市場的影響是心理上的因素大于實質(zhì)上的因素。其實這種說法既不了解房地產(chǎn)市場實質(zhì)也不了解金融工具的實質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，資金成本的增加豈能對房地產(chǎn)沒有多大影響？如果說，央行加息是一次連續(xù)性的行動(有人說，這是今年央行加息的最后一次，我且不認為是這樣)，那么居民就得把自己的金融行為所面臨的風險考慮在未來的決策中，并從中找到應對的方式。如果企業(yè)與居民的預期改變，那么加息豈能對房地產(chǎn)市場不產(chǎn)生大的影響。
政策謹防被炒作者利用
這次央行加息與以往不同一個重要特點是，進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。也就是說，這次央行利率調(diào)整對居民個人住房貸款利率采取優(yōu)惠的政策。這樣既可以降低居民住房消費貸款的負擔，也希望促進個人住房消費信貸的發(fā)展。
但這里有幾個問題必須厘清。央行對個人住房消費貸款的優(yōu)惠利率政策是對的，但必須采取對象限制，即這種個人住房消費貸款利率優(yōu)惠只能限定在購買一套住房及自住者的個人，而不是對每一個住房消費貸款都適用的政策。否則，一些人就會利用這種優(yōu)惠的利率政策、通過銀行金融杠桿來炒作住房，制造房地產(chǎn)市場的泡沫。
對大多數(shù)住房消費者來說，當利率處于上升通道時，購房的居民不僅要根據(jù)自己的財務狀況選擇不同的貸款利率模式，而且要考慮讓個人住房消費貸款的浮動利率如何來規(guī)避與鎖定風險。在這里，有兩個方面的問題，一方面是已經(jīng)購買過房子的住房消費信貸者，應該如何把浮動利率轉為固定利率以便規(guī)避與鎖定利率風險；另一方面是那些準備進入市場的民眾如何選擇適應于自己的住房按揭貸款利率類型。因此，住房消費者應該看到，盡管這次上升0.27個百分點利率，對現(xiàn)有貸款所增加的負擔不會太高，但是如果利率還會上升，其住房按揭貸款的利率風險就得高度關注并采取相應的對策。
這次央行加息也增加了各商業(yè)銀行利率定價的空間。這當然是為實現(xiàn)利率市場化的重要方面，也為銀行增加利潤創(chuàng)造了不少條件。但是，目前的國內(nèi)銀行并非完全是商業(yè)化的銀行，其短期行為十分普遍。政策放寬一尺，商業(yè)銀行的行為就會放縱一丈。因此，監(jiān)管部門加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管是十分重要的。
總之，盡管這次小幅加息對房地產(chǎn)市場不能產(chǎn)生立竿見影的影響，但如果央行認識到利率工具的重要性，如果央行能夠連續(xù)加息，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響會是深遠的，只要看看目前美國的房地產(chǎn)市場(二手房市場價格下降7%)就可知道。而且這次央行加息對個人住房消費貸款采取優(yōu)惠的政策，也是一種好的政策開端，但這種政策一定得清楚界定對象，不要讓炒作者所利用，否則央行加息的政策效果會南轅北轍。
(來源：中國證券報 作者：易憲容)
